明年將集中監(jiān)控房地產(chǎn)、房屋中介、物業(yè)、旅游等行業(yè)格式合同，再有類似“歪理”將重罰萬元

　　陳郁

　　南京市工商部門表示，明年上半年將集中監(jiān)控包括房地產(chǎn)、房屋中介、物業(yè)管理公司以及旅游四大行業(yè)的格式合同。前期的調(diào)查搜集后，20條存在于四大行業(yè)中常見的不平等條款昨天正式向社會公布，相關(guān)人士表示，明年這些行業(yè)將成為合同監(jiān)管重點，所有涉及的企業(yè)必須杜絕類似條款的出現(xiàn)，拒不修改者將面臨最高萬元的處罰。

　　行業(yè)：房地產(chǎn)

　　解除合同期限不一樣

　　條款：某《商品房買賣契約》規(guī)定，乙方(購房人)延遲支付合同價款，經(jīng)甲方(開發(fā)商)催告后30日仍未支付到期價款，甲方有權(quán)解除本合同。又規(guī)定甲方延遲交付該商品房的，經(jīng)乙方催告后90日仍未交付的，乙方有權(quán)解除本合同。

　　點評：《合同法》規(guī)定，合同當(dāng)事人的法律地位平等。按期付款和按期交房是商品房買賣契約雙方的最主要義務(wù)，對于這兩項主要義務(wù)的違反導(dǎo)致解除合同的催告期限，應(yīng)該對等。

　　為啥違約金差一倍

　　條款：某《商品房預(yù)售合同》規(guī)定，乙方(購房人)按每天20元向甲方(開發(fā)商)支付逾期交接期間的違約金，該房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付日起由乙方承擔(dān)。同時，又規(guī)定甲方或其委托人怠于履行該商品房工程質(zhì)量保修責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)下列責(zé)任：按每拖延一天10元計算，向乙方支付違約金。

　　點評：《合同法》規(guī)定，合同當(dāng)事人的法律地位平等。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利義務(wù)。

　　開發(fā)商責(zé)任不疊加？

　　條款：某《商品房預(yù)售合同》中，開發(fā)商違約責(zé)任下面多處規(guī)定，本款約定的違約責(zé)任不與×條約定的違約責(zé)任累加適用。

　　點評：表面上看，此合同對開發(fā)商約定了很多條違約的賠償責(zé)任，但是根據(jù)上述條款，開發(fā)商實際上只需要承擔(dān)其中一項賠償責(zé)任。此條款違反了《合同法》當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，顯失公平。

　　屋頂外墻廣告管不著

　　條款：某《商品房預(yù)售合同》規(guī)定，其所在樓宇屋面、外墻使用權(quán)不屬買受人，買方同意。屋頂和外墻面廣告權(quán)、會所、休閑娛樂設(shè)施及其他賣方投資建造的經(jīng)營性房產(chǎn)和設(shè)施權(quán)益屬出賣方。

　　點評：根據(jù)規(guī)定，業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分；利用上述物業(yè)和設(shè)備進行經(jīng)營，應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物管企業(yè)同意。

　　車位歸開發(fā)商所有

　　條款：某《商品房預(yù)售合同》規(guī)定，占用小區(qū)的道路或場地用于停放的車位，全歸出賣人，出賣人有權(quán)出售、出租。

　　點評：《物權(quán)法》規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

　　對虛假宣傳不擔(dān)責(zé)

　　條款：某《商品房預(yù)售合同》規(guī)定，甲方(開發(fā)商)在本合同的簽訂之前對本房屋及本房屋的相關(guān)事項以及文字、圖片、模型、口頭描述等方式所作的廣告宣傳和印刷品僅為邀請，不具有要約效力，甲乙雙方的權(quán)利義務(wù)以本合同之明確約定的內(nèi)容為準(zhǔn)。

　　點評：該條款排除了開發(fā)商所做商業(yè)廣告等成為要約的任何可能性，為其進行虛假宣傳、欺騙消費者提供了方便。

　　違約金、定金都要？

　　條款：某《商品房買賣契約》規(guī)定，乙方(購房人)辦理按揭的資料提交銀行審核后，若未獲批準(zhǔn)，甲方(開發(fā)商)有權(quán)要求乙方應(yīng)在15日內(nèi)一次性補清應(yīng)交款項，否則視為乙方違約，甲方有權(quán)解除本契約，并在本契約解除后30日內(nèi)將乙方已付房款退還乙方，定金不予返還，乙方同時按房款的1%向甲方支付賠償金。

