強化“保障功能”，重視廉租房建設，無疑是今年政府房地產調控的重點之一。

　　8月7日，《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺，廉租住房保障制度實施“時間表”得以明確：2007年底前，所有設區的城市對符合規定條件、申請廉租住房租賃補貼的城市低保家庭基本做到應保盡保。2008年底前，所有縣城基本做到應保盡保。東部地區和其他有條件的地區要將保障范圍擴大到低保家庭以外的低收入住房困難家庭。到2010年底，廉租住房制度保障范圍擴大到全國城市低收入住房困難家庭。

　　8月24日至25日，全國城市住房工作會議在京召開，會議強調“要積極采取措施，加強廉租住房制度建設，解決好城市低收入家庭住房困難”。

　　與之相應，各部門關于住房保障的配套措施迅速而密集地出臺。

　　10月19日，財政部公布《中央廉租住房保障專項補助資金實施辦法》。

　　11月14日，《廉租住房保障資金管理辦法》對外發布。

　　12月1日，建設部、發改委、監察部、民政部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局和統計局聯合發布的《廉租住房保障辦法》正式實施，標志著房地產市場的調控重點轉向加大力度落實和完善住房保障體系。

　　保障對象從“城鎮最低收入家庭”變為“城市低收入住房困難家庭”；“全部用于”、“不得低于”、“優先安排”、“單獨列出”等毫不含糊的字眼在保障資金和建設用地等相關規定中出現......

　　但政府在加大廉租房投資建設力度的同時，對于廉租房的分配，以及包括續租、轉讓等在內的管理工作也不容忽視。近日，《中國經濟周刊》(國內郵發代號2-977)記者走訪了北京目前唯一一個投入使用的廉租房小區，通過與廉租房住戶面對面的交流和采訪，透過他們的不解、抱怨，甚至質疑，了解到目前廉租房分配機制、管理機構和方式，以及物業管理等諸多環節，都亟待強化和完善。就像一些廉租戶所說：“希望政府把好事做到底”。

　　走進北京廉租戶

　　《中國經濟周刊》記者 繁易/北京攝影報道

　　在北京二環路廣渠門橋西北角有個鬧市中略顯安靜的小區，名字叫京城仁合，這里有一棟東西走向、外表簡約樸素的U型建筑，就是北京市目前唯一投入使用的廉租房。

　　京城仁合小區并非完全的廉租小區，整個小區分為廉租房區和商品房區兩部分，小區南側的U型塔樓為廉租房，北面的兩棟L型塔樓為商品房，三棟淡灰色和磚紅色相間的建筑圍成兩個四合院，帶著明顯的老北京的建筑氣息。

　　據了解，京城仁合小區又名“廣渠門北里廉租房項目”，該項目作為“2002、2003年北京市委、市政府為市民辦60件實事”之一，2002年1月開始項目籌備，10月開工建設，建筑面積3.3萬平米，2003年廉租房結構封頂，2004年2月10日正式入住。目前共有廉租房400套，其中，使用面積為30.4至51.1平米的無障礙居室26套，30.4至51.1平米的一居室109套，46.3至58.1平米的二居室180套，57.2至61.8平米的三居室85套。

　　“廣渠門北里廉租房項目”主要針對為國家做出過貢獻或存在歷史遺留問題的有住房困難的家庭，按每月每平米2.4元收取租金(含物業費)。一期面向符合廉租房申請條件的優撫家庭，即傷殘軍人及軍烈屬家庭；二期開始面向市級以上的符合廉租房申請條件的老勞模。兩類家庭的申請標準為人均住房面積低于7.5平米，租住人員包括承租人、配偶和未成年子女。

　　為了解廉租房住戶的生活狀況和廉租房的使用情況，2007年11月，《中國經濟周刊》(國內郵發代號2-977)記者多次走進京城仁合小區。

　　分配的尷尬

　　劉大媽居住的廉租房是一套50平米的一居室，80歲的老伴王大爺，1948年參加革命，在淮海戰役中因傷致殘，這套廉租房是政府作為對有住房困難的傷殘軍人、軍烈屬優撫對象分配的。

　　不大的房間里最顯眼的家具就是床。請記者進門時劉大媽顯得有些不好意思：“房子太小了，實在不好意思。”據劉大媽講，申請廉租房的時候，他們家本來申請的是兩居室，這樣可以住保姆，因為現在有規定，保姆必須擁有獨立的房間，但是搖號時搖中的卻是一居室。現在老人很為難，“我老伴兒行動不方便，我也是70多歲的人了，只能讓我女兒來照顧老伴，實在沒有辦法住就只能在客廳里搭個床”。

