早報記者 梁文匯

　　佑威房地產研究中心昨天發布統計數據顯示，在上海新房市場上有72.3%的樓盤(258個)近一年來價格漲幅超過10%，其中11.2%的樓盤(40個)漲幅在50%～100%之間，兩個樓盤(1個別墅和1個公寓樓盤)價格上漲超過一倍；而價格下跌的一成多樓盤中，最高跌幅僅15%，且多位于外環以外。

　　價格上漲超過一倍

　　嘉定江橋的曹江公寓(上漲近150%)、朱家角的東方庭院(上漲145%)

　　漲幅50%~100%間

　　公寓樓盤主要位于三林、高橋、新江灣城等近幾年剛開發的新興板塊；

別墅主要位于青浦、松江佘山及其周邊、嘉定南翔、閔行顓橋、馬橋等板塊

　　單價上漲萬元以上

　　佘山的上海晶園(上漲15840元)、浦東的仁恒河濱城(上漲15034元)、靜安的遠中風華園(上漲12699元)、黃浦的上海灘花園(上漲11246元)

　　跌幅前三

　　莎海惠晨苑(下跌15.3%)、名庭花苑(下跌11.3%)、現代華亭花園(下跌10%)

　　兩項目漲幅近150%

　　佑威的調查顯示，位于嘉定江橋的曹江公寓和朱家角的東方庭院分別是公寓和別墅項目價格漲幅最大的樓盤。

　　去年10月20日開盤的曹江公寓，總共推出316套房源，當年12月份，該樓盤以3200元/平方米左右的超低價售出了13套房源。

　　到了今年9月，開發商將曹江公寓的售價提至7500元/平方米左右，與去年底3200元/平方米的單價相比，9月份的售價上漲近1.5倍。

　　位于朱家角的東方庭院2004年就已開盤。去年四季度，該項目的獨立別墅售價只有9000多元/平方米、聯體售價6000多元/平方米。然而最近三個月，其獨立別墅的均價漲到了18000元/平方米，聯體達14000元/平方米。

　　去年同期該案以聯體別墅成交為主，其均價為6513元/平方米，而近三個月則以獨立別墅為主，成交均價高達15951元/平方米，項目均價的漲幅高達145%。

　　四項目單價上漲過萬元

　　過去一年里，有4個項目的每平方米成交價格上漲了1萬元以上。今年價格上漲最劇烈的是上海晶園。該項目從去年的26380元/平方米，到最近3月為42220元/平方米，上漲了15840元/平方米。15840元/平方米的漲幅已相當于浦東三林的一些優質樓盤的成交均價。

　　浦東的仁恒河濱城從去年的18215元/平方米，到如今為33249元/平方米，上漲了15034元/平方米，位居第二。位居第三和第四的項目分別是靜安的遠中風華園和黃浦的上海灘花園，分別漲了12699元/平方米和11246元/平方米。

　　另外，在過去一年里，有40個樓盤的價格漲幅達50%～100%。其中，公寓樓盤主要位于三林、高橋、新江灣城等近幾年剛開發的新興板塊。

　　佑威報告稱，這些價格上漲超過50%的樓盤，除了有之前價值被低估外，也開始透支區域樓市發展的潛力。

　　內環飆高盤料回調20%

　　由于統計樣本的限制，還有一些漲價幅度較高的樓盤不在本次漲幅榜之類，例如逸流公寓、百匯園、圣驪河濱苑、盛源家豪城等，這些今年剛上市的樓盤同樣漲幅驚人。

　　佑威的報告認為，部分樓盤價格漲幅過大，可能導致其售價會在年底調整10%～20%，但與開盤時相比，其價格漲幅依然還會在50%以上。

　　此外，有64個樓盤的價格變動幅度在-5%到5%之間，占樓盤總數的17.9%。對一個樓盤來說，每套成交房源所處位置、樓層、景觀等都會對價格產生較大波動，在5%以內的價格漲跌都屬正常情況。這些價格沒有變化的主要是前幾年就已上市樓盤，且多為尾盤，品質低于近年新上市的項目，所以價格沒有較大波動。另外，一些郊區小鎮上的樓盤也是早些年上市但長期滯銷，因此價格也沒能隨大市上漲。

　　下跌的是尾盤郊區盤

　　過去一年中，有9個樓盤的價格跌幅超過5%。其中莎海惠晨苑的跌幅最大，達到15.3%，排名價格跌幅二、三位的是名庭花苑和現代華亭花園，分別下跌了11.3%和10%。這些樓盤由于處理尾盤的大面積房源，均價才被大幅拉低。

　　從區域上看，它們主要位于郊區新城的外圍和幾個郊區重鎮的外圍，由于這些郊區的新城中心和重鎮中心都還有大量樓盤可售，對處在外圍配套相對落后區域的它們較為不利，長期滯銷才導致價格有所下滑。

　　在今年全市

房價大幅上漲的情況下，崇明全區的樓盤均價基本保持平穩或略有下跌，主要原因是2005年過火的炒房使得區域消費能力至今還沒能跟上。由此可見，今年一些漲幅過大的樓盤也已透支了未來的購買能力，其價格可能會在未來一段較長的時間內保持現有水平或略有下滑。