■某些實力樓盤的價格其實是"明降暗升"。

　　

                        ■深圳賣樓招牌舉到馬路上。

　　

                       ■韓世同認為低地價并不意味著低房價。

　　央視調查還稱廣州近半樓盤平均降價20%，某些實力樓盤“明降暗升”

　　新快報訊宏觀調控之下，廣州樓市是冷還是熱？前晚，央視《經濟半小時》播出調查報道。據稱，廣州二手樓成交量跌至5年來最低，冷淡的市場已經迫使廣州市一半左右的樓盤開始實質性降價。

　　52個指標樓盤出現下跌

　　樓盤各種各樣的打折促銷以及五花八門的廣告已經在廣州轟轟烈烈地上演。11月中旬開始，廣州各大樓盤就各出奇招促銷。某著名開發商旗下五個樓盤，全部實行送60年物業費、送全額住房稅費等，但廣州《樓市》雜志主編徐北嬰通過長期跟蹤房價發現，某些實力樓盤的價格其實是在“明降暗升”。

　　徐北嬰說：“我們國慶節去踩盤時，（那個樓盤）是賣1.7萬元/平方米，后來它就拼命地拉價，拉到每平方米2.2萬元，然后再給你很多的折扣，什么‘內部人員爭取’、‘九五折’、‘送管理費’等等，到最后我們計算出來的這個房價，還是維持在每平方米1.9萬多元，實際上比國慶節仍高出2000多元。”

　　還有一些樓盤盡管沒有漲價，但由于還是維持高價，近兩個月的成交量急劇萎縮。各種打折的噱頭瞞不過精明的廣州人，根據中原地產研究部的調查，冷淡的市場已經迫使廣州市一半左右的樓盤開始實質性降價，平均降價幅度達到20%。

　　天河某樓盤在12月初將均價定在9000元/平方米左右，率先跌破天河區“萬元大關”。該樓盤項目總監介紹，他們11月初還在以1.3萬元/平方米的價格銷售其中一幢精裝小戶型，那時并不愁銷量，但沒想到市場寒冬會來得那么快。

　　據悉，目前廣州降價的主要是新開售的樓盤，為什么老樓盤不愿意直接降價？

　　廣州經緯房產咨詢公司項目研究部經理吳定金介紹，全市52個指標樓盤都出現不同程度的下跌，其中幅度比較大的可能有40%左右，有的樓盤之前已有了一定的成交記錄，假如實質降價，會對原先的買家造成一定傷害，因此，這些樓盤更多選擇“暗降”的做法。

　　廣州樓市由熱轉冷，當地一手房價格已經下降。廣州市國土房管局統計，10月份，廣州房價最高的天河區，銷售均價下滑了800多元，曾經漲幅居前的南沙區和花都區，也都開始出現降價，開發商手里的一手房現在賣得有點費勁了。

　　二手房價最大跌幅近兩成

　　一手房賣得有點費勁了，那么二手房呢？

　　珠江新城是廣州最大的高檔住宅區域，二手房價曾一度炒至2萬元/平方米，且成交非�；钴S，但從11月開始，這里的成交量急劇下滑，價格也隨之下降10%左右。

　　在廣州老城區的一些中介門店，記者看到顧客寥寥可數。廣東中原地產代理公司嘉和苑分行營業經理戴昕雯告訴記者，二手樓市雖然以自住為主，但由于最近賣家不愿意大幅度調低價格，買家又期望房價繼續下跌，因此現在要促成一宗二手房成交，困難了許多。

　　盡管目前廣州的房產中介還沒到像深圳某些公司“倒閉關門”的地步，但根據中原地產研究部分析，由于國家政策、信貸緊縮已令市場觀望情緒變濃，目前廣州的二手房價格最高跌幅接近20%，而成交量更是跌到2003年至今5年來的最低點。

　　中原地產項目部總經理黃韜說：“從2003年來看，目前是最低的�！�

　　記者：“低到了什么程度？”黃韜：“目前來看低到70%—80%的成交量�！�

　　黃韜認為，如果成交量跌到50%，甚至40%，這個時候就會出現致命性的打擊，對整個市場和中介行業的損害是“比較危險”的。

　　低地價并不是意味著低房價

　　二手房價格最高下跌了近20%，成交量更是跌到了5年來歷史最低點，開發商們對未來的房地產行業的景氣程度是怎樣判斷的？

　　12月6日，廣州市房地產交易中心對新推出的13宗土地進行了拍賣，和往日熱鬧的土地拍賣會現場不同，此次拍賣會只有6家開發商報名參加，整個競拍過程一個小時就結束了。此次拍賣中，成交價最高的是番禺中心城區南區一塊地塊，底價是2.1789億元，最后成交價是3.5億元，高出底價60.6%，樓面地價每平方米4048元，在10宗出讓的土地當中，白云區金沙洲等5宗是以底價成交的，其余通過現場競價成交的地塊，成交價都只不過高出底價10%左右。