　　記者了解到，在京城仁合廉租房區類似劉大媽家的情況相當普遍，第一批入住的租戶中大多數是高齡的老人，并且多數行動不便，在小區南院兒坐輪椅拄拐杖的老人是最常見的人群。小區居民開玩笑說，這里是“老弱病殘小區”，像一個養老院。這些老人基本上都需要找保姆照顧，但從目前的住房分配來看，不少家庭存在著面積不夠用的問題。

　　對于2004年的搖號分房，記者走訪的住戶都表示并不清楚分配的流程和細節，只是被通知到時間看電視公布的搖號結果，“我們什么也不知道就分完了，有要一居的分了個兩居，有要兩居的分了一居，還有的一家兩口人分了個三居。”

　　據租戶介紹，在兩批廉租房承租完畢后，廉租小區中依然有40余套住房至今無人使用，空置率在10%左右。記者就此問題采訪了京城仁合小區物業公司的石久霞主任，石主任表示，小區廉租房總數雖然400套，但目前還只入住了345套，不過那些空置的廉租房未來會根據實際情況來進行分配，“這是毫無疑問的。”

　　廉租房里的“釘子戶”

　　“我們這兒還有撬開門住進去的人呢。”通過租戶的介紹，記者采訪到了被人認為是“撬門入住”的趙大爺。

　　71歲的趙大爺身體消瘦，布滿皺紋的臉上透著憂慮。趙大爺家有5口人，房子的承租人是她老伴，有兩個女兒和一個兒子，一家人目前住的是一套三居室。按規定，趙大爺三個子女已經成年，不能住在廉租房內。

　　說到這套房子的由來，老人顯得很謹慎，反復強調是“撿來的鑰匙捅開的，就這么住進來了”。期間，老人顯得有些激動：“我們家一共5口人，誰也離不開誰！老大40多了，是個聾啞人，還有癲癇；大女兒精神不太好，有比較重的抑郁癥；二女兒打工的時候摔了一下，現在腳踝關節壞死，不能干什么重活了；老伴兒有心臟病，腿腳還不利索。”

　　“原來分給我們的是一套一居室，5口人實在是住不下，我只能兩邊跑。這邊兒畢竟是樓房，冬天暖和老伴不遭罪，但是兩個孩子精神都有問題，住在前門的老房子我也不放心。”

　　關于住房的問題，3年來老人一直向有關方面反映，但多數沒有回音。

　　“就這樣兩邊跑了兩年多，去年前門的老房子拆遷了，孩子們也沒有地方住了，只能搬過來，我去找區房管局，他們說要不給我貨幣補貼，一個月300塊錢，讓我自己出去找房子，可我上哪去找啊！跑了很多地方，有一次人家房東剛要租給我，可是看我們家有精神病人，說什么也不租了。我是真沒有辦法了。”

　　后來，趙大爺“撿了一把鑰匙，捅開了這套三居室”，一家五口人住了進來。

　　“剛住進來時，房管部門說這樣不合規定，要我們搬出去。最近他們說：‘你先住著吧，我們現在忙死了，全是建設的事兒，沒時間處理你們。’”

　　據趙大爺介紹，房管部門所說的“你們”，是指小區內包括趙大爺在內3家用各種理由“誤入大房子”的租戶；“建設”，是指建設廉租房。

　　記者隨后走訪了其他兩家“誤入大房子”的租戶。當被問到“為什么只有你們這樣做，而別人沒有效仿”時，他們回答說：“我們的理由確實是真實充足的，別人想但是他們事實不夠。”

　　即便是目前房管部門“沒有時間處理他們”，但趙大爺心里還是不踏實，經常去找房管部門理論，“我就想有個說法，我不想多吃多占政府的，我現在這么住著心里不踏實啊”。

　　續租和轉租也是個事

　　朱大媽今年72歲，是1959年的北京市勞模，作為廉租房的第二批優撫對象搬進現在的兩室一廳已經3年多了。朱大媽一家4口人，老伴癱瘓，兒子和兒媳失業在家吃低保。

　　朱大媽心里也不踏實，因為“有些事情不太明白”。“比方說續租吧，按說是一年一簽合同，可我們就第一年簽了一次，現在也沒有人再來給我們續簽。我們就是住著不踏實，怕哪天再讓我們搬出去。”

