2007樓市：如履薄冰走向對岸？

　　李錦偉

　　本報記者 李錦偉

　　對于深圳房地產(chǎn)市場來說，2007年，是非常“特別”的一年，情節(jié)就如同年度大片 《投名狀》一樣，劇情緊湊刺激，結局卻峰回路轉。

　　首先是“特別瘋狂”，深圳房價1-6月份暴漲50%，領漲全國，是2000年至今漲幅最快的階段；二是“特別奇怪”，隨著房價的猛漲，開發(fā)商越來越強勢；三是“特別驚險”，在最瘋狂之時，市場卻來了個大變臉，成交量大幅度下滑，需求減弱，在市場壓力下房價開始進入下降通道。

　　瘋狂——

　　先升到你不信再升到你迷信

　　瘋狂，可以讓人成功，也可以讓人迷失。

　　根據(jù)深圳中原·深港研究中心提供數(shù)據(jù)顯示，深圳1月份住宅銷售價格為每平方米10872元，除了4月有小幅下滑，1-6月每月平均漲幅達1000元／平方米左右。而由于深圳新盤供應量的減少，除了一月份銷售最高峰80.3萬平方米的銷售面積外，7月份之前都保持在50萬平方米的銷售面積。

　　單從數(shù)據(jù)表面分析，由于住宅供給量的持續(xù)減少，置業(yè)者在經(jīng)歷了2005年、2006年“國八條”、“國六條”對房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果不夠顯著后，今年1月深圳房價每平方米突破了萬元大關，購房者的心理底線被攻陷。

　　在國家宏觀調(diào)控下，買房者本以為房價上漲會受到抑制，卻沒有意料到房價卻如脫韁野馬無法馴服。國家發(fā)改委統(tǒng)計各個城市的房價上漲幅度，深圳房價每月漲幅達15%-20%，繼續(xù)上升的數(shù)字讓有購房需求的市民按捺不住。另外銀閘大開，人民幣升值，外資涌入國內(nèi)市場的共同作用下，資金流動性過剩，投資資金亟須尋找投資出口，“5·30”股市大跌致使投資資金涌入房地產(chǎn)市場。買房的剛性需求和投資性需求碰撞在一起，6月、7月深圳購房者的瘋狂導演了 “日光盤”“一分鐘購房”的樓市怪象。

　　在這種膨大需求下，房價還是“噌噌”往上漲，先是升到你不信，再升到你迷信。

　　最近，徐滇慶在其博客上表示房價是一個金融問題，在短期內(nèi)房價上漲的原因是資金流動性過剩，在較長時期是由于資產(chǎn)重新定價。在負利率的情況下，將有3億以上的資金流向樓市，加大了房價上升的壓力，因此房價沒有不漲的理由。

　　變臉——

　　搶錢、搶房、搶地盤

　　資本逐利的本性容易讓人迷失方向。

　　瘋狂的血液從買房者、投資者身上蔓延到股市、股民，再傳導至開發(fā)商。

　　深圳 “上半年房價上漲50%”的消息見諸全國媒體，深圳投資者的投資熱情空前高漲，買房者連夜排隊購房，一些搶不到房子的市民還在銷售現(xiàn)場大哭大鬧，就如上演年度“鬧劇”。

　　同時，深圳眾房企紛紛外拓疆土。在地產(chǎn)股的領漲勢頭上，年中A股沖上了6000點大關，而在股市獲益的股民又將收益投入到樓市。無論從什么方式，“金錢”都滾滾流向房地產(chǎn)市場，使得上市房企融資資金額度增加，加快了“圈地”速度，而沒有上市的房企也開始排隊去香港上市。

　　7月-8月，深圳房企“奪地奇兵”在全國土地市場掀起滾滾洪塵，這兩個月全國出現(xiàn)地王數(shù)量最多。

　　在市場最狂熱之際，市場開始悄悄變臉。

　　“其實7月限外政策出臺，深圳市場就開始變臉了�！鄙钲谥性�地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智表示，“這時候，深圳二手房成交量就開始萎縮了�！�

