以農業項目落戶白鶴村的博士園，廉價租用農民耕地，開發別墅。本報記者 李增勇 攝（圖片來源：新京報）

    因租用農村耕地，博士園的別墅銷售從不在媒體上刊發廣告，只在街上派發小宣傳單。本報記者 李增勇 攝（圖片來源：新京報）

博士園二層小樓每平米為2000多元。（圖片來源：新京報）

　　博士園”租田建別墅

　　開發商廉價租用千畝良田建700別墅  

　　韋爾旭住在重慶一座面積約20畝的“孤島”上。這個“島”高出地面近10米。“島”上有韋爾旭承包的果林和魚塘。如今，他和妻子每天都過得提心吊膽，他們不知道自己能在這兒住多久。

　　韋爾旭的屋子背面原本還住著7家農戶，2004年2月20日，那些農戶陸續和生產隊簽定協議，都搬走了。

　　韋爾旭的“孤島”外原本是成片的稻田，如今已被正在興建的別墅工地取替。這片工地正日益向“孤島”逼進。

　　別墅工地是重慶九龍坡區引進的博士農業科技園(簡稱博士園)項目，這個作為該區的重點農業項目，租用了金鳳鎮白鶴村的1000畝土地，打算建造700座別墅，每座別墅或配送果林或配送溫室大棚。

　　韋爾旭說，當初讓村民簽約時沒說要建那些別墅，只說要把稻田改造成大棚。“而且他們租用這些良田，每畝每年只給1000斤谷子作為租金。”

　　田園別墅售價24萬

　　重慶城區的別墅每平米都在八九千，而位于近郊的博士園兩層小樓每幢只需24萬元。

　　12月10日，空中飄著小雨，博士園中的二層小樓依舊在施工。臨近大門處的20多棟小樓已有人入住，或已開始

裝修。

　　韋爾旭每天騎著摩托從小區大門出入，他是目前唯一一個生活在博士園的當地村民。2005年時，韋爾旭為了進這扇大門去自己所住的“孤島”，還曾被保安阻止，爭執后，才被特許進出。

　　韋爾旭在到達他的土屋前，要在小樓林立中穿行約500米。他眼看著沿途的小樓一棟棟拔地而起，并向他的“孤島”延伸，“聽說那些樓銷售得很好。”

　　“前期開發的100余套早已被定購一空。”博士園的售樓人員說，如果現在要買，只能先登記，要等明年1月再做通知。

　　張明(化名)已經購買了一棟小樓。他是在街上收到了博士園的銷售宣傳單，單子上寫著“350平方米的溫室大棚，一棟約105平方米的獨立二層小樓，還有約125平方米的獨立私家花園，起步價24萬元。”

　　這讓張明怦然心動。如果不算庭院及大棚，房子每平米才2000多元。張明是重慶一所高校的教授，雖已有兩套住房，但還想在安靜空氣好的鄉村購置一套住房。

　　重慶城區的別墅每平米都在八九千，而常青藤開盤每平米均價更是高達一萬六。張明說，即使城區的普通高層均價也在5000元左右。

　　所以長期以來，別墅對于年收入10余萬的張明來說是想都不敢想。

　　而博士園的宣傳單上“我的田園夢想，我的莊園農場”的口號則精準地擊中張明心中的柔軟處。他說自己有一種揮之不去的田園情結，雖然離開農村已幾十年，但對鄉間生活仍念念不忘。

　　張明內心的田園情結又開始萌動。

　　領導照片擺放銷售大廳

　　因為租用的是耕地，博士園的銷售人員說所以不便于在媒體上刊發廣告，而多在街上派發小傳單以做宣傳。

　　博士園離九龍坡城區不遠，經環城高速，再轉道鄉間公路，一共只有不到40分鐘的車程。

　　來博士園市場部之前，張明心中也曾有過疑惑，為何別墅的價格如此低廉？他沒在媒體上見過相關的廣告，在網上也沒有查到太多博士園的信息，只知道這是九龍坡區的一個重點農業項目，在九龍坡區的眾多匯報材料中，被反復提及，但卻沒有詳細介紹。

　　進入市場部后，張明的疑慮被消除了一半。大廳里掛著重慶市委常委、副市長陳光國到博士園視察的巨幅照片。市委常委、副市長馬正其來此視察的照片被端放在展示架上。

　　“市領導都是很支持這個項目的。”銷售人員告訴張明，博士園之所以不在媒體上做廣告是因為土地的性質，不便于做廣告。

　　張明得知，重慶天五公司租用的是金鳳鎮白鶴村的耕地，用以修建大棚和管護房，意圖打造一個都市莊園農場，土地租期為50年。

　　“這種租賃合同是無效的。”中共重慶市委農村工作委員會新農村建設指導處處長呂小遂在接受采訪時稱，轉租不能超過農民承包期，白鶴村村民的承包期至2027年，只剩下了20年。