　　在各地頻頻拍出“地王”的情況下，為什么開發商會對這次土地拍賣如此冷淡？

　　合富輝煌房地產公司首席市場分析師黎文江說：“一個原因是出讓金，6日拍賣的話15日就要交齊三個億，或者好幾個億，這不是很多開發商可以拿得出來的，現在融資比較困難，資金有點緊張，所以不參與了；第二個原因就是限價房都在新拍地的旁邊，對他們定價有影響，第三個原因是對后市的判斷還不大清晰，到底是向拐還是盤整？他們不敢輕易地去放價�！�

　　然而，低地價并不是意味著低房價。廣州市房地產專家韓世同認為，這些土地開發之后，其樓房仍會按照市場價格來制定。

　　房產老總憂明年難維持高價

　　韓世同透露：“現在廣州開發的幾個熱點區域，樓價賣到過萬元，實際上許多地價是不超過1000元/平方米，它這里面的比例，樓價跟地價的比是10∶1，這種情況比比皆是。那么，現在我們講的每平方米1500元到3000多元的政府開出的賣地底價，實際上已經比過去的底價要高出很多了�！�

　　明年廣州將有大量的經濟適用房、限價房以及90平方米以下的房屋上市，這樣，小戶型房屋將占到廣州房地產市場的50%。

　　黎文江說：“占50%的話，它就會把整個均價拉下來，而且影響到周圍（房子）的定價情況。廣州明年會推出大概6000—8000套的限價房，其最高價大概6500元/平方米，這對整個樓市房價會產生很大的影響�！�

　　中原房地產項目部總經理黃韜已經聽到多家房地產老總表示憂慮，明年廣州市房地產的供應將第一次滿足需求，要繼續維持目前的高價，將會非常困難。

　　國務院調查組抵廣州 調研粵住房保障工作

　　新快報訊由國務院發起、各個相關部委共同組建的聯合調查小組已經抵達廣州，對廣東省落實解決城市低收入家庭住房困難的具體推進情況進行調查，同時調查組也針對目前房價漲幅過快以及住房結構調整等情況進行實地了解。

　　據廣東建設方面人士透露，此次的調查重點是住房保障工作的實行情況，調查組到來之后，已經對廣州、深圳等城市展開了了解和調查。由于廣東目前房價上漲過快、也是最受關注的地區之一，因此也成了這次全國檢查的重點區域，關于廉租房的土地、資金安排等情況是這次調查的主要內容。

　　央視觀察

　　房價終會回歸理性

　　在全國大城市的房地產市場中，廣州的房價曾經是“理性”的代名詞，因為10年前香港炒房客曾在廣州掀起一股巨大的泡沫，最終他們賠得一塌糊涂，兩手空空地回到了香港。但是10年過去了，廣州房價面對全國房價飛漲的誘惑，終于扛不住了，價格一漲再漲，泡泡越吹越大，直逼1997年的水平。

　　房價關乎國計民生，讓需要住房的人有房子住是政府的目標所在，更應該是房地產市場的價值規律和游戲規則。當規則被不加節制地多次突破之后，在政府和市場的作用下，房價還是要回歸理性。

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　　深圳房價跌一至兩成

　　炒房者被套牢，月租金遠不夠還銀行貸款

　　新快報訊成交量降低、價格下跌，較低的租金收入、高昂的月供，一系列的打擊，讓深圳炒房客正面臨著前所未有的壓力：一方面在中央政府的調控下，房價正在回歸理性，他們手中的房源無人接盤；另一方面銀行的貸款每月要還，勒得他們喘不上氣來。

　　央視《經濟半小時》播出調查報道，稱目前深圳房價下跌并不是個別現象，跟上半年比較，至少跌了一成至兩成。同時，樓市的交易量也在急劇萎縮，1月份深圳住房銷售單月成交80.26萬平方米，而到了10月份，成交量卻只有15.36萬平方米，創下3年來新低。有些炒房者貸款百萬甚至千萬炒房，現在大都被套牢，每月租金遠不夠還銀行貸款。

　　炒房人王先生稱，在深圳買賣房屋的傭金、營業稅等支出占了總成本的10%以上，扣除傭金、營業稅和銀行利息，轉手二手房至少升值20%以上才能賺錢。而今年下半年，銀行開始收緊貸款，政府一系列地產新政讓不少炒房人看不到升值的空間，能夠挽救投資者失敗命運的就只有房租的收入，可每月租金遠不夠還銀行貸款。

　　據了解，深圳的樓房銷售，一般都是各個中介機構負責。隨著地產新政的實施，深圳樓價暴漲的狂潮也開始消退，一些中介公司為了生存，甚至著急到舉著賣樓的招牌沖到了馬路上，但即使這樣，有的區甚至一天都沒有一套房子成交。

　　一些中介公司還透露，由于樓價下跌，銀行也開始變臉，如果第二次供樓晚了，銀行就會馬上把房子拿去法院仲裁，或者起訴業主。

　　雖然深圳不少炒房人正走在鋼絲上，但很多人還是不愿降價賣出手里的房子，認為明年各個銀行擁有新的貸款額度之后，將會放寬貸款限制，樓市將重新漲起來。然而，很多人沒想到的是，明年卻是從緊的貨幣政策。