“三九四九，凍死豬狗。”成都的樓市像極了這數九天的寒冬，陰冷，且大霧。

　　看不見為了拿號而排起的長隊，遇不到為買套房子而去討好開發商的購房者，也找不到人滿為患的售樓部，一切熟悉的場景都不復存在。成都樓市不僅清冷，而且下起了大霧，不遠處到底是寬闊的大道，還是一堵隔墻，大多數人都看不清楚。

　　12月16日，成都市五城區加高新區僅銷售商品房148套，銷售面積共12802.23平方米，12月17日，銷售商品房52套，銷售面積共5659.69平方米，而前三季度成都市主城區商品房日均銷售量在400套左右。這創下了成都樓市日銷售量的新低！成都房地產市場如果長期持續這樣的低迷，城市GDP，這個常常被看成顯示一個地區經濟狀況的重要指標，將拉響緊急的橙色警報。

　　市場現狀

　　成都樓市未來撲朔迷離!

　　近段時間，記者收到不少樓盤的促銷短信，大送面積、優惠折扣、豐厚禮品……開發商在想方設法把消費者往冷清的售樓部拉。從11月起，樓市像入冬一般，氣溫直下，這種局面持續到今天，購房者開始對房價的下跌深信不疑。

　　但同時，鑫苑置業(成都)有限公司總經理王紹光的話代表了很大一部分開發商的觀點：“在房地產發展上成都與一線城市比，還是個嬰兒，沒有經歷過病痛。今天的成都實際上就有點像2003年的北京，觀望是階段性的，最終帶來的仍然是強勁的購買力！”

　　兩方觀點迥異，卻僵持不下。大霧壓城，道路難尋，成都樓市從未如此撲朔迷離。

　　火爆———寒冷

　　土地競拍多宗土地難出手

　　在2007年的成都土地招拍掛中，有3個日子值得紀念，有趣的是，恰巧都在20日。

　　7月20日，算得上今年成都土地市場最熱鬧的一天，10宗土地同時亮相，順利拍賣出讓9宗，這一天創了今年土地拍賣的諸多紀錄，不僅拍賣時間最長，誕生的土地單價最高，而且樓面地價與成交總金額更是雙雙打破了原有紀錄。兩個月后，9月20日的拍賣將成都地價推到了最高峰，當天，九龍倉以8800萬元/畝拿下成百地塊，此天價高出了不少人的預期，讓業界震驚！然而，12月20日，成都土地市場7宗土地拍賣，成交價格卻低于人們的預期，特別是6號地、7號地，之前普遍預期價格在800萬元至1200萬元，最后竟然以底價出手。

　　頻頻發力的郊縣也遭遇寒潮。11月27日都江堰市首次采用底價拍賣方式推出的6宗土地，最終因為拍賣最高價未達底價而全部未能成交；11月底龍泉也采用底價拍賣方式推出200多畝土地，但也因最高價未達底價而未能交易；12月7日郫縣也嘗試采用底價拍賣方式進行土地交易，其中一塊土地從起拍價160萬元/畝拍到最高價263萬元/畝，但最終也因沒有達到交易底價而流拍。

　　似乎只是一瞬間，“流拍”、“底價成交”，這些曾經在成都地產界鮮聞的詞，已經成為了熱門話語。大眾普遍認為，樓市不如以前火了，有價無市之態讓開發商不敢再輕易拿地。但成都置信集團副總唐名璉則并不這樣看，“宏觀調控的出

　　擊，被嚇到的只是一些小的開發企業，而有實力的品牌大公司目前基本有地在手，加之年底各公司資金偏緊，出現暫時的冷清是正常的。”

　　排隊———促銷

　　成都樓市日銷售量創新低

　　從數據上可以很清晰地發現市場交易的確在趨冷。前三季度成都市主城區商品房日均銷售量在400套左右、新建總面積3.5萬平方米以上，但在本月中旬，此景況已一去不復返。據成都市房管局的消息，12月16日，成都市五城區加高新區僅銷售商品房148套，銷售面積共12802.23平方米；12月17日，銷售商品房52套，銷售面積共5659.69平方米，這已經創下了成都樓市日銷售量的新低。此外，據統計，全國70個大中城市房價11月同比上漲10.5%，成都房價同比上漲9%，低于全國平均漲幅，世家機構有數據顯示，2007年12月10日———16日，成交量比上周減少了69套，各樓盤共投放廣告154次，比過去的一周少了28次。