　　與之相關的一系列消息是：6月，市政府領導表態(tài)房價上漲政府不能坐視不理。7月，“限外政策”出臺，深圳銀行也開始收縮房貸。8月，深圳二手房成交量下跌30%，為近三年最低。

　　市場轉變的信號開始放出：傳統(tǒng)的“金九銀十”首次遇冷。

　　分化——

　　理性回歸 懸念過渡？

　　“不要與央行博弈！”

　　央行行長曾經(jīng)發(fā)出的警告，今天對房地產(chǎn)熱也依然適用。

　　9月27日 《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，給余溫不滅的投資者和地產(chǎn)商再潑了一盆冷水。這個政策立竿見影，以往房地產(chǎn)市場最熱銷的“金九銀十”立刻遇冷，“黃金周”期間推售的8個新盤，絕大部分銷售率都在三成以下，最差的只有一成，觀望氣氛濃厚。

　　根據(jù)中原數(shù)據(jù)顯示，深圳房價9月份達到全年最高16777元／平方米，價格回落。10月、11月、12月的價格分別為14797、15931、15000元／平方米，深圳房價有了10%左右的下調(diào)幅度。

　　“深圳房價上半年價格漲幅超過20%-30%，但是GDP的漲幅只有10%左右，房價漲幅明顯高于整體經(jīng)濟增長幅度，如今有適度的下調(diào)是正常的，這樣才有利于深圳房地產(chǎn)市場的發(fā)展�！崩钜�智分析，增長過快的房價是如今市場成交量萎縮的主要原因。

　　萬科、招商、金地等品牌地產(chǎn)商已經(jīng)對市場變化快速做出反應，一些新盤定價日趨保守合理。銷售量約八九成，而一些不肯忍痛割肉的中小型房地產(chǎn)開發(fā)商最后很可能會被市場淘汰。持這一觀點的深圳綜合開發(fā)研究院主任宋丁認為，12月份的準備金上調(diào)、第二套房細則明確、第六次加息等政策影響因素將會持續(xù)到明年1-3月份，在宏觀調(diào)控只緊不松的基調(diào)下，綜觀明年的深圳樓市大格局將是平穩(wěn)過渡。

　　大事件

　　1月

　　突破萬元大關

　　1月份深圳市住宅銷售均價為10872元／平方米，關內(nèi)外難尋萬元以下的樓盤。

　　2月

　　3500套經(jīng)濟適用房

　　年內(nèi)建成

　　深圳市政府召開四屆五十四次常務會議，2007年市政府將著力落實好10件民生實事。

　　其中，安排政策性住房用地60公頃，年內(nèi)完成3500套經(jīng)濟適用房和1200套公共租賃住房建設，全力解決低收入家庭住房難問題。

　　3月

　　市長調(diào)房價

　　在十屆全國人大五次會議廣東代表團全體會議結束后，廣州市市長張廣寧在接受記者采訪時擲地有聲地表示，廣州將全力以赴把房價壓下來，至少要穩(wěn)定在合理的水平。

　　4月

　　新盤3小時瘋狂搶空

　　4月7-8日，中海怡瑞山居開盤當天售出7成，金地梅隴鎮(zhèn)二期售出7成以上，東方盛世在3小時內(nèi)售空。深圳職業(yè)技術學院房地產(chǎn)研究中心主任鄧志旺表示，目前深圳房地產(chǎn)已有泡沫，但依照國外經(jīng)驗，這個勢頭還將繼續(xù)，并在1-2年后達到頂點，然后崩盤。

　　5月

　　置業(yè)者逃離深圳

　　珠三角開發(fā)商進駐

　　深圳的高房價，逼走置業(yè)者，引來了開發(fā)商競爭者。“五一”期間，春交會舉行，深圳參展開發(fā)商寥寥無幾，萬科、金地、華僑城、招商等老面孔集體缺席，反而是東莞、惠州、中山、珠海等珠三角的開發(fā)商，成為了展會的主角。

