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新浪財經

沈陽房地產明年房價漲幅下降 需求增幅較小

http://www.sina.com.cn 2007年12月20日 13:55 時代商報

  房價漲幅下降需求增幅較小

  房地產行業是資金密集型產業,金融支持的程度也就決定了房地產市場發展程度,因為開發商要從銀行獲得大量的信貸資金。那么,這樣的貨幣政策對明年的沈陽房地產市場又將產生什么影響?市場供給、市場需求、房價會出現哪些變化?昨日,沈陽市房地產研究所研究員周世昌對此進行了解讀。

  市場供給:

  上市新房會多些

  實施“從緊的貨幣政策”對沈陽房地產開發商影響有限。首先,目前沈陽市房地產開發的主力軍有三部分,一是外資、港資房地產商;二是外埠和本土上市公司;三是實力雄厚,容易取得信貸的規模公司。由于這些開發商多元化的融資渠道,有抵御信貸從緊的能力,因此從緊的貨幣政策影響有限。其次,沈陽中小開發商房產開發量不大。在信貸從緊后,會為了自救而采取合作、轉讓甚至地下融資等方式,把在建項目完成后收手。商業銀行為了資金安全,對其貸款的在建項目也會被動援手。最后,沈陽今年截至10月末,房地產施工面積高達4262.6萬平方米,比上年同期增長47.4%;新開工面積2673.8萬平方米,同比增長114.9%;竣工面積只有381萬平方米,比上年同期增長0.9%。開發節奏緩慢。由于信貸從緊、繼續加息后資金成本增加、土地政策從嚴,以及對房地產市場走勢預期的不確定性,開發商將調整經營策略,加快閑置土地開發,加快在建項目施工,加快銷售,以期加快資金回籠、資金周轉,降低風險。基于以上分析預測,明年沈陽房地產投資規模會平穩增長,增幅將有所下降;施工面積與今年持平;新開工面積下降,竣工面積增加。而且惜售、捂盤現象會減少。另一方面,由于近兩年住宅銷售火爆,空置面積減少,因此預計明年住宅總供給量與今年會持平或小幅增加。

  購房需求:

  需求增幅較小

  信貸從緊、持續加息、“房貸新政”三大因素的疊加效應,對商品房銷售將產生較大影響。住宅按揭貸款是樓市火爆的支柱。9月末,全國購房貸款金額2.86萬億元,比年初增加5924億元。信貸從緊后,購房按揭貸款也會從緊。九月份出臺的“房貸新政”確定提高第二套房首付比例,并利息上浮10%。對第二套房界定以家庭為單位,這些都會抑制投資和投機購房。對普通自住型購房,特別是改善條件的購房者,影響最大的是持續加息。多次加息而且預期繼續加息后,推遲購房和持幣觀望者增加。近期交易肯定萎縮,市場需求將有所減少。

  由于沈陽投資性購房和投機性購房所占比例只有11%,遠低于一線城市;沈陽城市化進程較快,外埠到沈就業謀生的人增加和青年結婚等剛性需求較大;沈陽人均住宅面積不高,改善居住條件欲望較強;大面積拆遷造成被動需求大,因此總體上市場需求,特別是對中小戶型、中低價位住宅的需求仍有空間。基于上述原因,“從緊的貨幣政策”對沈陽商品住宅銷售影響程度遠低于一線城市,是暫時的。預計明年商品房銷售面積和銷售額與今年持平或小幅增長。

  住宅價格:

  房價漲幅下降

  沈陽明年商品房供給與需求預計增幅會下降,但總量與今年持平或小幅增長,供求仍基本平衡。但由于一線城市房價下跌的傳導作用、開發商加快銷售的心態及購房者的觀望心態,預計明年房價漲幅下降,既不會大漲也不會大跌,更不會出現拐點。

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