　　“現在我們每天接待的客戶明顯比以前少了，不少人都只是來看看，真正下單的很少。”南延線某開盤已兩個多月的樓盤項目負責人對記者說。這是目前成都售樓部的普遍現象，有人說，開發商只有靠搞各種促銷活動來請客戶上門了……

　　出人意料的是，記者采訪的多家開發商卻均對成都市場充滿信心，并沒有降價的打算。成都萬達商業廣場投資有限公司副總馬俊浩認為：“夏冬兩季本來就是淡季，成交量萎縮很正常。不可否認的是，成都強大的購買力仍然存在，明年銀行放貸重新開始后，市場會很快回暖。”

　　瘋搶———觀望

　　降不降價購房者持幣僵持

　　“現在先別急”、“再等等看”已經成為了不少購房者當下的心態。在航空港某樓盤售樓部看房的梁女士說：“本來準備年底買房的，但現在大家都在持幣觀望，萬一房價降了，會很不劃算，所以先來看看，不會在春節前下單。”眾多購房者都在與開發商僵持，“買跌”才不會吃虧。

　　相反，鑫苑成都公司總經理王紹光卻認為，現在正是買房的大好時機，理由是“成都房價并不會跌，在觀望情緒濃重的當下買房，還能享受到平時不能享受的優惠”。王紹光說，從大環境上講成都成為了國家統籌城鄉綜合配套試驗區，城市化進程必定要加快，這就意味著房地產肯定要大步發展；第二，成都的外來人口占了一半多，需求是必然存在的，積壓到一定時候就會爆發；第三，目前全國物價上漲較快，有頭腦有閑錢的人都不會把錢只存在銀行，除了買股票、基金之外，買不動產仍然是比較穩妥的選擇。萬達的馬俊浩還補充說：“開發商之所以不會降價的原因還有一個，就是無法對之前的業主交待。如果開發商降了均價，使得后一期的業主支付的房價明顯低于上一期的業主，那么這個開發商以后做的項目都不會有人敢買了。”

　　對于何時是下手買房的好時機，也許到今天誰也沒有一個最佳答案。

　　陽光———迷霧

　　未來房價漲跌走勢難琢磨

　　地價是房價中最大的成本，往往一個地塊剛剛出手，業界就可以通過其樓面地價估算出房價。2007年的成都土地單價從7月的瘋狂，到9月的頂峰，再到12月的谷底，短短3個月，感受了冰火兩重天。

　　5月底，鑫苑置業以700多萬元/畝的高價拿下三圣鄉的一塊地，打造出今天的鑫苑名嘉·非主流，而在此附近的一宗地塊于12月20日叫拍，金房卻以520萬元/畝的價格收入囊中。此種情況并非偶然。從11月到最近的一次土地招拍掛來看，土地出手都顯露窘境，中華宇竟以1530萬元/畝獲得了玉林地塊，這個價格對比7月—9月的土地拍賣價格非常低；東方正紅第一塊土地拍賣中，新鴻基也以底價拍得，這不得不讓人揣測，這些項目的房價會是怎樣的格局？

　　有業內人士稱，前段時間非理性拿地的開發商們會比較著急，他們的資金壓力明顯比近期拿地的開發商大，如果再次迎來更為嚴厲的宏觀調控，市場的觀望情緒仍然持續下去，很容易熬不過樓市的寒冬。而對于低價拿地的開發商來說，就算房價有所下跌，也不至于做虧本生意，利潤空間還是有的。但另一方面，也有開發商解釋說：“說白了，一些土地價格是虛擬的。不少公司高價拿地后，就將資產打包拿去上市融資，而一些看似很低的地價，其項目的限定很多，利潤空間在拿地的時候就削減了。再加上每個項目推出的時間不一樣，所以不能簡單從地價上去判斷一個項目的房價。”到底孰是孰非，這是一個讓業界傷腦筋的問題。

　　早報記者熊麗

　　幕后分析

　　政策杠桿難以影響成都企業?