　　6月

　　50%上漲

　　14日，國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局對全國70個大中城市商品住房銷售價格的調(diào)查結果顯示，今年5月深圳房價同比上漲12.3%，漲幅僅次于北海。1-6月份，深圳房價上漲增幅累計達50%以上

　　7月

　　限外購房

　　10日，深圳國房局發(fā)布了《關于規(guī)范境外機構和境外個人購買商品房的通知》。

　　9月

　　銀行房貸收緊

　　9月27日晚中國人民銀行及中國銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布 《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。

　　10月

　　黃金周樓市遇冷

　　深圳 “黃金周”期間推售的8個新盤，絕大部分銷售率都在三成以下，最差的只有一成，觀望氣氛濃厚。

　　11月

　　中天事件

　　11月13日，深圳龍頭地產(chǎn)中介前五強之一、擁有100多家地鋪的中天置業(yè)老板蔣飛攜款4000萬元潛逃，使得交易本已嚴重萎縮的深圳地產(chǎn)業(yè)再遭重創(chuàng)，深圳地產(chǎn)業(yè)進入階段性調(diào)整。

　　1月

　　突破萬元大關

　　1月份深圳市住宅銷售均價為10872元／平方米，關內(nèi)外難尋萬元以下的樓盤。

　　2月

　　3500套經(jīng)濟適用房

　　年內(nèi)建成

　　深圳市政府召開四屆五十四次常務會議，2007年市政府將著力落實好10件民生實事。其中安排政策性住房用地60公頃，年內(nèi)完成3500套經(jīng)濟適用房和1200套公共租賃住房建設，全力解決低收入家庭住房難問題；

　　3月

　　市長調(diào)房價

　　在十屆全國人大五次會議廣東代表團全體會議結束后，廣州市市長張廣寧在接受記者采訪時擲地有聲地表示，廣州將全力以赴把房價壓下來，至少要穩(wěn)定在合理的水平。

　　4月

　　新盤3小時瘋狂搶空

　　4月7-8日，中海怡瑞山居開盤當天售出7成，金地梅隴鎮(zhèn)二期售出7成以上，東方盛世在3小時內(nèi)售空。深圳職業(yè)技術學院房地產(chǎn)研究中心主任鄧志旺表示，目前深圳房地產(chǎn)已有泡沫，但依照國外經(jīng)驗，這個勢頭還將繼續(xù)，并在1-2年后達到頂點，然后崩盤。

　　5月

　　置業(yè)者逃離深圳

　　珠三角開發(fā)商進駐

　　深圳的高房價，逼走置業(yè)者，引來了開發(fā)商競爭者�！拔逡弧逼陂g，春交會舉行，深圳參展開發(fā)商寥寥無幾，萬科、金地、華僑城、招商等老面孔集體缺席，反而是東莞、惠州、中山、珠海等珠三角的開發(fā)商，成為了展會的主角。

　　6月

　　50%上漲

　　14日，國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局對全國70個大中城市商品住房銷售價格的調(diào)查結果顯示，今年5月深圳房價同比上漲12.3%，漲幅僅次于北海。1-6月份，深圳房價上漲增幅累計達50%以上

　　7月

　　限外購房

　　10日，深圳國房局發(fā)布了《關于規(guī)范境外機構和境外個人購買商品房的通知》。

　　9月

　　銀行房貸收緊

　　9月27日晚中國人民銀行及中國銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布 《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。

　　10月

　　黃金周樓市遇冷

　　深圳 “黃金周”期間推售的8個新盤，絕大部分銷售率都在三成以下，最差的只有一成，觀望氣氛濃厚。

　　11月

　　中天事件

　　11月13日，深圳龍頭地產(chǎn)中介前五強之一、擁有100多家地鋪的中天置業(yè)老板蔣飛攜款4000萬元潛逃，使得交易本已嚴重萎縮的深圳地產(chǎn)業(yè)再遭重創(chuàng)，深圳地產(chǎn)業(yè)進入階段性調(diào)整。