★截至今年11月底，長沙城區商品房均價達到了每平方米3546元，與去年相比每平方米價格漲了1500元左右

　　★專家認為：“長沙的房價仍然會按照自己的節奏繼續上升，但上漲幅度不會很大。長沙不會像沿海某些城市那樣房價出現‘雪崩’”

　　規范的開發商利潤空間在3%-20%之間

　　37歲的林文清是常德人，5年前一家三口剛來長沙做餐飲生意時，他就想在長沙購買住房。“那個時候，新房子的價格大多每平方米在1000元左右，地段不太好的地方每平方米只有五六百元。”當時的生意比較紅火，思來想去，林文清還是決定把賺來的錢花在擴大生意上，“我本想賺更多的錢后再去買房子的，誰知我存折上錢的增幅遠遠沒房子的漲幅快……幾年前我還可以買得起房，現在根本買不起了。”

　　林文清至今還租住在一室一廳的房子里，“眼看女兒長大了，我們再在這個房子里租住下去實在不合適。”今年5月起，林文清幾乎一有空就去看房子，但看來看去，他還是沒能買到中意的房子。“不是地段、

戶型好不好的問題，而是買不起……現在新房的價格每平方米動輒就是三四千、甚至五六千，我買個100平方米左右的房子少說也要50多萬元，當然，這還不包括需要10來萬元的

裝修費。要我這個做小本生意的人一下子拿這么多錢出來，實在是太難了。”

　　為此，林文清的愛人埋怨他是一個“糊涂蛋”：“當初買個100平方米左右的房子還不到10萬元，而且，那時每平方米只要五六百元的地段現在都變成繁華地段了，我們之所以至今沒買房子，就是他總糊里糊涂地認為房子價格不可能會上漲這樣快……現在倒好，根本就買不起房子了。”

　　林文清說得沒錯。曾長期在低水平徘徊的長沙房價近兩年受到全國大氣候的影響，上漲速度的確比較快。據長沙市房地產管理部門提供的數據表明，截止今年11月底，長沙城區商品房均價達到了每平方米3546元。“其實，去年的這個時候，我考察了好幾處樓盤，均價也就在每平方米2000元上下。”林文清說。

　　而令林文清弄不明白的是，房價漲了這么多，他每次去看房時，并沒有看到開發商喜笑顏開。“他們老是向我訴苦，現在房地產的利潤已經越來越小了，幾乎進入了微利時代……以前我們都知道房地產是暴利。我就聽一個房地產老板在我們餐館里喝多酒了的時候說，前幾年他開發一棟房子可以賺到兩棟房子的錢。”

　　今年12月4日，記者一連找了好幾個房地產開發商采訪，一談到他們所開發項目的利潤，對方就諱莫如深，打起了誑語：“這個問題不好說。”但據一位資深的業內人士介紹，一個規范的開發商，利潤空間也就在3%-20%之間，“當然，如果運作得好，能達到15%或者更高一些。但房地產開發也有一個規律，利潤如果低于8%就可能要賠錢。”

　　房價漲主要是因“土地嚴重供應不足”

　　還有一個問題也是林文清弄不明白的：商品房的價格到底是由哪幾部分構成的？“我曾經研究過很長一段時間，始終沒弄清楚商品房的價格是由什么決定的？”

　　12月5日，記者帶著這個問題求教長沙市房地產管理部門的一位研究人員。他認為決定商品房價格的因素很多，“但主要是政策、土地、成本和市場等因素。”

　　一位項目在馬王堆附近的開發商給記者詳細算了一筆賬：“我拿這塊地時，土地的價格達到了每平方米近3000元；報建費由原來的每平方米180元上漲到280元；折遷費用是前幾年的幾倍；今年以來，由于燃料價格的上漲，建筑材料價格也出現了飛漲，個別材料價格的漲幅幾乎翻了一番；同時，人力成本也增加了不少，過去，一個小工才二三十元，現在是六七十元還常常請不到人……”

　　有專家認為，商品房價格上漲的原因比較復雜，“這其中有供求矛盾，有人民幣升值、有流動資金過剩、有缺少投資渠道，還有投機操作市場的因素。現在市場的需求還相當旺盛，這是商品房上漲的根本原因。雖然，以石油為首的原材料價格的上漲，以及人民幣的升值，都是房價上漲的重要原因之一。”