　　點評：此條款違反了《合同法》中“當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款”的規(guī)定。

　　開發(fā)商違約不擔(dān)責(zé)

　　條款：某《商品房買賣契約》規(guī)定，房屋交付后90天內(nèi)，雙方應(yīng)按規(guī)定準(zhǔn)備資料，協(xié)助對方辦理該房屋產(chǎn)權(quán)過戶及申領(lǐng)有關(guān)權(quán)證手續(xù)。但對開發(fā)商不協(xié)助對方辦理的違約責(zé)任選擇上，全部選擇空白。

　　點評：上述條款的設(shè)定，意味著開發(fā)商既不用承擔(dān)限期履約的責(zé)任，又不用承擔(dān)任何賠償責(zé)任，對消費者極端不利。

　　面積變動房價卻不變

　　條款：某《商品房買賣契約》規(guī)定，本契約約定的標(biāo)的建筑面積以房產(chǎn)部門核定為準(zhǔn)，但總價不變。

　　點評：面積不一致的，可采取兩種處理辦法，一是根據(jù)《省城市房地產(chǎn)交易管理條例》規(guī)定，由當(dāng)事人雙方在預(yù)售合同中載明。二是根據(jù)《南京市房地產(chǎn)交易管理辦法》規(guī)定來處置。

　　格式條款對抗非格式條款

　　條款：某《商品房預(yù)售合同》規(guī)定，合同附件與合同正本內(nèi)容或其他內(nèi)容如有沖突，以本附件內(nèi)容為準(zhǔn)。

　　點評：在審查中工商人員發(fā)現(xiàn)，該附件全部為格式條款。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。如果本附件與合同正本內(nèi)容或其他內(nèi)容中的非格式條款相沖突的，應(yīng)以非格式條款為準(zhǔn)。

　　行業(yè)：房屋中介

　　巧立名目收取購房意向金

　　條款： 某《房屋中介合同》規(guī)定，買方須在簽訂合同前交付承購意向金人民幣1萬元。

　　點評：房屋中介商沒有依據(jù)，巧立名目收取房屋承購意向金，其目的是逼迫購房人必須通過本房屋中介商去購買房屋。

　　強迫買家簽購房合同

　　條款：某《房屋中介合同》規(guī)定，購房人必須同意以約定的房價、付款方式，在房屋中介商通知成交后的當(dāng)日與另一方簽訂房屋買賣合同。

　　點評：《合同法》規(guī)定：合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。委托人沒有義務(wù)在規(guī)定條件下必須與第三方簽訂買賣合同，以達到中介公司收取報酬的目的。

　　行業(yè)：物業(yè)

　　裝修不繳押金不給鑰匙

　　條款：很多物業(yè)公司向即將裝修、準(zhǔn)備入住的業(yè)主發(fā)出“入住須知”，規(guī)定在繳足各項費用的同時，必須繳納一定數(shù)量的裝修押金，否則就不給鑰匙，而且裝修押金在裝修完畢后，還得抵押三個月才能退還。

　　點評：購房人在繳足房款并辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證后，就得到了該房子的所有權(quán)，物業(yè)無權(quán)以不繳裝修押金就不給鑰匙相威脅。

　　不繳物管費物業(yè)停水電

　　條款：某物業(yè)公司規(guī)定，物業(yè)管理費、水電費捆綁收取，對拒絕繳納物業(yè)管理費的住戶，物業(yè)有權(quán)停水、停電。

　　點評：水、電、氣的提供與使用是業(yè)主與水、電、氣供應(yīng)商之間形成的一種法律關(guān)系，而業(yè)主與物業(yè)公司之間是物業(yè)服務(wù)的法律關(guān)系，物業(yè)公司無權(quán)對業(yè)主停水、停電、停氣。

　　業(yè)主房屋不得商用

　　條款：某物業(yè)公司規(guī)定，業(yè)主或使用人住宅單元及陽臺僅做居住使用，不得做寫字樓、倉庫、工廠或其他商業(yè)用途。

　　點評：業(yè)主是房屋的所有人，只要不違反國家的相關(guān)法規(guī)，有權(quán)決定房屋的使用。《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。物業(yè)公司則無權(quán)對業(yè)主購買房子的用途做出規(guī)定。

　　停車要收費不賠償

　　條款：某物業(yè)公司規(guī)定，停車場停放車輛×元/月，車輛損壞或丟失，以及車內(nèi)物品損壞或丟失，均由車主自己承擔(dān)責(zé)任。

　　點評：《合同法》規(guī)定，保管期間，因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，保管人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