　　銷售人員一再對張明稱，那些小樓不是別墅，是和大棚配套的管護房，管護房也只是租給張明，租期是50年，并在和買房者所簽的《轉包(投資)合同書》中載明，博士園屆時將能獲得重慶市國土資源和房屋管理局頒發的集體土地房屋產權證。

　　銷售人員對張明強調說，這個產權證是園區或公司持有，個人是沒法持有的。

　　但是張明很清楚，管護房里有完善的水、電、氣、閉路、寬帶等現代生活設施，那就是一個“鄉村別墅”，能住50年就和買一套房一樣，“而且市領導都支持，那就更沒問題了。”

　　唯一和宣傳不同的是，價格已經漲到了35萬元。張明還是很快簽了約，并交付了10多萬元的定金。

　　12月10日，博士園銷售人員對記者說，目前管護

房價格已上漲至70萬元。“并且現有80多戶在排隊等著呢。”

　　當記者要求采訪公司領導，了解博士園究竟是農業開發還是地產開發時，工作人員以現在處于敏感期，拒絕了采訪要求。

　　耕地是雞肋還是肥肉

　　博士園以高科技農業項目的身份落戶新農村建設示范村，租地千畝租金每年為千斤稻谷。

　　和博士園時髦洋氣的二層小樓相比，韋爾旭所住的土屋更像一個異類。他的3間土坯房是1989年蓋的，他說由于開發商給的補償標準太低，他不愿搬。

　　2002年12月，韋爾旭接到通知，讓他作為村民代表去鎮里開會。會議由時任金鳳鎮黨委書記的朱軍主持。韋爾旭在會上得知，九龍坡區政府引進了一個高科技農業項目———博士園，要投放到白鶴村。

　　九龍坡區是重慶市的統籌城鄉示范區，近年來一直致力于都市農業的開發建設。而白鶴村又是重慶新農村建設的示范村。

　　村委會主任鐘家祥介紹，除去博士園，全村已有10個農業開發項目，一般都是苗圃花卉、葡萄種植，或是集中養兔等，全村2000余畝農田，現已流轉土地500畝左右。

　　而博士園項目則又要大批量租用村民的田地，它分兩期，每期500畝，進行大棚種植。韋爾旭記得，鎮干部是這樣說的，“園區建成后，人氣聚集了，大家賣農產品、開雜貨鋪都可以掙錢。”

　　田地被租用后，農民可獲得每畝900斤谷子作為租金。另外村民們還得到保證，他們可以到博士園打工、學習大棚種植技術，每月最低有600元的工錢，將來有機會自己進行大棚種植，從而發家致富。

　　當時村民都嫌租金太低。村民許鳳說，她家有5人，共有5畝稻田和1畝旱地，稻谷畝產1000多斤，旱地種玉米、紅薯和蔬菜，即使那些雜草也可養活3頭豬。一家人的日常生活資料基本不需要購買。

　　直到次年，都無人簽約，后來鎮政府將租金漲到了1000斤谷子，村民們才都簽了轉租合同。

　　許鳳也簽了轉租合同，但是她根本不清楚合同上的具體內容。她說，那天生產隊長拿來的合同，只有最后一頁，上面有幾行字，然后是許多村民的簽名。

　　記者從生產隊長處獲得一份合同，上面只寫了村民同意將田地轉租給鎮政府，政府在兩年內完成招商引資，進行實質開發。上面沒有任何項目的名稱、使用用途等具體內容。

　　許鳳說，她也能理解，村民們為何糊涂著就簽了字，自2000年以后，村里大多數年輕人都外出打工，許鳳的兒子和兒媳也在其中。許鳳老兩口不忍土地撂荒，堅持著耕種。

　　“種它干啥，種地不賺錢，荒著吧。”兒子每次回家說這話都讓許鳳心里很不是滋味。

　　“釘子戶”孤獨抗爭

　　等到陸陸續續有人開著小車來看房，并花大把大把的錢將房子“買”走，韋爾旭才看出門道：原來這是一個房產項目。

　　2003年8月30日，白鶴村的400余人都簽了轉租合同。韋爾旭則是村里唯一沒有簽字的農民。“補償太低，損害了我的利益。”

　　博士園一期所需的500畝中，需要房屋搬遷的有8家，韋爾旭是其中之一。鎮政府給予的補償標準是，土房每平米補償150元。

　　“而且耕地的補償也不高。”韋爾旭承包了4畝柑橘園和1畝魚塘，它們每年有超過2萬元的收入，“流轉后則只有不到3000元的租金。”

　　韋爾旭記得，開會時鎮黨委領導說此次轉租是按照重慶相關征地政策來操作的。他回家便去查閱了文件，發現“土地承包法”、“土地管理法”上都表示：轉租和征地不同，轉租必須是要農民自由、協商，不能強迫。

