核心提示

　　11月鄭州房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)有些讓人看不懂。12月7日，鄭州市房管局公布11月鄭房指數(shù)分析報(bào)告。分析報(bào)告顯示，11月商品住宅銷售均價(jià)為每平方米3876元，比10月份下降了1.75%，出現(xiàn)2007年房價(jià)首次下跌。

　　而與房價(jià)下跌不相稱的是：11月份，鄭州市商品住宅銷售8588套，竟然比10月份上漲61.43%，成為繼8月以來又一次放出天量。

　　今年9月下旬之后，在政策面的強(qiáng)大壓力下，深圳、廣州、北京、上海等地房地產(chǎn)市場交易量嚴(yán)重萎縮，房地產(chǎn)市場全面趨冷。而鄭州房地產(chǎn)市場，是否真的依然像11月份數(shù)字表現(xiàn)出的那樣紅火呢？

　　大交易量背后的推手

　　□記者 余勇文李文波圖

　　準(zhǔn)備買房的胡先生關(guān)注鄭州房地產(chǎn)市場已經(jīng)好幾個(gè)月了，看到最近兩個(gè)月鄭州市商品房交易量連續(xù)下滑，新聞上也說深圳、廣州、北京、上海等城市的房子開始降價(jià)，他感覺房地產(chǎn)市場真的是“山雨欲來風(fēng)滿樓”了，決定買房的事再等等看。12月7日，他在網(wǎng)上看到鄭州市房管局公布的11月鄭房指數(shù)分析報(bào)告，大大地吃了一驚，雖然房價(jià)如希望的那樣首次出現(xiàn)下跌，可是交易量突然放大。胡先生觀望的決心有些動(dòng)搖了，害怕現(xiàn)在不買房價(jià)真的會(huì)繼續(xù)飛漲。

　　那么，鄭州的房地產(chǎn)市場真的會(huì)“逆市飄紅”嗎？

　　從9月、10月商品房成交量和市場情況看，鄭州市房地產(chǎn)市場開始趨冷是毋庸置疑的。9月份，鄭州市商品住宅銷售5377套，比8月份下降了42.18%；10月份成交量繼續(xù)下滑，商品住宅的成交量為5061套，幾乎快比前期高點(diǎn)少了一半。而且根據(jù)記者實(shí)地調(diào)查的情況看，鄭州市多數(shù)樓盤的售樓部里已經(jīng)變得冷冷清清，這與全國房地產(chǎn)市場的氛圍是合拍的。但是，鄭州市11月份商品住宅成交量突然躥高到8500多套。這么大的成交量是從哪里冒出來的呢？

　　業(yè)內(nèi)人士分析，11月份鄭州市商品住宅成交量猛然提高，主要有三個(gè)方面的原因。

　　一是11月份鄭州市開盤的樓盤較多，達(dá)到十幾個(gè)。一般來說，樓盤在開盤前通過各種促銷手段，已經(jīng)培育了大量成熟的客戶，以保證開盤時(shí)有足夠的人氣，不冷場。所謂“開盤”，就是已經(jīng)交過定金的客戶開始簽訂購房合同，正式在房管局備案。大量新樓盤開盤，使原來的潛在成交量得到一次集中釋放。7月份就在鄭東新區(qū)某樓盤定了一套房子的杜女士說，定金交了幾個(gè)月，售樓部一直沒有音信。上個(gè)月，她多次接到售樓部的電話，說是樓盤開盤了，催她趕緊去簽購房合同。

　　二是11月有一大批單位自建房項(xiàng)目與本單位職工簽訂購房合同，這種單位職工大批地集中簽訂購房合同，會(huì)使某一個(gè)時(shí)期的成交量突然放大。

　　三是前期一些有意控制銷售節(jié)奏的開發(fā)商，看到在不斷出臺(tái)的政策和措施的打壓下，房價(jià)飛漲的房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的跡象，同時(shí)為解決因銀行收緊貸款而帶來的資金壓力，實(shí)現(xiàn)迅速回籠資金，及時(shí)調(diào)整銷售策略，推出優(yōu)惠政策，吸引購房者，加快了銷售的步伐。