　　據記者統計，在走訪的租戶中，三年只簽過一次合同的并不是個別現象。

　　而在京城仁合的物業公司，記者得到回答卻完全不同。據物業公司介紹，小區內的廉租住戶每年續租手續由物業部門統一辦理，其負責人多次肯定地答復說：“100%的租戶每年都辦理續租手續。”

　　采訪過程中，記者還了解到相關管理部門對廉租住戶的家庭情況的掌握和入住后的管理并不是十分清晰。有住戶反映小區中有將廉租房轉租的現象，并且有半公開的價格，一間房間每月800元，甚至有住戶在承租人死亡后并未及時退房而是將房子轉租他人。

　　一位租戶說：“這些問題肯定是真實的，我覺得住政府的廉租房，咱們不能再弄歪門邪道的事兒，這個社會應該有正氣，要不咱這廉租戶更讓人瞧不起，人窮但不能志短！”

　　京城仁合小區物業公司的回答依然斬釘截鐵：“我們很了解租戶的情況，轉租的情況不存在。”

　　據京城仁合小區居委會介紹，為了管理好小區的廉租房住戶，北京市廉租住房管理中心(下稱“廉租中心”)特派一名工作人員長期在該小區進行監管。記者兩次來到社區二樓廉租中心的工作人員辦公室，門都鎖著。居委會的工作人員告訴記者，廉租中心的這名工作人員“平時有一些時間會在北京市建委辦公”。

　　當記者與北京市建委聯系時，相關工作人員表示，廉租房的相關問題應該去問北京市住房保障辦公室。北京市住房保障辦公室的工作人員則表示：“廉租房出現轉租的情況應該不存在。”

　　黃金地段的煩惱

　　作為北京第一個投入使用的廉租房小區，位于西南二環廣渠門橋旁的京城仁合小區絕對是座擁黃金地段的廉租房。

　　2002年“廣渠門北里廉租房項目”開工建設前，北京市一家媒體在報道中說：“據介紹，該廉租房建設項目位于崇文區廣渠門立交橋西北角，東起護城河，西臨鐵路線，南臨金橋國際公寓，北至東便門立交橋，是市委、市政府的又一項‘德政工程’。同時，由于它位于北京站東側又是‘進京第一印象工程’，對這一地區危舊房改造和美化首都環境也將起到十分重要的作用。”

　　而對于京城仁合小區的廉租住戶們來說，他們并沒有感覺到黃金地段給他們的生活帶來多少積極的改變，更多的是對周邊消費過高和出行相對不便的抱怨。

　　張大爺和老伴生活在一起，平時生活都是老伴照顧。小區附近過去有一個菜市場，老伴經常步行去買菜。但后來菜市場被拆掉，老伴只能選擇相對比較近的超市新世紀華聯和樂家，騎車來回需要40分鐘，如果遇到刮風下雨天，騎車出行就非常不便。“現在年齡大了，腿腳不靈便，最近覺得身體也不如以前，騎車常常感覺頭暈。”張大爺告訴記者：“這里的生活環境就像在一座島上，買菜、理發、送小孩上學都不方便，聽說政府也想給我們解決這個問題，但是很多商家因為這里消費低不愿意過來。”

　　因為怕相關部門知道自己反映問題而影響租住，在接受采訪時，許多租戶都非常謹慎，經常把記者拉到家里或者僻靜的角落說話。“我們總共就這么兩三百戶，一說人家就知道是誰說的了。廉租房是政府做的一件好事兒，我們提建議不是批評政府，只是希望政府能好事兒做到底，做到十全十美。”

　　一位不愿意透露姓名的相關人士則對廉租戶的想法不以為然：“這是福利性住房，有的住就行了，他們還講什么大小？”

　　(中標題)廉租房管理跟不上建造步伐？

　　《中國經濟周刊》見習記者 梁燕軍/北京報道

　　據北京市2005年的調查統計，全市低保家庭約為3.83萬戶，目前已有5831戶申請了住房租賃補貼，尚有約3.25萬戶沒有申請。政府有關部門正對2006年以來新增人均住房使用面積低于7.5平方米的低保家庭進行登記核實，以將其納入本市住房保障范圍。

　　大規模建設快速啟動

　　2007年是北京市以經濟適用房和廉租房為主的保障性住房快速建設的一年。

　　2月中旬，北京市住房保障辦公室正式成立，該辦公室隸屬北京市建委管理，主要負責北京市對限價房、經濟適用房、廉租房等政策性、保障性住房的開發管理工作。

　　9月29日，《北京市城市廉租住房管理辦法》出臺。辦法規定，廉租實物住房采取新建和收購方式籌集。其中，新建廉租住房主要在普通商品房、限價房、經濟適用房項目中按照一定比例配建，由政府回購，不足部分可采取集中建設方式。實物住房主要配租給符合相關條件的、家庭成員中有60周歲以上(含60周歲)老人、嚴重殘疾人員、患有大病人員的家庭和承租危房及面臨拆遷的家庭。

