自去年年底廣州推出“雙限雙競”地塊以來，坊間關注了整整一年的限價房，終于在2007年年底揭開面紗。

　　12月中旬，位于廣州科學城的“萬科新里程”與位于金沙灣的“保利西子灣”相繼對外開放。雖然兩個項目都地處偏遠，但開放當日均錄得數千人到場。在廣州樓市處于低迷之際，限價房的熱鬧跟商品房的冷清，形成頗有意味的鮮明對比。

　　同時，兩個項目的銷售也讓廣州成為全國第一個公開銷售限價房的城市。

　　摸著石頭過河

　　12月17日，《廣州限價商品住宅銷售管理辦法(試行)》(下稱《辦法》)經廣州市政府常務會議原則通過。與《辦法》同期被通過的，還有2007、2008年限價商品房的銷售標準。即廣州戶籍人口、達到晚婚年齡(男25歲、女23歲)，且家庭年收入不超過20萬元，單身年收入不超過10萬元的首次置業者，都符合申購條件。

　　從新出臺的限價房銷售條件可以看出，廣州市事實上是采取了比較寬松的申購條件以及粗放的管理方式。廣州市國土房管局新聞發言人黃文波對此作出的解釋是：限價房不能完全等同于經濟適用房、廉租房這兩種政府保障型住房，它是一個“長期而靈活”的“調節器”，目的是為了在高房價時緩解中等收入人群的購房壓力，以及防止房價過快上漲。

　　從廣州出臺的限價房銷售標準來看，其限制的核心內容在于“首次置業者”。因為年薪低于20萬元的家庭，在普通工薪階層的比例還是比較高，但多數家庭都已經分了房改房或者購買了商品房。因此，真正符合條件的仍然以工作不久的從未買房分房的首次置業人群居多。而這正是政府眼中的有效需求和剛性需求，是限價房需要解決的主要對象。

　　事實上，廣州國土部門在去年年底首次推出限價房地塊之初，就是為了將政府保障范圍擴大，解決市場上沒有住房人群的真實住房需求。因此，在確定限價房的銷售對象之時，明確將其定位為“中等收入人群”。

　　對于有多少人符合申購條件以及申購數量會有多大，廣州市國土房管局至今也難以給出明確的答復，該局聲稱，廣州限價房走在全國前列，目前屬于“摸著石頭過河”，因此，采取粗放的管理和寬松的申購條件，也是從保險的角度考慮。

　　事實上，對于缺乏限價房管理經驗的廣州市國土房管局而言，限價房申購以及未來的二手房流轉管理，無疑又是一個新的挑戰，有待解決的問題依然很多。

　　2008年限價房占比六分之一

　　繼保利西子灣和萬科新里程兩個限價房項目對外開放之后，日前，廣州國土房管局官方網站“陽光家緣”首頁的“限價房”欄目中又出現了一個限價房項目——中海金沙馨園，首次將推出300套。自此，加上保利西子灣首批843套限價房和萬科新里程首批306套限價房，廣州春節前將至少有1449套限價房發售。

　　而到明年，限價房的供應量還將大大增加。據統計，廣州2006、2007年總共推出了限價房地塊14宗，預計明年將迎來集中銷售。而合富輝煌市場研究部的統計數據顯示，明年限價房將迎來供應高峰，總量將超過1.5萬套。

　　有機構預測，2007年廣州全年的住宅成交套數將在8萬套左右，這與近幾年廣州每年的住宅成交套數大致相當。如果按這樣的比例計算，那么明年可上市的1.5萬套限價房單位約占商品住宅的六分之一左右。

　　對此，盡管有機構稱2008年限價房的比例仍然比較小，不足以影響商品房市場，但事實是，它對商品房市場的沖擊在2007年底就已經顯現。

　　來自廣州市國土房管局公布的數據顯示，就在11月，廣州房價已經比10月下降了一成，成交量也較正常水平萎縮了近40%。雖然無法證明樓市的逆轉是由限價房直接促成，但有關專家指出，它對眼下正處于敏感階段的商品房市場而言，無疑是導致樓價拐點的催化劑。

　　有趣的是，早在政府推出限價房地塊之際，享受著樓價瘋長所帶來的刺激，開發商對此并不以為然。開發商們更堅信，房子只需要賣給掏得起錢的高端人群。

　　可形勢在2007年年底以超乎人們意料的速度發生逆轉，原先像買大白菜一樣買豪宅的有錢人仿佛一夜之間消失。被業界視作“帶頭大哥”的萬科在廣州的全線降價，仿佛宣示著這場僵局將以開發商的妥協而告終。

　　就在廣州樓市這個頗為尷尬的時刻，限價房的高調推出無異于“雪上加霜”。而明年，限價房以空前的規模推出，開發商們恐怕難以繼續以小覷的眼光來對待。張艷紅

    相關報道：

    廣州首批限價房開始申購 首日兩千人網上登記

    建設部：明年加大高房價城市限價房供應

    中國首個限價商品住宅待售 廣州限價房入市