　　行業(yè)：旅行社

　　太多不可抗力免責(zé)

　　條款：某《旅游服務(wù)合同》規(guī)定，因政治、天氣、交通等不可抗力因素或航空公司等原因造成的航班延誤、更改與我社無關(guān)，所發(fā)生的額外費用由客人自理。

　　點評：《合同法》規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任。同時規(guī)定，不可抗力是指不可預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。旅行社不能隨便界定不可抗力并為自己免責(zé)。另外，旅行社和消費者是完全平等的民事主體，雙方的權(quán)利和義務(wù)應(yīng)當(dāng)對等，遇到不可抗力因素產(chǎn)生的費用，只由消費者一方承擔(dān)，顯失公平。

　　質(zhì)量問題不擔(dān)違約責(zé)任

　　條款：某《旅游服務(wù)合同》規(guī)定，質(zhì)量問題發(fā)生后，乙方(旅行社)及時采取善后處理措施的，不承擔(dān)違約責(zé)任。

　　點評：《消法》規(guī)定，消費者因購買、使用商品或者接受服務(wù)受到人身、財產(chǎn)損害的，享有依法獲得賠償?shù)臋?quán)利。《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。上述條款免除了經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任，侵害了消費者獲得賠償?shù)臋?quán)利。

　　單男單女安排3人間

　　條款：某《旅游服務(wù)合同》規(guī)定，如客人出現(xiàn)單男單女，我社有權(quán)安排三人間，如要求單住，需由客人承擔(dān)產(chǎn)生的單房差。

　　點評：組團住宿出現(xiàn)單男單女的情況，應(yīng)該是旅行社經(jīng)常發(fā)生的，是可預(yù)見的，這個經(jīng)營風(fēng)險應(yīng)由旅行社來承擔(dān)，而不應(yīng)轉(zhuǎn)嫁到消費者身上。如果經(jīng)消費者同意，旅行社安排三人間，降低了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)給消費者補償；如果安排了單人間，多發(fā)生的費用應(yīng)由旅行社承擔(dān)。

　　旅行社有權(quán)單方調(diào)整行程

　　條款：某《旅行社服務(wù)合同》規(guī)定，在不減少景點的前提下，旅行社保留對行程進行調(diào)整的權(quán)利。

　　點評：《合同法》規(guī)定，合同的變更需經(jīng)雙方協(xié)商一致。該條款使得旅行社可以任意變更合同，侵害了消費者的合法權(quán)益。

　　本報記者　陳　郁

　　本報相關(guān)建議被采納

　　南京公交IC卡可充10元

　　周一本報率先披露的《十行業(yè)“霸王”合同得改了》的文章引起了讀者的廣泛關(guān)注,本報也在第一時間將讀者對公交IC卡、管道燃氣等行業(yè)出現(xiàn)的不平等條款的修改意見,向南京市工商部門進行了反饋。在昨天該局召開的格式合同條款監(jiān)督情況通報會上,該部門的相關(guān)負責(zé)人就本報反映的公交IC卡充值最低限額做出了專門回應(yīng),南京公交IC卡公司從即日起,正式降低公交IC卡每次的最低充值額度,由原先的50元降到10元。

　　本報讀者建議被采納

　　上個月,南京市工商部門公布了該局經(jīng)過審查認可后的“公交IC卡格式合同”,本報在第一時間率先披露了該份公示合同,并在當(dāng)天刊登了部分市民對諸如最少充值50元以及退卡要按余額收取手續(xù)費等條款表達出的質(zhì)疑聲。本周一,本報又獨家披露了工商將對壟斷行業(yè)霸王合同的點評通報會,又有一批對壟斷行業(yè)格式合同不平等條款提出修改建議的讀者意見再次傳遞到工商部門。

　　在昨天的通報會上,該局企業(yè)信用監(jiān)督管理處的顧明處長欣喜地向本報記者表示,本報的報道引起了他們的重視,針對反映較為集中的南京公交IC卡充值問題,工商部門專門組織人員對已經(jīng)公示了的該份合同進行再次審查,在認同市民提出的合理建議之后,南京IC卡公司已經(jīng)同意,改變實施多年的充值限額最低50元的規(guī)定,從即日起南京市民在任何一臺自助充值機上都可以進行最低10元的自助充值。

　　企業(yè)習(xí)慣做法大多不合法

　　在該部門召開的格式合同條款監(jiān)督情況通報會上,工商局相關(guān)人士表示,目前存在于合同領(lǐng)域的不平等條款,屢屢出現(xiàn)的原因就是企業(yè)強勢地位的出現(xiàn),不過工商部門正在積極扭轉(zhuǎn)這些大企業(yè)的習(xí)慣做法。

