二手房價(jià)格不示弱

　　每平方米暴漲3000元

　　一手房、二手房價(jià)格聯(lián)動(dòng)，甚至二手房成交量反超一手房，也是深圳樓市的另一大奇觀。和其他城市不同的是，最近兩年深圳二手房的成交量超過一手房，其活躍程度在國內(nèi)也堪稱首位。

　　肖小平告訴記者，2005年上半年深圳二手房住宅成交量與一手房住成交量之間的比例為0.69：1，2006年上半年的比例達(dá)到1.05 : 1，而2007年上半年這個(gè)比例估計(jì)已經(jīng)達(dá)到1.46 : 1。從二手房的交易價(jià)格來看，2005年上半年、2006年上半年、2007年上半年二手住宅成交均價(jià)分別為5094元／平方米、6484元／平方米、9492元／平方米，同期深圳關(guān)內(nèi)的價(jià)格分別為6232元／平方米、8149元／平方米、11650元／平方米。

　　根據(jù)調(diào)查并結(jié)合世華地產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全市二手房住宅交均價(jià)9492元／平方米，同比增長46%，漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于去年上半年的27%。從價(jià)格上漲的絕對(duì)值來看，無論是全市還是關(guān)內(nèi)，每平方米的住宅價(jià)格都增長了3000元左右。

　　深圳中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)表明，2005和2006年消費(fèi)者對(duì)二手住宅需求有了一些變化。2005年，選擇二手住宅價(jià)格在20萬~40萬區(qū)間的占27%，40萬~60萬的占28%，60萬~80萬的占16%，80萬~100萬的占8%，100萬~200萬的占11%，2006年這一比率分別為19%、27%、19%、10%、16%。這顯示出，二手房價(jià)格越高，消費(fèi)者對(duì)中高檔的需求比率越高。

　　今年上半年，深圳二手房住宅與新建商品住房交易面積的比例為1.58 : 1，二手房已經(jīng)成為了深圳樓市交易和銀行信貸的主戰(zhàn)場(chǎng)。之所以出現(xiàn)這種現(xiàn)狀，除了深圳對(duì)二手房需求加大以外，上半年寬松的信貸起到了推波助瀾的作用。

　　深圳市邦宏房地產(chǎn)投資顧問有限公司一位不愿具名的置業(yè)顧問說，今年上半年在深圳無論是買一手房還是二手房都可以八成按揭，9月份出臺(tái)的對(duì)第二套住房首付比例提高的政策，在很大程度上影響了購買第二套住的人，如果沒有這個(gè)政策出臺(tái)，深圳二手房還會(huì)持續(xù)火下去，因?yàn)橘I的人太多了。

　　住房保障制度缺失也是刺激房價(jià)的原因。如果單純從自住需求的角度看，深圳人并不是對(duì)二手房情有獨(dú)鐘，而是由于一手房價(jià)過高，他們的需求也只能轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。再加上當(dāng)?shù)卣�府�?duì)于

　　其實(shí)深圳政府也一直在積極主張建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，但和強(qiáng)大的需求相比，無異于杯水車薪。2005年深圳推出的經(jīng)濟(jì)適用房是針對(duì)家庭年收入6萬元以下的，不過，這一舉措施未從根本上緩解深圳住房困局。

　　同年5月，半求發(fā)表文章說，國際上一些成熟國家就是這么做的：約30%的人進(jìn)入住房保障系統(tǒng)解決居住問題，其余人士進(jìn)入商品房市場(chǎng)解決居住問題。深圳750萬人口，按3口人一個(gè)家庭計(jì)算有250萬戶家庭，按國際慣例計(jì)算，那么就應(yīng)該有75萬套廉租或經(jīng)濟(jì)適用房，而深圳現(xiàn)在的廉租房頂多2000套，缺口太大！按照每套60平方米計(jì)算，那么深圳廉租房缺口達(dá)4500萬平方米！而深圳一年商品房的銷售才900萬平方迷，可見政府20年來在住房保障系統(tǒng)這一塊是嚴(yán)重缺位的。

　　內(nèi)錢外錢雙重刺激

　　住宅消費(fèi)所依靠的一是人們的購買需求，二是人們的購買能力。當(dāng)價(jià)格飆升脫離了人們的真實(shí)需求，變成了有錢人的游戲時(shí)，剩下的就只有錢與房的較量了。

　　1990年深圳房地產(chǎn)開發(fā)國內(nèi)貸款為16165萬元，到2004年，國內(nèi)貸款為1582430萬元。雖然外資自1998年逐年回落，但國內(nèi)貸款卻是逐年增加。來自監(jiān)管部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年深圳個(gè)人長期消費(fèi)貸款增加425.4億元，而去年同期僅增加121.2億元。這顯示，銀行對(duì)個(gè)人住房業(yè)務(wù)的投放仍在不斷加大。