　　商品住房成交量下降，土地拍賣遇冷，開發商推出各種眼花繚亂的促銷活動……一系列表象似乎都在昭示著宏觀調控的威力。成都，地處西部的房地產二線城市，又有著宜居之城的美譽，其受政策影響程度是否與沿海一線城市相提并論？實際上，成都房地產市場目前表現出來的和北京、上海等大城市一樣的迷局，有著本質的不同。

　　樓市的迷局，因宏觀調控政策而顯。在近期出臺的一系列宏觀調控政策中，“殺傷力”最大的無疑是“土地招拍掛新規”和“二套房商貸”，兩個政策一個直接對準開發商，一個直接對準購房者。

　　10月9日，國土資源部正式發布最新版本《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(以下簡稱39號令)，其中規定，受讓人依照國有建設用地使用權出讓合同的約定付清全部土地出讓價款后，方可申請辦理土地登記，領取國有建設用地使用權證書。未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書。

　　拍賣遇冷企業早已有地在手

　　此政一出，業界嘩然。對于大宗土地出讓而言，這樣的付款方式無疑給拿地開發商造成了很大的融資難度。此前，很多開發商普遍采取的是“分期取得建設用地使用權證書”的做法：開發商先盤下整塊土地，繳納部分出讓金，按繳納比例取得土地使用證，然后向銀行進行土地抵押貸款，分期繳清全部出讓金。如此一來，有限的資金就可以撬動多個項目。新政實施后，這個循環鏈條將被打斷，必須有足夠的資金拿下土地才能進行下一步開發，房地產開發門檻將因此大大提高。

　　然而，對于讓許多外地開發商感到巨大壓力的“39號令”，對在成都開發項目的房地產公司影響卻并不大。實際上，成都土地拍賣交易早就在執行這樣的政策，開發公司參加拍賣獲得土地，要付清所有土地款項才能拿到建設用地使用權證書。早在2004年初，成都市政府就明確規定，開發公司競得出讓宗地后，在合同里約定了具體付款時間。一般采用“3-3-4”的付款方式，即土地成交當天交付30%的款項，成交頭3個月內交付30%，余下的40%在半年內付清。

　　“近期成都土地拍賣市場遇冷與整個房地產市場大的氣候有一定關系，但不是最主要的原因。”成都萬達商業廣場投資有限公司副總經理馬俊浩認為，主要還是因為很多企業特別是外來企業在上半年已經拿了不少地，而到了年底，很多公司都有資金結算等方面原因，尤其是一些上市公司，需要做年報，因此放緩了拿地進程。

　　在房地產市場的隆冬中，置信已經悄然出手，拿下了多個地塊。成都置信副總經理唐名璉坦言———“這并非一時沖動或者豪賭，而是我們經過冷靜的分析作出的決策，誰會拿上億的人民幣去賭呢？”

　　央行在《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》(簡稱359號文件)的基礎上，再發出《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》(簡稱為452號文件)，對銀行信貸第二套住房作了詳細清楚的規定：以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數；已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，在借款人家庭人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行，否則其余已利用銀行貸款購買住房的家庭，再次向商業銀行申請貸款時，均應按第二套房貸政策執行；已利用住房公積金貸款購房的家庭，向商業銀行申請住房貸款時，也以第二套房貸政策執行。452號文件同時強調，凡發現填報虛假信息、提供虛假證明的，所有商業銀行都不得受理其信貸申請。

　　自住需求成都仍在不斷增加

　　新政“二套房商貸”則直接提高了投資者門檻。對于存在大量投資性購房的城市而言，這個新政無疑是個巨大的打擊。

　　“對第二套住房界定的重要性，并非僅是誰購買第一套住房、誰購買二套住房的問題，而是預示著中國的房地產市場將發生巨大的變化，中國的房地產市場發展模式將發生巨大的變化。”著名經濟學家易憲容這樣評價“二套房商貸”政策的影響及意義。房地產市場的投資者收益率高，也得付出相應的融資成本。在這種情況下，已經進入的房地產投資者并不在于第二套住房對其進入的影響，而是會考慮到他們已經購買過的住房由誰來接手。