　　“有些明顯不合理和不合法的條款,在一些企業(yè)眼里卻成為一種慣例。”南京市工商局副局長譚海清舉例說,他們集中公示20條發(fā)生在四大行業(yè)中的不平等條款,其實在很多企業(yè)眼里都已經(jīng)變成了行規(guī)。

　　今年他們在審查某天然氣供應(yīng)企業(yè)的供氣合同時,發(fā)現(xiàn)供氣合同中存在“燃氣計量裝置的選型、品牌的確定應(yīng)由賣方(供氣方)根據(jù)需要選擇確定”這樣的條款。他指出,該條款明顯違反了《反不正當(dāng)競爭法》的規(guī)定。當(dāng)工商執(zhí)法人員指出問題之后,這家公司的負責(zé)人竟然感到很委屈,因為“其他公司都是這么做的”。

　　所有備案合同都將公示半年

　　據(jù)介紹,截至目前,該市備案企業(yè)已達118家,備案合同163份。該市工商部門已經(jīng)對其中64家企業(yè)、96份合同進行了備案審查,共提出修改意見225條。

　　“每一份備案合同都將采取公示的方式傾聽消費者的意見。”南京市工商局企業(yè)信用監(jiān)督管理處的顧明表示,每一份合同的公示日期都將會是半年。

　　根據(jù)工商部門的說法,只要是在公示期內(nèi)的合同,市民都可以及時提出自己的修改意見。目前,已經(jīng)有5大行業(yè)的《合同》已經(jīng)公示在了南京工商網(wǎng)站上,網(wǎng)址是www.njgs.gov.cn，市民如果有何建議也可以通過工商部門的信箱進行反映。　

　　本報記者陳郁 通訊員李曉飛

　　專家團劍指“格式合同”

　　在昨天的通報會上,南京市工商局經(jīng)過前期籌備,正式成立了《南京市格式合同條款專家評審委員會》,14位來自高校、法院、消協(xié)等機構(gòu)的專家學(xué)者受聘為委員會成員,今后他們將代表消費者向涉及壟斷強勢行業(yè)合同中的不平等條款“亮劍”。

　　專家觀點>>>

　　不平等條款就是剝奪公共利益

　　邱鷺風(fēng)(南京大學(xué)教授):此次工商重點監(jiān)控的行業(yè),都是為社會提供公共福利產(chǎn)品的企業(yè),這些企業(yè)利用自身的強勢地位制定出了“利己”的合同,因此必須從源頭上對這種侵害行為進行遏制,以保障社會公共福利的真正落實。行政部門對于格式合同的提前介入,在保障弱勢消費者權(quán)益的同時,也有利于企業(yè)自身的規(guī)范經(jīng)營。

　　格式合同讓消費者失去話語權(quán)

　　施建輝(東南大學(xué)教授):有一家北京的超市在門口貼出了一個告示,超市保安可以對進門的顧客搜身,結(jié)果這家超市后來被消費者告上了法庭敗訴,當(dāng)時法院采納的是《消法》條款,而現(xiàn)在商家的做法也違背了《合同法》的約定。

　　在最近的最高法院的司法解釋中,高院已經(jīng)對格式合同的認定進行了有利于消費者的做法,就是當(dāng)合同條款出現(xiàn)歧義的時候,以消費者的意思作為采納。

　　格式合同多在混淆概念

　　姜憲明(東南大學(xué)教授):出現(xiàn)格式合同的動機有四點：一是利用格式合同混淆不同的法律關(guān)系,把物權(quán)、使用權(quán)和所有權(quán)混淆起來,以制約弱勢地位消費者應(yīng)有的權(quán)利;二是利用自身的強勢地位,單方面規(guī)定雙方的權(quán)利與義務(wù);三是亂用法律條款,將維護制定方權(quán)益的條款標(biāo)注在合同中,以達到約束消費者權(quán)利的目的;四是分解法律責(zé)任,以此來減輕自己應(yīng)該承擔(dān)的法律責(zé)任。

　　消費合同訴訟法律傾向消費者

　　錢俊(南京市中級法院):在法院審理案件過程中,對格式合同是否有效的認定采取的是區(qū)別對待的方法。對于在消費領(lǐng)域發(fā)生的糾紛,例如消費者與商家就格式條款的不平等引發(fā)紛爭,法院一般都會保護弱勢一方,讓訴訟雙方權(quán)利相對平衡。