　　數(shù)據(jù)顯示，2002~2004年，全國個(gè)人住房貸款余額分別達(dá)到：8258億元、11779億元、15922億元，截至2005年11月底，國內(nèi)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額達(dá)到18177億元，僅比年初增加了2255億元。大量的銀行放貸，其存在的隱患已經(jīng)引起了銀行的高度重視。

　　中國銀監(jiān)會(huì)前不久查出中國銀行、交通銀行、招商銀行三家銀行均有很高的不良貸款，其中大部分不良貸款去向均為房地產(chǎn)行業(yè)。

　　在國內(nèi)銀行不遺余力向個(gè)人住房按揭業(yè)務(wù)推進(jìn)時(shí)，海外熱錢也在或明或暗進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)。7月17日，普華永道公布《中國企業(yè)并購回顧與前瞻》顯示，今年上半年各路資金爭(zhēng)相進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)并購金額從2006年同期11億美元猛增到33億美元，并購數(shù)由41起暴增到74起，并購交易數(shù)和交易金額兩者增幅均列各行業(yè)第一位。

　　廣東省社會(huì)科學(xué)院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所副所長、研究員黎友煥博士向媒體披露稱，“熱錢肯定是存在的，不僅是3000億元人民幣，而是3000億美元(約2.3萬億港元)，這批熱錢通過地下錢莊進(jìn)入中國內(nèi)地，轉(zhuǎn)戰(zhàn)上海、深圳、廣州等一線城市，正在興風(fēng)作浪，而繼深圳后，廣州成為外資集中火力出擊的重點(diǎn)”。

　　2006年5月，一家全球知名的物業(yè)顧問公司的調(diào)查顯示，2005年外資投在中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)中的收租物業(yè)上的總金額超過12億美元。從資金來源看，約44%的資金來自美國，約36%來自新加坡，約20%來自澳大利亞。從所投資的物業(yè)類型看，約58%的資金投在辦公樓，約30%投在商場(chǎng)，約7%投在住宅，另外，約2%則投在工業(yè)廠房。

　　不言而喻，大量的銀行貸款，以及外資的涌入，都成為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)有力的推手，從而在全國各地拉升了房價(jià)。

　　“但是，美國次級(jí)債風(fēng)波敲響了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)和銀行業(yè)的警鐘。某種意義上，如果沒有發(fā)生次級(jí)債風(fēng)波，也許還不會(huì)有9月份出臺(tái)提高第二套住房首付比例的規(guī)定。銀行與外資的涌入成了房地產(chǎn)開發(fā)商的投資推手。”高海燕分析說。

　　沒有不散的筵席

　　上半年的購房指數(shù)已經(jīng)超過100%，一套房子少則五六個(gè)人要求同時(shí)購買，多則十幾、二十幾個(gè)人盯住一個(gè)樓盤，在大量投資客面前，價(jià)格又怎能抵擋得住他們對(duì)樓市更高的預(yù)期呢。

　　不過，這似乎到了最后的瘋狂。國家相關(guān)政策的出臺(tái)對(duì)深圳仍不斷高企的樓市價(jià)格起到了明顯的抑制作用，這一直接作用就是進(jìn)入9月份深圳一手房、二手房成交量同步下跌。德思勤的分析數(shù)據(jù)顯示，今年七八九三個(gè)月，深圳新房的成交套分別為4503套、2220套、3507套，環(huán)比漲跌為-16.50%、-102.84%、-57.94%，整個(gè)第三季度成交套數(shù)為10230套，環(huán)比漲跌-32.00%。來自深圳市國土局的數(shù)據(jù)顯示，11月6日，全市成交一手房僅24套，截止到當(dāng)天深圳市場(chǎng)上還有37229套房子沒有成交。如果按著當(dāng)天的銷售速度算，需要4年多的時(shí)間才能將三萬多套一手房賣完。這意味著，深圳并不是急缺房子，而是大量的房子沒有成交。持房者和持幣者都在觀望。如果進(jìn)一步分析，2003~2006年深圳歷年的銷售套數(shù)分別為89651、89719、100024、85570套，按10%的投機(jī)者獲利回吐，隨時(shí)都可能有三萬多套房子涌在市場(chǎng)上，使深圳房市的供應(yīng)量翻一倍以上，而近兩年投機(jī)者大批加入，如果價(jià)格再攀升，明后兩年獲利回吐的比例可能更大。

　　土地供應(yīng)方面也有變化，深圳業(yè)內(nèi)人士給記者提供的資料顯示，2006年深圳市土地交易的總宗數(shù)為40宗，相比2005年的39宗次基本持平。在2006年交易的40宗土地中，土地交易面積為139.75萬平方米，規(guī)劃建筑面積為344.77萬平方米，相比2005年同比增長分別達(dá)到了51.7%和62.2%，面積增長幅度非常明顯，供應(yīng)較為充裕。