　　也有專家把商品房價格不斷上漲的主因歸結為“土地供應不足造成的”。“目前，房價快速上漲的原因是前兩年土地供應不足，在需求一定的情況下，供應就決定了市場的價格。” 這位專家進一步分析說，中國第一次房價的上漲來自于土地實行有償出讓制度。第二次上漲來自于外銷商品房的推動。第三次上漲來自于貨幣化改革之后的需求市場化。第四次上漲則來自于土地供給制度的變化(包括招拍掛制度與緊縮土地供給)。“在這四次上漲過程中，就有兩次來自于土地制度的變化，兩次來自于市場供求關系的變化。前者是供的質量變化，后者是需求的變化。而今是兩者結合的一種上漲，既有土地供給的原因，也有需求產品和需求變化的原因。其實，長沙商品房價格在全國來說漲幅還不算大的，但上漲的主因仍舊是土地嚴重供應不足。”

　　今年7月24日，長沙新河三角洲經營性用地以92億元天價成為“長沙地王”。林文清給“地王”算了一下，這里的土地價格超過了每平方米7000元。“只要計算一下就知道了，這里的商品房如果每平方米不賣到10000元以上，開發商將血本無歸。難怪，‘長沙地王’誕生不到一個月時間，附近的湘江北尚，君悅香邸等樓盤房價大漲，最高漲幅有的達每平方米800元。”

　　國家統計局數據顯示，今年以來全國70個大中城市土地交易價格上漲較快，一至三季度累計平均上漲12.8%。長沙市房地產管理部門研究人員說：“這70個大中城市也包括長沙。盡管房價取決于供求，但‘羊毛出在羊身上’，土地成本必將計入房價，最終還是會轉嫁到購房者的身上。”

　　長沙房價是否會出現“雪崩”之論爭

　　今年11月23日晚間，雨花亭附近的某樓盤開發商給其目標客戶群發了一條短信：“XX在長沙開發的某樓40-140平方米主力商鋪全城熱銷中，現認購額外享受1-5萬元/鋪優惠。”因該開發商是長沙的主力開發商，該樓盤帶頭降價優惠促銷一手房的舉措立即對本來就很敏感的房價產生了沖擊。

　　12月3日，新浪網首頁出現了一篇《二線城市房價會否雪崩》的署名文章，作者認為，在房市中，中小開發商，或中小樓盤，由于各種因素的制約，在市場行為方面，往往只得采取跟隨策略。在市場中，中小開發商，往往跟著一些大品牌開發商的市場行為。而且，在時下房市情勢下，一旦感覺競爭形勢對自己不利，甚至還會在降價促銷速度、幅度、力度等方面超越于大品牌開發商，以期獲得更好的利益效果。因此，該文作者認定長沙房價已經出現了像深圳、廣州等城市那樣的“雪崩”現象。“‘雪崩’象征著局部狂跌，然后在前期投機過度的地方引起連鎖反應，是局部的是狂跌的是擋不住的，一直到房價理性回歸。”

　　有人據此斷定，長沙房價也會出現“雪崩”。他調查后認為，長沙現在小高層的建安成本一般在每平方米600-900元，加上土地費用、手續、營銷等，成本應該在每平方米900-1200元左右。如果房價理性上漲，銷售價格應該在每平方米1500-2500元上下。該人士分析說，長沙的房子已經出現供大于求，一旦房價開始跌，低于成本銷售也是可能的……”

　　12月5日，當記者就此詢問長沙市房地產管理部門的一位研究人員時，他搖了搖頭，很肯定地說：“我認為長沙房價不會出現‘雪崩’，仍將會緩慢上漲。”說著，他拿出一份今年1-11月份長沙房地產銷售的統計報表說：“到11月底，長沙的商品房銷售總量是812.05萬平方米，這樣的銷量應該是比較合理的。”

　　記者在網上查到了長沙市房地產局公布的2003-2006的銷售數據，在這4年時間里，長沙商品房的銷售面積約2000萬平方米，每年平均500多萬平方米。“雖然今年的銷售總量增幅很大，但這樣的銷售量是遠遠不能滿足市場的需求的。我認為，未來幾年長沙的房價仍將會出現上漲的空間，只是上漲幅度可能會有所減緩。至于緩到什么程度，這個問題一下子誰也說不清楚，因為影響房價的原因確實太多了。”