　　分析人士指出，鄭州的房地產(chǎn)市場是否能真的在全國一片喊“冷”的背景下“逆市飄紅”，還要看以后幾個(gè)月的成交量是不是能繼續(xù)保持強(qiáng)勁的勢頭。

　　11月鄭房指數(shù)分析報(bào)告甫一出籠，省會(huì)房地產(chǎn)界某些專家就按捺不住地站出來，宣稱前兩個(gè)月的下滑只是短暫的調(diào)整，房價(jià)上漲的趨勢并未改變，勸大家“該買還要買”。省會(huì)某媒體也公布所謂的調(diào)查數(shù)據(jù)，拋出“六成市民認(rèn)為房價(jià)還要繼續(xù)上漲”的結(jié)論。在房地產(chǎn)開發(fā)商與某些專家和媒體聯(lián)手給房價(jià)還要上漲喊“加油”的緊張氣氛中，一些前期觀望的購房者開始動(dòng)搖。

　　從2004年以來，房價(jià)就是在一片“漲”聲中扶搖直上的。鄭州的房價(jià)從今年1月的均價(jià)每平方米2958元，飆升到10月的每平方米3945元。以一套100平方米的房子為例，10月份買要比1月份買多掏近10萬元，相當(dāng)于一個(gè)人三到四年的全部工資。

　　2006年9月，“中國城市生活質(zhì)量排行榜”公布，鄭州被列為“不能承受所在城市的房價(jià)”的十城市之一。當(dāng)時(shí)的一項(xiàng)調(diào)查顯示，鄭州市有45%的被調(diào)查者認(rèn)為鄭州的房價(jià)太高，不能接受，僅有4.4%的被調(diào)查者表示能夠承受每平方米3000元以上的房價(jià)。88.6%的被調(diào)查者認(rèn)為房價(jià)每平方米1500元到3000元可以接受。調(diào)查顯示，鄭州市家庭月收入2000元到4000元的居民為購房主體。

　　然而，由于鄭州市房地產(chǎn)市場供應(yīng)量的嚴(yán)重不足及政府在保障房建設(shè)方面所承擔(dān)責(zé)任的缺失，再加上開發(fā)商囤積土地、捂盤惜售和投資客的哄抬，房子成了稀缺性商品。即使在沒有能力購買的情況下，眼看著購買低價(jià)房無望及房價(jià)的不斷躥升，購房者不得不爭著搶著淪為“房奴”。在省會(huì)某高校工作的康先生夫婦2006年初買了一套110平方米的房子，夫妻倆月收入6000元左右，而買的房子房價(jià)達(dá)到每平方米5500元。首付款掏空了二人工作以來的積蓄，以后20年內(nèi)每月他們還要背上2000多元的按揭。“看著房價(jià)坐火箭一樣往上躥，不買不行了呀。”康先生無奈地說。

　　房價(jià)越往上升，準(zhǔn)備買房的人越恐慌，就越是搶著買；購房人越是搶著買，開發(fā)商就越是提價(jià)。這就形成了房價(jià)飆升的惡性循環(huán)。在“房價(jià)已經(jīng)無法承受”的抱怨聲中，房價(jià)演繹著“三級跳”。今年，鄭州某些樓盤的開盤價(jià)竟然達(dá)到了每平方米7000元到8000元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了鄭州市民的購買能力。此時(shí)，又有所謂的專家預(yù)言：2008年鄭州的房價(jià)有望突破每平方米萬元大關(guān)。

　　賣房買房誰更急？

　　市場經(jīng)濟(jì)條件下，供不應(yīng)求時(shí)是賣方市場，供大于求時(shí)是買方市場。那么，如今鄭州市房地產(chǎn)市場的供求對比如何呢？