　　深圳房地產(chǎn)走勢(shì)進(jìn)入9月份以來，似乎是一天比一天萎縮。徐治政撰寫的《一手樓市初現(xiàn)拐點(diǎn)，深圳地產(chǎn)提前入冬》顯示：10月，深圳一手樓價(jià)終于受到成交量進(jìn)入下降通道的拖累，在高位第一次掉頭向下，樓價(jià)終于低下高昂的頭；深圳樓市第一次出現(xiàn)價(jià)量齊跌的現(xiàn)象，預(yù)示著樓市開始出現(xiàn)拐點(diǎn)。進(jìn)入10月份，一手樓日均成交57套；隨著樓價(jià)月10.4%的下跌幅度，成交量出現(xiàn)新低；而進(jìn)入11月，深圳一手樓日均成交不足30套，成交接近地量深圳樓市提前進(jìn)入冬天。

　　查土限購啟動(dòng)真實(shí)需求

　　談到樓市需求，必須要提到土地供應(yīng)情況。當(dāng)供需雙方均衡時(shí)，樓市及樓價(jià)應(yīng)該在一個(gè)正常合理的范圍內(nèi)運(yùn)行。如果一方失衡，必然會(huì)導(dǎo)致價(jià)格的大起大落，而這種現(xiàn)象在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上尤為明顯。

　　建設(shè)銀行最新發(fā)布的研究報(bào)告指出：2001年初至今年5月份，房地產(chǎn)開發(fā)商累計(jì)購置土地面積21.62億平方米，但實(shí)際僅開發(fā)完成12.96億平方米，不足購置面積60%，相當(dāng)數(shù)量的土地被囤積和倒賣，未能形成有效供給。

　　針對(duì)這一舉措施，相關(guān)部門展開了嚴(yán)厲的整治風(fēng)暴。以深圳為例，7月3日，深圳市政府召集13個(gè)部門負(fù)責(zé)人部署房地產(chǎn)市場(chǎng)整治工作，其重點(diǎn)有5項(xiàng)內(nèi)容：一是查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法用地、擅自改變規(guī)劃配套、違規(guī)銷售、合同欺詐和惡意違約、偷漏稅費(fèi)及違規(guī)強(qiáng)制拆遷等行為；二是查處拆遷企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員違規(guī)行為；三是查處房產(chǎn)地領(lǐng)域涉及的有關(guān)部門及其工作人員違規(guī)情況；四是選擇部分違法違規(guī)典型案例予以曝光；五是建立長效機(jī)制，從根本上規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

　　7月10日，深圳國土局、國家外匯管理局深圳市分局宣布開始執(zhí)行《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購買商品房的通知》，通知規(guī)定境外機(jī)構(gòu)只能購買用于辦公所需的商品寫字樓，境外個(gè)人只能購買一套用于自住的商品房。這在一定程度上，對(duì)于境外人士在深圳的投資客行為進(jìn)行了抑制。

　　進(jìn)入9月，關(guān)于購買第二套住房的首付比例提高的規(guī)定對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了立竿見影的作用，而還未開始實(shí)施的深圳二手房估價(jià)系統(tǒng)對(duì)堵塞稅收漏洞起到嚴(yán)防作用。下半年以來深圳的諸多利空消息彌漫在整個(gè)市場(chǎng)上，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)交投清淡，人氣不足。

　　如果上述政策落實(shí)后，市場(chǎng)上出現(xiàn)的購房主體將是真實(shí)需求。但目前由于存在利空消息的預(yù)期及價(jià)格在相對(duì)高位運(yùn)行，因此市場(chǎng)明顯不活躍。然而，從真實(shí)需求來看，深圳市場(chǎng)未來的真實(shí)需求仍會(huì)不斷放大。

　　深圳搜房網(wǎng)近期調(diào)查的數(shù)據(jù)也顯示，因自住需求而買房的占76.22%，因投資而買房的占23.78%，其中首次置業(yè)的占到56.95%。這說明目前有置業(yè)愿望的人基本還是用于自住，且大部分是首次置業(yè)。

　　根據(jù)《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010)》，規(guī)劃期內(nèi)，要建設(shè)商品住房55萬套，建筑面積4930萬平方米(含舊城舊村改造重建住房面積1800萬平方米)；規(guī)劃期內(nèi)，建設(shè)政策性住房14萬套，建筑面積770萬平方米。其中，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房2.6萬套，建筑面積200萬平方米；建設(shè)公共租賃住房(含廉租住房)11.4萬套，建設(shè)面積570萬平方米。這些規(guī)劃，是支撐深圳真實(shí)需求的因素之一。