　　同日，北京市建委副主任、市住房保障辦公室主任張家明在接受媒體采訪時表示：今年在開工200萬平方米經適房和30萬平方米廉租房的基礎上又增加了14萬平方米的廉租房。而未來3年還將再建經適房1000萬平方米，廉租房100萬平方米，約可提供16萬至17萬套房子。老百姓可以放心，保障性住房的房源有保證。

　　據北京市建委新聞發言人張農科透露，除了配建房屋之外，各區縣政府還可根據市建委審定的廉租實物住房房源收購計劃，收購一批戶型和價格適合的房屋用于實物配租。由區縣政府委托相關單位按市場價承租房屋，再以廉租住房租金標準出租給符合條件的城市低收入住房困難家庭，租金差價由市和區縣財政按照8：2的比例負擔。

　　據北京市住房保障辦公室相關人員介紹，為做好2007年底以前，符合規定條件、申請廉租住房租賃補貼的城市低保家庭“應保盡保”工作，由各區(縣)政府全面負責本區(縣)符合條件的低保家庭的摸底調查，并制訂詳細周密的工作方案，年底前將完成符合條件的困難家庭的保障工作。

　　分配標準進一步細化

　　經過今年5月在宣武區陶然亭街道進行的住房保障試點后，11月5日，北京市建委、市統計局、市財政局等部門聯合下發通知，對2007年北京市城八區城市居民申請廉租房、經濟適用房的相關準入標準做出明確的細化規定。該規定將每戶人數分為1人到5人，分別制定相應的收入、資產、住房等標準。今后，該標準將每年向社會公布一次。

　　12月12日，北京市公布《北京市城市廉租住房申請、審核及配租管理辦法》，對廉租房相關準入標準進行了進一步的詳細規定。如住房分配將考慮家庭代際、性別、年齡結構等因素，如兩人的同性單親家庭配租一居，而兩人的異性單親家庭，子女年滿10周歲的，可配租兩居室或兩間平房。

　　“我們也不知道怎么管”

　　隨著廉租房建設數量的激增，未來廉租房大規模投入使用后的管理問題將顯得更為重要。

　　在北京市唯一投入使用的京城仁合廉租房區，記者聽到最多的是廉租戶對廉租房管理的質疑和抱怨：廉租住戶的家庭信息是否得到即時的跟蹤管理？廉租房的使用率是否得到最大化？轉租、續租問題怎么解決？小區周圍的基礎配套設施如何解決？

　　北京市住房保障辦公室負責宣傳的工作人員告訴《中國經濟周刊》(國內郵發代號2-977)：“關于廉租房管理方面的問題，目前我們也沒有辦法回答，因為這方面并沒有相關的規定出臺，我們也不知道怎么管，這個問題牽涉到很多部門，不是一個部門所能解決的，我們和相關機構正在積極地討論，共同研究。”

　　中國人民大學公共管理學院土地管理系曲衛東教授表示：“廉租房租住需要一個持續的審核管理機制，要根據家庭的有效支配收入來分配，如果租住的住戶家庭收入已經發生改變，那么就應該在審核后重新評定他是否具有租住廉租房的資格。如果這項制度建立不起來，廉租房放量之后會引發一系列的問題。”

　　針對廉租房進行開發維護配套設施方面的日常管理，曲衛東建議，政府可以組建針對廉租房管理的物業公司，而不是交由市場化的物業公司來進行管理。“為了達到資源的有效分配，政府可以組織廉租房小區中有勞動能力的人參與到小區的物業管理當中，一方面可以節省人力成本，另一方面還能給部分廉租戶提供就業崗位。”

　　京城仁合小區物業公司的工作人員告訴《中國經濟周刊》(國內郵發代號2-977)：“政府委托我們對小區廉租房住戶進行物業服務，每個月支付給我們的物業管理費為1.2元／平米。”據中國

房地產業協會一位不愿透露姓名的人士介紹，物業公司要維持收支的持平，成本最少在1.1-1.2元/平米。他認為，幾乎沒有盈利是阻礙市場化的物業公司積極參與廉租房社區管理的主要原因。

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