“限制”或“分流”？　上海“外地人購房”新政細(xì)節(jié)未明

　　上海報(bào)道 本報(bào)記者 田新杰

　　2007年12月24日，上海市人民政府發(fā)布《貫徹國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難若干意見的實(shí)施意見》(府發(fā)〔2007〕45號(hào)，以下簡稱“45號(hào)文)，其中首次提出了”外地人在滬購房“的相關(guān)要求：市房地、發(fā)展改革、公安等部門要研究制訂以居住證制度為核心的來滬人員購房政策，合理引導(dǎo)跨地區(qū)購房。

　　不過，對其中政策的細(xì)節(jié)，例如涉及哪類房源，尚未有明確說法。

　　”具體政策制定尚在前期階段。究竟是針對政策性保障這塊的住房還是普通商品房，目前尚無定論，從短期來看，對所有類型房源的全面限制可能性不大。“上海市房地局一位內(nèi)部人士透露。

　　而上海市公積金管理中心副研究員叢誠告訴記者，如果是包括了合理引導(dǎo)外地人購買上海的住房保障房源，這就不是單純的”限制“概念，而是有條件放開，分流普通商品房市場的部分需求。

　　叢誠分析，長遠(yuǎn)來看，外地人在滬購房新政最合理的是體現(xiàn)”疏導(dǎo)結(jié)合“的思想，既有對普通商品房市場投資、投機(jī)資金的限制，又有通過擴(kuò)大住房保障覆蓋面對正常外地在滬人員自住購房需求的合理引導(dǎo)。

　　敏感的字眼

　　上海一位本地開發(fā)商負(fù)責(zé)人坦言，從當(dāng)初的”限制外資購房“到日前在市政府正式文件中出現(xiàn)類似”限制外地人購房“的字眼，”確實(shí)刺激很大“，現(xiàn)在大家都很關(guān)注最終的政策方向。

　　事實(shí)上，與外資相比，外地購買力對上海樓市所做出的”貢獻(xiàn)“更具”基礎(chǔ)支撐“的色彩。

　　根據(jù)上海佑威＆天天房展網(wǎng)研究中心提供的數(shù)據(jù)，去年1-11月，上海共成交一、二手商品住宅(其中一手剔除動(dòng)遷配套房)36.71萬套，其中外資僅購買0.65套，占總數(shù)的1.76%，而外地人購買了6.12萬套，占總數(shù)的16.66%。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄指出，由于外資的購買力主要集中在高端市場，限制了外資炒房，只能起到平穩(wěn)樓市的作用。但要是限制外地人炒房，將會(huì)對目前上海過旺的需求起到重要的壓制作用，上海以居住證制度等來限制外地人購買上海房產(chǎn)，將對上海樓市起到巨大的影響。

　　但上述”限制“的理解還屬于一面之詞。上海房地局并未明確政策細(xì)節(jié)。

　　目前市場普遍對45號(hào)文的理解等同于”限制外地人買房“，但扮演了上海市政府”智囊“角色之一的——上海市政府發(fā)展研究中心有關(guān)人士分析指出，關(guān)鍵要看房源的覆蓋面，是普通商品房還是住房保障性質(zhì)的房源，”照目前的情況看，我個(gè)人理解更趨向于包括后者，即有條件放開外地人在上海購買保障性質(zhì)的住房。“

　　逐步擴(kuò)大覆蓋面，也是上海市新住房保障體系的主要方向之一。解決非上海戶口外來人才的居住問題已成為上海市住房保障體系的重要部分。

　　上海市自2002年開始試行居住證制度。根據(jù)《引進(jìn)人才實(shí)行〈上海市居住證〉制度暫行規(guī)定》，具有本科以上學(xué)歷或者特殊才能的國內(nèi)外人員，符合一定的要素計(jì)分審核條件的，可以獲得該市長期居住證。

　　此前，非上海戶口不具購買上海住房保障類房源的權(quán)力，所有的外地購買力集中于普通商品房市場，而如果45號(hào)文涵蓋了住房保障性質(zhì)房源，其實(shí)是對市場需求的一種分流，而非限制。

　　也有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，前些年，溫州炒房團(tuán)、山西炒房團(tuán)等都對上海的房價(jià)起到過推波助瀾的作用，如果當(dāng)時(shí)有限制外地人炒房政策的話，上海房價(jià)大起大落的程度就不會(huì)這么嚴(yán)重。

　　”但目前炒房團(tuán)的身影已很少出現(xiàn)，近半年樓市買家多為自住或自住兼保值增值為主，從這個(gè)角度而言，45號(hào)文要解決的主要是合理引導(dǎo)新上海人的自住購房需求。“薛建雄表示。

　　當(dāng)務(wù)之急在于增加房源

　　叢誠還透露，相關(guān)政府部門對”外地人購房政策“其實(shí)醞釀已久，但由于涉及的面較廣，市場購買力結(jié)構(gòu)、納入政策的房源分類都比較復(fù)雜，政策制定一直很謹(jǐn)慎。

　　”長遠(yuǎn)來看，‘外地人購房’涵蓋限制購買普通商品房、逐步有條件放開政策性保障住房兩大方面。但在短期而言，兩方面都實(shí)行的可能性很小，相關(guān)政策需要和上海對住房供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整相互聯(lián)動(dòng)，逐步推行。“

　　事實(shí)上，從房地產(chǎn)市場內(nèi)、外銷房并軌后至今，上海一直沒有真正意義上的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)，政府的當(dāng)務(wù)之急主要在于增加房源的有效供給并調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

　　這方面工作目前已經(jīng)悄然啟動(dòng)，上海于2007年年底前突擊供應(yīng)近百萬平方米住宅用地，并使全年住宅用地供應(yīng)達(dá)到450萬平方米的近年最高。

　　接下來，上海將重點(diǎn)”落實(shí)住房保障房源建設(shè)的經(jīng)濟(jì)政策和建房用地，廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥方式供應(yīng)。“　

　　45號(hào)文還重點(diǎn)指出，接下來上海將建立健全經(jīng)濟(jì)適用住房制度：明確經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象，供應(yīng)對象認(rèn)定的具體標(biāo)準(zhǔn)，由市政府確定，并實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，定期向社會(huì)公布；加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，按照”政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作、市區(qū)聯(lián)手、定向供應(yīng)“的原則，市政府負(fù)責(zé)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、資金籌措等，區(qū)縣政府承擔(dān)具體組織實(shí)施。

　　”但現(xiàn)在很多事情都還在政策研究的初步推進(jìn)階段。“叢誠指出，以保障類住房建設(shè)為例，需要經(jīng)歷逐步增加土地供應(yīng)、引資建設(shè)、制定對應(yīng)人群標(biāo)準(zhǔn)、完善入市機(jī)制等各個(gè)環(huán)節(jié)，是個(gè)漫長的過程，所以45號(hào)文提出的”外地人購房“方面也僅處于政策研究啟動(dòng)階段。