　　可以說，452號文件，盡管是一個十分普通的補充規定，但是它對房地產需求市場的影響將是十分巨大的。因為，它從根本上區分房地產市場的投資與消費。

　　在這樣的背景下，自住消費與投資之間的比例將彰現出房地產市場的健康程度。一家調查機構調查顯示，目前成都自住性購房占了70%。

　　而成都市建委最新公布的數據也顯示，在存量現房銷售增長的帶動下，商品房空置總面積下降，空置期在一年至三年的商品房面積降幅最大。至11月末，全市商品房的總空置面積為54.50萬平方米，下降41.9%。

　　“空置房的下降說明自住需求正在不斷增加。”省社科院經濟研究所研究員陳武元對房地產領域深有研究，“成都實際上不是成都人的成都，而是整個西部人的成都。”從2004年以來，大量省內二級城市及西藏、新疆等地的市民涌入成都購房置業起，目前，外地購房人數已經占據了成都購房人數的50%，“這些絕大多數都是實實在在的自住消費，即便現在暫時不入住，待退休或者合適的時候將會正式居住成都。” 早報記者羅向明

　　第3只眼

　　成都商品房想說降價難

　　在樓市迷霧下，房價依然是最受關注的對象。房價會不會降？不但牽扯著準備購房者的心，同時牽扯著已經購買了房產的市民的心。盡管不斷有沿海城市房價大幅降價的消息，不過，國家相關部委發布的統計數據卻顯示：目前房價依然在上升通道中運行。

　　“成都目前的情況和2003年北京出現的情景差不多。”2003年，王紹光在北京負責一個項目的策劃營銷，開盤時正好趕上宏觀調控政策出臺，“持幣觀望等詞匯就是從那個時候出現的。”在經過4個月左右的時間對政策消化調整后，房地產市場恢復原樣。在他看來，目前很多樓盤打出各種打折、送禮等優惠，與目前樓市觀望氛圍濃厚不無關系，但另一方面也與房地產開發銷售自身規律有關，通常第四季度是淡季，同時很多公司涉及年終做賬，因此開發商通常會采取一些促銷手段，使資金盡快回籠。

　　與上海、深圳等地傳出房屋滯銷不同，從近期房屋交易量上來看，成都商品房成交量盡管有所萎縮，但成交依舊平穩。成都市房管局官方網站公布的每日交易情況顯示，11月7日成交414套，11月19日成交650套，11月27日成交535套，而近期成交量在200套左右。成交量的穩定確立了價格的堅挺。目前，無論從官方統計渠道還是開發商方面，成都沒有傳出任何商品房降價消息。

　　“這一方面是開發成本使然，另一方面也是成都剛性需求的結果。”唐名璉說，開發商拿地成本越來越高，鋼鐵、水泥等建筑成本也在不斷上漲，這些都使得商品房想說降價太難。

　　特別提醒

　　成都樓市目前供需關系如何？剛性需求是否旺盛，請關注明日早報“成都樓市剛性需求調查”。

　　拍賣

　　11月27日都江堰首次采用底價拍賣方式推出的6宗土地，最終因為拍賣最高價未達底價而全部未能成交；11月底龍泉也采用底價拍賣方式推出200多畝土地，但也因最高價未達底價而未能交易；12月7日郫縣也嘗試采用底價拍賣方式進行土地交易，其中一塊土地起拍價從160萬元/畝拍到最高價263萬元/畝，但最終也因沒有達到交易底價而流拍。

　　銷售

　　12月16日，成都市五城區加高新區僅銷售商品房148套，銷售面積共12802.23平方米；12月17日，銷售商品房52套，銷售面積共5659.69平方米，這已經創下了成都樓市日銷售量的新低。