　　張偉分析，雖然目前市場(chǎng)上有很多人持觀望心態(tài)，而且單從成交量來看的確下降很多，但這種變化之后是真實(shí)需求主體浮出水面，投資客將會(huì)逐漸淡出深圳，市場(chǎng)基本可以維持在2005年之前的走勢(shì)。

　　另一個(gè)變化因素是外地樓盤吸引投機(jī)客。今年7月份，由于深圳還沒有明顯的轉(zhuǎn)淡跡象，因此在深圳本地投放廣告的樓盤多為外省市樓盤，或東莞、惠州一帶的樓盤。世聯(lián)地產(chǎn)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，7月份深圳外城市樓盤廣告在深圳主流媒體上占半數(shù)以上，各媒體仍全力將深圳投資者向其他城市轉(zhuǎn)移，而7月份外城市樓盤廣告投放量占據(jù)頭把交椅的則是重慶，共投放51次，武漢、成都、長沙、大理分別為24、15、4、2次。顯示出外省市樓盤都在爭(zhēng)奪深圳的投資客，或者說吸引深圳資金到本地投資。

　　不僅僅是深圳，未來相當(dāng)長一段時(shí)間，中國市場(chǎng)對(duì)住宅需求仍會(huì)持續(xù)走旺。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)人任輝在《人潮運(yùn)動(dòng)》文章中分析，2015年城鎮(zhèn)化水平將會(huì)達(dá)到52.53%，每年以1%左右的速度提升，按此測(cè)算，今后20年將有3億農(nóng)村人口陸續(xù)轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口，按每人20平方米計(jì) 算，也仍會(huì)有60億平方米左右的住宅需求。

　　任輝認(rèn)為，未來10年中國城鎮(zhèn)家庭規(guī)模會(huì)越來越小，由3.53人/戶下降到3.25人/戶。2001~2015年城鎮(zhèn)家庭第二戶、一代戶越來越多，到2015年將達(dá)6162萬戶；三代及以上的戶數(shù)越來越少，到2015年將減少到1567萬戶。受以上因素影響，預(yù)測(cè)商品住房銷售面積將從2005年的2.67億平方米增加到2015年的5.23億平方米，其中，東部地區(qū)占70%，中部地區(qū)占15%，西部地區(qū)占15%。

　　十幾年前，一個(gè)美國老太太的故事影響了中國人的住房觀念；十幾年后，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的增速和增幅影響了美國甚至全球，以至于外資紛至沓來。在此，我們不去預(yù)測(cè)未來房價(jià)升還是跌，而是從中國的現(xiàn)實(shí)情況出發(fā)，從真實(shí)的需求角度分析，以期在延續(xù)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)合理、健康的市場(chǎng)秩序時(shí)，也發(fā)現(xiàn)其中存在的問題和隱憂，并防患于未然。

　　需求、價(jià)格、投資是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的三駕馬車，銜接這三方面的每一個(gè)環(huán)節(jié)，如果都存在制度的漏洞，或者游戲規(guī)則不完善，必然會(huì)嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。重要的是，當(dāng)意識(shí)到這三駕馬車失衡時(shí)，需要及時(shí)地轉(zhuǎn)向。我們無需對(duì)深圳樓市是否進(jìn)入病態(tài)做判斷，因?yàn)樯钲诩仁侵袊��?jīng)濟(jì)開放的縮影，也是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的縮影。還原深圳樓市真相，我們不希望深圳樓市崩盤，而是希望它在崩盤之前做一個(gè)“全身體檢”，更希望對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)有預(yù)警之意。

　　深圳作為一個(gè)移民城市，不同于北京和上海，它在住房市場(chǎng)方面沒有歷史遺留問題，深圳住房市場(chǎng)化幾乎沒有包袱，完全是輕裝上陣。

　　新增需求中，除了自住需求外，還有投機(jī)需求。伴隨樓市持續(xù)向好，港人投資深圳樓市以博取利潤回報(bào)的比率逐年加大。

　　近幾年深圳住房銷量逐年走高，而供應(yīng)沒有相應(yīng)增長，供求矛盾加劇是導(dǎo)致房價(jià)快速上漲的主要原因之一。

　　住宅消費(fèi)所依靠的一是人們的購買需求，二是人們的購買能力。當(dāng)價(jià)格飆升脫離了人們的真實(shí)需求，變成了有錢人的游戲時(shí)，剩下的就只有錢與房的較量了。

　　我們無需對(duì)深圳樓市是否進(jìn)入病態(tài)做判斷，因?yàn)樯钲诩仁侵袊��?jīng)濟(jì)開放的縮影，也是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的縮影。

　　談到樓市需求，必須要提到土地供應(yīng)情況。當(dāng)供需雙方均衡時(shí)，樓市及樓價(jià)應(yīng)該在一個(gè)正常合理的范圍內(nèi)運(yùn)行。

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