　　此后，韋爾旭去找鎮政府書記，要求補償金額贈加1萬元。他得到的答復是，只能多給他2000元。協商失敗。

　　“我記得很清楚，那天是2003年的2月20日。”韋爾旭去果園轉悠時發現，栽種6年剛開始結果的橘樹，其葉子黃了、蔫了，100多株都枯死了。韋爾旭知道那是被人撒了藥。他想起，此前曾聽到風聲，若不搬走，果樹就要被弄死。

　　除了柑橘樹，韋爾旭家里還有一口魚塘，妻子曾擔心被人下毒。韓偉笑著對記者說，“就是不養魚，整塘水裝月亮，裝星星，我也不流轉。”

　　12月12日記者電話金鳳鎮黨委書記劉小敏核實相關情況，劉小敏以太忙、不方便說為由，將電話掛斷。

　　2003年一開春，博士園動工，挖掘機轟隆隆地挖掉了世代延續的田坎、邊界。農田被平整后，鋪設各種管網。各種建材小山似的被拉進來。直到一棟棟的小樓修起來，村民才感覺有些不對。

　　“當初沒說要建房子呀？”韋爾旭想。等到陸陸續續有人開著小車來看房，并花大把大把的錢將房子“買”走，韋爾旭才看出門道：原來這是一個房產項目。

　　韋爾旭說，大棚建設不會對土地造成破壞作用，但是別墅蓋了50年后，那些地就會壞了，沒法種植莊稼。韋爾旭更不愿意把土地流轉出去了。

　　侵犯耕地底線就是違法

　　重慶成為城鄉統籌試驗區給中小地產商到城市周邊的農村找地提供了機會，呂小遂說，但是耕地屬性不得更改。

　　和韋爾旭不同的是，宋洪軍則是在另一個層面關注著博士園的一切動態信息，從它所涉及的政策領域到目前的銷售動態。

　　他是重慶嘉和日盛置業發展(集團)有限公司策劃總監，同時又是一家農業開發公司的老總，正設計一種“兼顧農業和房產”的“農業地產”項目，準備步博士園后塵。

　　他說，“博士園是重慶第一家農業地產，但決不會是最后一家。我不希望它成為先烈。”

　　怎樣利用農民手中的土地？這是宋洪軍如今常會思考的問題。宋洪軍說，是因為重慶城區地價飛升得太快，才讓他們這些中小地產商調整策略，打算“農村包圍城市”。

　　今年7月30日，香港信合以41.8億元的價格，拍下了城區中一塊307畝的土地。這讓宋洪軍震驚，每平米2萬多元，“那是天價了。”

　　“這就是比誰更有錢。”讓宋洪軍更感到絕望的是，香港、北京包括本地的大地產商都爭相在重慶拿地，但他們都不開發。“囤著，直到房價上漲到可贏利的價位。”

　　宋洪軍說，重慶注冊的地產開發公司有2400多家，真正有項目的大概有400多家。“大多數是手上沒地。如果都只在主城區開發的話，用不了一兩年，一半的都會死。”

　　當重慶成為城鄉統籌試驗區時，宋洪軍發現，機會來了。

　　隨著城市不斷發展，城市規模日益擴大，鄉村和城市的邊緣變得模糊，甚至相互交錯。這些處于都市邊緣甚至是被都市包圍的農田，不可避免的逐步成為城市的一部分。農業和非農業的界限也將越來越模糊。宋洪軍說，于是到城市周邊的農村去找地，就成了中小地產商的出路。

　　“重慶成為城鄉統籌試驗區給我們提供了機會，不然不敢這么干。”宋洪軍和地產界朋友討論博士園項目所具有的可行性時，總結出三大好處：第一可以利用統籌城鄉的一些優惠政策；第二就是開發的投入比較小，特別適合中小企業的資金能力，第三就是利潤空間并不比在主城開發小。

　　“主城區的別墅價格動輒數百萬元。一棟擁有田園花園的別墅雖售價60多萬，但土地租金只有千斤稻谷，這會沒有

競爭力嗎？”宋洪軍說。

　　在博士園的網站上，記者發現，該公司以相同模式在大連、沈陽都開發過類似產業，并取得良好銷售成績。

　　宋洪軍深信，發展近郊都市農業將是一種趨勢，但目前最大的風險來自政策和法律。“用農業開發‘管護房’的名義，就是為了規避可能的政策風險。”

　　市農委的呂小遂說，“土地流轉改變其權屬性質就是侵犯了耕地保護的底線，那就是違法。”

　　如今，韋爾旭孤零零地住在土包上，每當暮色四起時，韋爾旭說他會有壓迫感，仿佛覺得那些時髦的管護房在向他的土屋緊逼。

　　對于能堅守到何時，韋爾旭心中也沒有底，他又聽到風聲，明年無論如何都要讓他搬走。