新華網(wǎng)深圳12月7日電 (記者 王傳真)深圳市商品房銷(xiāo)售價(jià)格經(jīng)過(guò)近兩年的快速上漲后，終于在今年10月進(jìn)入調(diào)整期，房地產(chǎn)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方觀(guān)望氣氛顯現(xiàn)，成交量大幅度萎縮，消費(fèi)者盼望樓市回歸健康發(fā)展軌道。

　　樓市價(jià)跌量減　調(diào)整特征明顯

　　深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局發(fā)布的今年1至10月全市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告顯示，10月份，深圳市一手房成交量?jī)H15.36萬(wàn)平方米，跌至全年月成交量最低。今年以來(lái)，深圳市住房銷(xiāo)售面積持續(xù)下降，從1月份的單月成交80.26萬(wàn)平方米，下降至9月份的31.1萬(wàn)平方米，10月份成交量再創(chuàng)3年來(lái)新低，而在前兩年，9月和10月為全年樓市成交活躍的月份。據(jù)了解，深圳市2006年一手房銷(xiāo)售面積平均每月80多萬(wàn)平方米，而今年前10個(gè)月平均每月只有50多萬(wàn)平方米，市場(chǎng)成交量呈明顯萎縮態(tài)勢(shì)。進(jìn)入11月份，市場(chǎng)銷(xiāo)售加速下滑，11月19日至25日一周內(nèi)，全市僅成交一手住房357套，比前周的533套下跌了三成。

　　報(bào)告分析，深圳市一手商品房銷(xiāo)售在交易量萎縮的同時(shí)，銷(xiāo)售價(jià)格也開(kāi)始出現(xiàn)明顯調(diào)整態(tài)勢(shì)。統(tǒng)計(jì)顯示，10月份，90平方米-144平方米

戶(hù)型一手住宅均價(jià)比9月份下降6.05%。

　　深圳市職業(yè)技術(shù)學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)鄧志旺指出，9月以來(lái)，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期特征明顯，樓市呈現(xiàn)價(jià)跌量減態(tài)勢(shì)，買(mǎi)賣(mài)雙方觀(guān)望氣氛濃厚：開(kāi)發(fā)商暗中降價(jià)或打折，或送精美

裝修，一些中介公司關(guān)門(mén)歇業(yè)，其中大型開(kāi)發(fā)商中海地產(chǎn)部分新樓盤(pán)每平方米銷(xiāo)售價(jià)格比兩個(gè)月前下降了約2000元，萬(wàn)科地產(chǎn)住房銷(xiāo)售價(jià)格則可低至9.3折；全市最新推出的樓盤(pán)銷(xiāo)售率僅在三成左右，這與7月和8月新樓盤(pán)上市出現(xiàn)瘋狂搶購(gòu)，排長(zhǎng)隊(duì)抽簽認(rèn)購(gòu)現(xiàn)象形成鮮明反差。

　　多重因素造成樓市橫盤(pán)調(diào)整

　　深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智認(rèn)為，房?jī)r(jià)連續(xù)兩年持續(xù)暴漲，市場(chǎng)需要一個(gè)調(diào)整，如果房?jī)r(jià)再這么漲下去，房地產(chǎn)市場(chǎng)積累的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)更大，到那時(shí)候才調(diào)整，將會(huì)是災(zāi)難性的。

　　今年以來(lái)，深圳市商品房銷(xiāo)售價(jià)格逐月快速上漲，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全市8月份一手住宅成交均價(jià)達(dá)到19413元／平方米，與2006年全年平均房?jī)r(jià)每平方米9384元相比，漲幅超過(guò)了一倍。深圳元鳳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司董事長(zhǎng)鄭耀雄認(rèn)為，深圳樓市持續(xù)暴漲的原因很多，但主要原因一是新建商品房市場(chǎng)投放量太少，統(tǒng)計(jì)表明，今年前10個(gè)月，深圳市商品房竣工面積288.64萬(wàn)平方米，比去年同期下降37.5%，其中住宅206.28萬(wàn)平方米，同比下降40.5%，與房?jī)r(jià)上漲明顯成反比；二是炒樓現(xiàn)象較嚴(yán)重，許多開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售，房產(chǎn)中介參與哄抬房?jī)r(jià)，調(diào)查顯示，今年上半年，深圳購(gòu)房者70%是以投資為目的的買(mǎi)家，其中約一半炒家來(lái)自港臺(tái)地區(qū)，而購(gòu)房自用者只占30%。

