張延龍

　　拐點？

　　一系列的現象似乎在印證著南京樓市的“拐點”爭斗。

　　12月8日，位于南京市秦淮區集慶路1號地塊公開拍賣，底價6440萬元，同樣遭遇無人應價而流標。該地塊位于地鐵1號線沿線、為中山南路與集慶路交匯口、距新街口商圈僅5分鐘車程，是一塊名副其實的“黃金地塊”。

　　此前一天，在南京國土局的土地出讓會上，仙林地區四塊住宅地又上演了一出瘋狂的搶地大戰：平均溢價50%；其中一塊地以25.95億元成交，榮升南京“新地王”。

　　11月27日，嚴介和位于豐匯大廈的三套房產在江蘇省拍賣總行二樓拍賣廳公開拍賣，這場此前被廣泛關注的拍賣不到10分鐘便草草結束，整個拍賣過程無一人舉拍報價，三套房產全部流拍。

　　而三個月前，與嚴介和同一位置的4套房產競拍時引發40人爭搶，價格被一路抬高至8387元/平方米—9529元/平方米。在此前江蘇省拍賣總行的三次對嚴介和房產拍賣中，同一大廈的9套房產全部拍出，爭奪相當激烈。

　　一些地產商已經悄悄修改了公司的計劃，南京一知名房地產公司高管告訴記者，“現在地價太高了，暫時不準備在南京拿地了�！�

　　越來越多的購房者開始觀望，“最近幾個月成交量一直在下降，交易不是很活躍�！蹦暇┓康禺a開發建設促進會秘書長張輝告訴記者。

　　據統計，11月南京全市認購、成交新房數量明顯趨于下降，認購數量比10月份足足少了1500多套。南京市房產局官方網站“網上房地產”的統計數據顯示，南京市二手房成交量已經連續4個月委靡不振。自9月份南京成交二手房就開始逐月下降。

    與此同時，二手房的掛牌價則在止漲后連續2個月下跌，10月份環比下跌0.34%，11月份則在10月份基礎上，再次下調1.34%，為7531元/平方米。

　　而在12月11日晚公布的二套房貸細則以 “家庭”為認定單位，讓不少市民因此修改了購房計劃，當日晚，南京市房產局官方網站南京網上房地產顯示，當天全市的商品住房認購量還不足200套，比平時260套左右的平均水平少了近30%，市場觀望氣氛愈加明顯。

　　調控

　　今年5月份，南京市物價局曾出臺“一房一價”政策，同時要求開發商必須在政府規定的利潤率下將房價報至物價部門“核價”。此舉曾被認為是政府“管”住了房價，但也引起政府過度介入市場的爭議。

　　“開發商正想方設法對付我們。”在12月10日下午進行的南京市委全委會分組討論上，南京市物價局副局長張瑞忠在商貿組感慨的說。張瑞忠當時表示，明年還將通過進一步的措施來規范市場。

　　據記者了解，12月4日召開的江蘇省價格形勢分析會上，張瑞忠建議說，針對商品房的住宅土地出讓，應建立地價的調控機制，即采用“先確定普通商品住房的政府指導價，再拍賣土地”的辦法。在將房價先敲定之后，開發商在此基礎上競拍，價高者得，即以房價倒推地價。

　　“不會真的這樣搞吧？”南京一房地產公司副總聽到消息后非常驚訝，“政府要徹底把房價管死？這也太無稽了�！�

　　張輝同樣認為此舉并不現實，他說“在其他的一些城市也有類似的做法，即政府推出‘限價房’，但都是在保障類住房推行。商品房由政府限價，并不現實。”

　　2006年5月29日，建設部等國家9部委聯手出臺的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》中，就曾明確提出“土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法”，但在各地的實際情況中，主要應用于經濟適用房和保障房。

　　現實

　　一方面，是大量土地拍賣遭遇流標，新房、二手房的成交量逐步下降；而與此同時，盡管一些開發商已經開始退出南京市場，但部分地塊依然遭到大量開發商哄搶，新“地王”不斷涌現，政府正試圖進一步調控。大量看起來彼此矛盾的事實交織成南京樓市的“怪現狀”。

　　“現在說‘拐點’，為時尚早�！睆堓x說，“從中央緊縮的貨幣政策到房貸新政，連續的利空消息確實打壓了南京的樓市，開發商需要一段時間來消化政策的影響。但總的來看，市場的供需關系仍沒有變化，剛性需求依然存在，市場上盡管有一些看起來南京樓市‘遇冷’的現象，但不能以點代面�！�

　　上述房地產公司副總也表示：“總的來說仍是樂觀的，畢竟南京的現實是主城區土地資源稀缺，同時仍有大量的購房需求�！�

　　南京一位不愿透漏姓名的專家說，“未來惟一有可能對房價產生重大沖擊的事實在于政府提供大量經濟適用房，但現在來看，南京政府并沒有這個意愿，這意味著政府要向市民‘讓利’”。

　　“南京最近幾年并沒有提供過真正意義上的經濟適用房�！蹦暇┦薪ㄎ�研究室主任、高級經濟師陸玉龍在此前接受記者采訪時表示。12月11日，南京市確立的新的申購經濟適用房、中低價房標準，申購經適房須同時滿足五項條件：拆遷貨幣補償款在15萬元以下；取得拆遷補償款尚未提現或購房的；具有南京市常住戶口；拆遷范圍內同一戶籍家庭成員，人均年收入在上年度全市年平均收入標準以下；在拆遷范圍以外無其他住房。

　　“其實南京所謂的‘經濟適用房’，只是拆遷安置房。”陸玉龍說，“大量原應購買經濟適用房的人群被迫去購買商品房，增大商品房的需求，推高了價格�！�

　　來源：經濟觀察報網