　　近一半新商品房為非長沙戶籍人士購買

　　近兩年，和全國大中城市一樣，長沙房價狂飆、捂盤、炒樓花等現象此起彼伏。人們經常聽到的是“這里的房子漲了，那里房子沒了；某樓盤只給購買者3分鐘的選房時間”等等“新聞”，真不知到底是開發商在捂盤惜售還是真的供不應求？

　　“我覺得這幾年外地‘炒房團’對長沙房價的提高影響不小，我在新樓盤開盤現場，好多次就遇到江浙口音的外地人。”“顯然，這些炒家買房不是像我們解決住房問題的，他們的目的就是為了賺錢。”林文清說。

　　長沙市房地產管理部門就對長沙購房者的身份曾經做過一次調查，發現“48.8%的新商品房被非長沙戶籍的人士購買”。

　　據調查，長沙商品房的購買者主要由長沙本地居民、鄰近市縣富裕起來的人群以及沿海等發達地區的專業‘炒家’構成。“鄰近地縣來長沙買房的人，基本上是考慮子女以后在長沙發展或者錢多到了100萬級以上買個房子以后住的，這部分人總量不會超過50萬戶即150萬人。而在長沙工作需要安家的每年不會超過10萬人，根據長沙的城市規劃，到2020年市區人口控制在350萬。按每人30平方米計算，新增人口的住房需求每年也就在300-400萬平方米左右。再加上長沙本地居民有新的住房需要的人士，每年的銷售總量應該只會在600萬平方米以內。”專家認為近幾年長沙房價的飆升與“炒家”不無關系，“為什么今年1-11月長沙的商品房銷售總量達到了800多萬平方米？就是因為‘炒家’在作怪，‘炒家’覺得長沙房子還有炒的空間。同時，本地人也把房產作為一種投資渠道，現在，擁有兩套甚至三四套住房的長沙人大有人在。”

　　11月26日，長沙房地產行業權威人士肖建國接受記者采訪時透露：“長沙的房價在全國省會城市中最低，甚至比廣西南寧還要低。”他認為，在深圳樓市價格下跌、京滬樓市成交量下降的最近一段時間，長沙的房價仍然會按照自己的節奏繼續上升，但上漲幅度不會很大，“長沙房價今年與去年相比每平方米價格漲了1500元，是上漲最快的時期。”基于此，“未來幾年長沙房價肯定會漲，關鍵是漲的幅度。”

　　記者通過網上資料比較，長沙的房價的確要比南昌、南寧和貴陽等城市低，而且遠遠低于武漢、重慶、廣州等周邊大城市。

　　老范說話

　　居者有其屋

　　由于我也是屬于近幾年才到長沙工作“有住房需要的人”，因此，我一直對長沙房價比較關注。接到去采訪“長沙房價是否還會繼續上漲”這個選題時，我多少有點興奮。一直以來，我像林文清一樣，基本上弄不懂房價飛漲的原因。

　　　其實，人們關心商品房房價是因為住房制度改革后，住房不再成為“福利”。有專家分析認為，真正關心商品房房價的是不完全具備住房支付能力的人群。這部分人群無緣享受政府提供的社會保障性住房，但又沒有足夠的住房支付能力。他們有一定的財力，生活現狀并不困難，日常消費之后尚有收入的剩余，這些剩余完全用于購買高價的商品房有明顯的困難，又不愿委曲求全地降低生活標準與住房質量。這類典型的有閑階層是最關心商品房價格的，對房價討論最多，他們最需要政府用減稅、貼息等各種方式給以援助。同時，房價的彈性與他們的收入和生活彈性密切相關，也許房價略低他們緊縮一下生活消費就能變成有能力購房的一族。反之如果房價的增長超過了他們的生活消費緊縮下的收入增長，他們就變得購房后生活負擔極重或無能力購房了。

　　　我不知道自己是否屬于“這類典型的有閑階層”？同時，通過幾天的采訪，我發現長沙的房價在全國同等城市里并不顯得過高，和沿海規模差不多的城市以及內地一些被過度炒作的城市比較，其房價還不算很離譜。但是，我和許多“有住房需要的人”一樣，真心地希望長沙的房價能夠理性地回歸，早日讓我們這些人“居者有其屋”。

　　作者：首席記者　范亞湘　通訊員　曠蝶