　　11月份鄭房指數(shù)分析報(bào)告顯示，11月鄭州市共批準(zhǔn)預(yù)售面積110.35萬平方米，商品房實(shí)際銷售面積為92.18萬平方米，顯然是供應(yīng)量大于銷售量。鑒于批準(zhǔn)預(yù)售與實(shí)際銷售相比有滯后期，為了更客觀地說明問題，記者對今年1月至11月鄭房指數(shù)分析報(bào)告做了一個(gè)統(tǒng)計(jì)，今年前11個(gè)月鄭州市共批準(zhǔn)254個(gè)預(yù)售項(xiàng)目，批準(zhǔn)預(yù)售面積約1013萬平方米，而實(shí)際銷售的面積約854萬平方米。從市場層面看，鄭州市房地產(chǎn)市場的供應(yīng)已經(jīng)略大于實(shí)際銷售，應(yīng)該說供求基本平衡。除去人為操縱的因素，房價(jià)沒有大幅上漲的理由。

　　從政策層面看呢？“9·２7新政”提高了房地產(chǎn)貸款的門檻之后，12月3日至5日在北京召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要將已實(shí)施十年之久的“穩(wěn)健的貨幣政策”調(diào)整為“從緊的貨幣政策”，2008年要實(shí)施穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策。業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)市場天生對資金的依賴性，注定了政府的任何貨幣政策的變化，必將會(huì)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大的影響。無論是信貸規(guī)模的緊縮還是利率水平提高，一招一式都會(huì)影響房地產(chǎn)供給與需求。特別是對于房地產(chǎn)的投資者來說，其面臨的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大。而貨幣從緊的政策一旦將房地產(chǎn)過熱投資和炒作擠出市場，房地產(chǎn)面對的調(diào)整也就真正開始出現(xiàn)了。有專家預(yù)言，商業(yè)銀行將是貨幣政策收緊后最直接的受影響者，至于真正先撐不住的企業(yè)，一定會(huì)出現(xiàn)在以銀行貸款為生命線的行業(yè)中，比如房地產(chǎn)業(yè)。

　　房地產(chǎn)市場研究人士指出，今年下半年以來，隨著政府收緊房地產(chǎn)信貸政策及保障房供應(yīng)體系的逐步確立，鄭州市政府成立了住宅集團(tuán)，致力于經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和限價(jià)房的建設(shè)。雖然這些將面向廣大中產(chǎn)階級的中、低價(jià)保障房不能馬上推向市場，但是，這一系列政策和措施傳遞出的信息，使購房者看到了希望，增強(qiáng)了持幣的信心。

　　如今，在政策面加大開發(fā)商和投資者資金的壓力及保障房建設(shè)對市場擠壓的雙重作用下，再加上政府對開發(fā)商囤地及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售違規(guī)行為的查處和打擊，房地產(chǎn)市場開始趨于理性。購房者不再因?yàn)楣��?yīng)量的嚴(yán)重不足而恐慌購房，開發(fā)商和投資者卻因?yàn)橘Y金壓力的逐漸加大而開始急于變現(xiàn)。促進(jìn)銷售的各種“明折暗降”的優(yōu)惠措施多了起來，開盤的節(jié)奏加快，推出的房源也越來越多。隨著政府從緊貨幣政策的實(shí)施、保證住房用地規(guī)劃的落實(shí)及大量保障房在近一兩年內(nèi)的推出，投資風(fēng)險(xiǎn)越來越大，投資客最終將被擠壓出局，自住逐漸成為購房者的主流。現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場買賣雙方的格局已經(jīng)發(fā)生變化。因?yàn)楣��?yīng)不足和房價(jià)大幅上漲給購房者帶來的恐慌已被逐步消除，購房者的持幣信心增強(qiáng)。而相反，賣方由于形勢所迫，急于化解政策風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)，開始調(diào)整銷售策略，縮短銷售周期，希望盡快將房子出手變現(xiàn)。

　　一位房地產(chǎn)營銷策劃公司的老總進(jìn)一步分析說，11月鄭州市的商品住宅成交量在連續(xù)兩個(gè)月萎縮后猛然放大，而均價(jià)卻下降了69元，這也是鄭州市商品住宅均價(jià)首次下降。尤其是在全國房地產(chǎn)市場處于如今這種微妙的形勢下，這一增一降就顯得不那么尋常了。像房地產(chǎn)這樣的大宗商品，一般人們是買漲不買跌的，百分之一點(diǎn)多這么小的跌幅，根本不足以吸引前期觀望者出手。所以，11月鄭州市猛然增大的成交量，不能說明市場的紅火，不要被數(shù)字的表象所迷惑。