廣州報道 本報記者 蘇絲

　　12月6日下午，廣州市土地儲備中心出讓10幅地塊，結(jié)果出人意料。10幅地中，有5幅直接以底價成交，10幅地塊成交樓面地價介于1482元/平方米至4241元/平方米之間。

　　土地市場往往是房價走勢的晴雨表，高價拍地直接拉升房價，那么，低價成交是否意味著房價將進入下滑通道？

　　樓面地價大幅縮水

　　廣州12月6日出讓的10幅地塊，總用地面積達(dá)到690395平方米。其中，9幅住宅地塊用地面積達(dá)530341平方米，僅套型建筑面積90平方米以下的住宅就最少可提供5621套，約相當(dāng)于廣州一個月一手住宅成交量。這不僅是廣州今年推地力度最大的一批地塊，也是今年廣州最后一次大規(guī)模賣地。

　　今年9月，保利地產(chǎn)競得金沙洲B3701A02(占地面積為86347平方米)、B3701A04(占地面積為91579平方米)兩地塊，規(guī)劃容積率均為2.8，均為住宅用地，取得價款分別為21.2億元、20.8億元。樓面地價分別為8769元/平方米和8112元/平方米。

　　而保利地產(chǎn)于12月6日拿下的兩幅地塊，樓面價分別為3324元/平方米、4241元/平方米。同一區(qū)域，僅僅三個月，樓面地價至少縮水1倍多。

　　同樣的情況出現(xiàn)在競價最為激烈的是番禺中心城區(qū)南區(qū)5-3地塊。合生創(chuàng)展(0754.HK)子公司——廣州藝景文化藝術(shù)發(fā)展有限公司以3.5億元勝出，折合樓面地價4048元/平方米。而在同樣區(qū)域，三個月前的9月份，金地集團(600383.HK)以15.9億元競得編號為4-2地塊(占地面積243989平方米)，樓面地價達(dá)6230元/平方米。這一次，該片區(qū)的樓面地價縮水1/3。

　　開發(fā)商們對住宅用地的謹(jǐn)慎，同樣反映到商業(yè)用地上。截至規(guī)定時間，白云區(qū)金沙洲B3726E01地塊、白云金沙洲B3730E01地塊仍無買家報價。據(jù)廣州市房管局介紹，由于該兩塊商業(yè)地塊無買家報價，房管局已取消了該兩塊地塊的拍賣。這也是繼2006年12月，金沙洲板塊首推商業(yè)用地后，金沙洲商業(yè)地塊再度流拍。

　　房價將回到一年前？

　　土地出讓價深幅下探，意味著什么？

　　廣州市房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，這次出讓的居住用地成交樓面地價較為合理，主要原因是：廣州近期加大了商品住宅用地出讓、增加保障性住房供應(yīng)等宏觀調(diào)控措施，改善了市場供求關(guān)系，目前為止，廣州已經(jīng)供應(yīng)2.75平方公里商品住宅用地，已批準(zhǔn)預(yù)售624.9萬平方米商品住房。加上中央出臺了一系列旨在解決房地產(chǎn)市場投資過熱的問題的金融調(diào)控政策，采取了更加從緊的貨幣措施，如加強外資房地產(chǎn)企業(yè)的結(jié)售匯的管理、提高發(fā)放房地產(chǎn)信貸的條件等等，抬高了開發(fā)商的資金門檻。

　　如果說地價下跌是合理的，那么，房價是否也要回歸合理？

　　最近一段時期，廣州房地產(chǎn)市場交投慘淡，多個樓盤成交量萎縮。最先降價的是郊區(qū)，金沙洲片區(qū)恒大地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)(000002.SZ)、中海地產(chǎn)(0688.HK)項目比傳聞定價跌了2000元-4000元/平方米左右；番禺雅居樂地產(chǎn)(3883.HK)項目新貨售價也比預(yù)期定價降了2000元/平方米左右。

　　緊接著，老城區(qū)的房價下跌通道被打開。萬科地產(chǎn)位于荔灣區(qū)老西關(guān)的兩個項目將于近期領(lǐng)取預(yù)售證，根據(jù)銷售人員透露的信息，兩盤均價13880元/平方米，70多平方米和80多平方米的小

戶型均價12000多元/平方米，除了會員優(yōu)惠和開盤當(dāng)天98折優(yōu)惠之外，一次性付款可獲額外97折，在規(guī)定天數(shù)內(nèi)交完首期則還有額外98折。而該區(qū)域附近的富力地產(chǎn)(2777.HK)某項目，此前均價17000元/平方米。

　　某外來開發(fā)企業(yè)營銷總監(jiān)表示，這一次房價調(diào)整將會理性回歸，但再跌也不過是回到2006年底—2007年初的水平，而2006年—2007年成交量最大的月份均價將是2008年整體的價格指向。

　　上述營銷總監(jiān)還認(rèn)為，樓價在春節(jié)后也不會出現(xiàn)反彈。關(guān)鍵是現(xiàn)在開發(fā)商的心態(tài)變了，明年國家將會實行緊縮的貨幣政策，從規(guī)避風(fēng)險的角度，發(fā)展商不會冒險漲價。他舉例說，金沙洲萬科金域藍(lán)灣均價9000多元/平方米、番禺廣州雅居樂花園新組團均價8500元/平方米，郊區(qū)盤已跌破萬元均價。而此次土地出讓也集中于城市周邊區(qū)域，開發(fā)商對后市看淡可見一斑。

　　廣州某知名咨詢顧問公司人士指出，此次成交的樓面地價，是房價拐點出現(xiàn)的明顯信號。他分析，目前房價正在盤整期內(nèi)，開發(fā)商存貨賣不出去，回款困難就會有資金壓力，一旦開發(fā)商對后市猶豫，則會產(chǎn)生擔(dān)心崩盤的心態(tài)，加上此前的碧桂園事件，政策導(dǎo)向之下，人人自危，誰也不愿意做崩盤之前接盤的人。

　　目前廣州市政府計劃每年供地5平方公里，而這些地塊大部分集中于城市近郊，一旦近郊地塊成交價走低，市區(qū)中心的地塊也很難逆勢上漲。因此上述顧問公司人士認(rèn)為，即將到來的12月20日的老城區(qū)閑置地出讓，也將延續(xù)這一疲軟競價態(tài)勢。

　　12月6日的土地成交價也許就是

廣州樓市一個標(biāo)志性的轉(zhuǎn)折，房價拐點就要到來嗎？