　　鄧志旺認(rèn)為，深圳樓市是在多重因素制約下進(jìn)行調(diào)整的，首先，今年以來(lái)央行5次加息提高了貸款購(gòu)房的成本，房貸新政策的出臺(tái)對(duì)平抑房?jī)r(jià)也發(fā)揮了較大作用；其次，深圳房?jī)r(jià)上漲過(guò)快且價(jià)格已很高，樓市獲利盤(pán)太多形成拋盤(pán)壓力，深圳樓市的投資客已將投資目標(biāo)轉(zhuǎn)移到深圳的周邊城市如東莞、惠州等珠江三角洲一帶，甚至其他省的部分二線(xiàn)城市，使深圳樓市的后續(xù)購(gòu)買(mǎi)力難以為繼，加上各商業(yè)銀行本年度的貸款額度基本用完，沒(méi)有更多的資金推高樓市；此外，深圳市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)整治行動(dòng)，啟用新版二手房交易合同，規(guī)定境外個(gè)人、港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑在深圳市內(nèi)只能購(gòu)買(mǎi)一套用于自住的住宅類(lèi)商品房等一系列舉措遏止了樓市的炒買(mǎi)炒賣(mài)現(xiàn)象。

　　深圳市國(guó)土部門(mén)在分析報(bào)告中指出，由于近兩年深圳市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，使得收入較低家庭的購(gòu)房支付能力逐漸下降，抑制了部分市民的自住需求；國(guó)家對(duì)商品房?jī)r(jià)格的調(diào)控政策的不斷深化和落實(shí)，也在一定程度抑制了商品房交易的投資性和投機(jī)性需求，在這些因素的影響下，深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)近期觀(guān)望氣氛不斷加劇，新房交易量總體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

　　深圳樓市能否重回理性

　　有關(guān)專(zhuān)家指出，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格連續(xù)暴漲是非理性的，不能客觀(guān)反映老百姓的住房需求和商品房的真實(shí)價(jià)值。

　　鄧志旺分析認(rèn)為，深圳樓市的調(diào)整將持續(xù)半年左右，調(diào)整期間，房?jī)r(jià)上下波動(dòng)不會(huì)超過(guò)20%，主要是基于買(mǎi)盤(pán)不足，有價(jià)無(wú)市的現(xiàn)狀，炒家擔(dān)心國(guó)家出臺(tái)更為強(qiáng)硬的房地產(chǎn)調(diào)控措施，比如物業(yè)稅、二手房交易個(gè)人所得稅等，調(diào)整封殺了投資者的獲利空間，迫使樓市向下探底。由于2008年的房貸額度將投放市場(chǎng)，資金回暖也可能會(huì)引發(fā)樓價(jià)小幅反彈，但樓價(jià)逐步下調(diào)，成交量回升將會(huì)是大趨勢(shì)。

　　一些消費(fèi)者認(rèn)為，深圳目前的樓價(jià)已超出了中等收入階層的消費(fèi)能力，樓市拋棄了大多數(shù)客戶(hù)，將失去上漲動(dòng)力，只有大多數(shù)人接受的價(jià)格才是理性的市場(chǎng)。他們希望政府和國(guó)土房產(chǎn)部門(mén)加大商品房用地供給力度，盡量使房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡，向社會(huì)及時(shí)公布商品房交易信息和指導(dǎo)價(jià)格，切實(shí)維護(hù)消費(fèi)者的利益，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　一些房產(chǎn)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，由于今年以來(lái)深圳、北京、上海、廣州等大城市的房?jī)r(jià)上漲已成聯(lián)動(dòng)態(tài)勢(shì)，深圳樓市不可能走出脫離全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的獨(dú)立行情，因此，深圳樓市何時(shí)見(jiàn)頂，出現(xiàn)拐點(diǎn)，還要看其他大城市的房?jī)r(jià)走向，樓市回歸理性將會(huì)在調(diào)整中到位。