在10月20日的土地拍賣現場上，商業地塊一改往日的沉寂，三幅三坊七巷的地塊被聚春園集團一并拿下。據有關人士透露，聚春園集團已經做好了通盤規劃，即依托聚春園目前的品牌效應，將三坊七巷打造成帶有濃郁福州特色的餐飲、旅游的特色一條街。有業內人士指出，這種先規劃后拿地的方式并不新鮮，早在2006年，永輝就拿下金山新區規劃好的地塊用作超市。但隨著城市商業體系的不斷健全完善，商業地塊的開發也提出了更高的要求，多數項目都已經呈一站式、專業化發展趨勢。開發商只有從規劃、定位、招商、后期管理各個方面精耕細作，才有可能取得長期收益。那么這股“精耕細作”的風潮如何起源，又將走向何處呢？

　　現象

　　規劃更顯“精細”

　　和眾多城市相同，福州的商業地塊已進入連鎖化時代，其形式特點是大型連鎖超市、專業店、專賣店、百貨店、餐飲店的興起。但隨著時代的變遷，我們不難發現，商業地塊自身的規劃、定位已經成為商圈成功與否的首要課題。為此，不少開發商早在項目啟動前就下足了工夫，以期贏在起跑線上。

　　記者從陽光集團副總經理王涓處了解到，陽光國際生活街區的最初出發點是讓原本獨立體的居住區和城市有機結合，形成一個具有鮮明特色和功能齊全的全方位生活街區。早在規劃時，就將目標客戶定位于城市的精英階層，業態定位于時尚、娛樂、休閑等商業行為，“

零售業和餐飲業的巨頭新華都和潮福城的入駐，表明了我們已經有了清晰的項目定位，并朝著這個方向努力。”王涓稱。

　　而華辰集團的君臨天華項目也早在啟動前就做足了工夫，據內部人員透露，為了使“君臨天華”能夠最大化地創造商業價值，開發商曾多次邀請設計師到歐洲、北美等地考察各種商業形態；并邀請德國著名的設計院和上海建筑設計研究院兩大國際級機構加盟，根據福州城市發展規劃和臺江商貿的特點，結合國際先進的商業理念，設計成一個具有中國特色的龍形步行街與國際標準的Shopping Mall相結合的新型商業形態。“君臨天華”以其獨特的全沿街獨立店面，打造出福州唯一一個真正的步行街，沒有車流，只有人流。800米龍形步行街將四個主題區域一線貫通，采用地面兩層加負一層的立體商業建筑模式，以保證商業效果。

　　而地處八一七南路黃金地段的群升國際，也早在規劃時就將項目定位于“都心國際復合街區”，群升國際的策劃部經理陳劍向記者透露，群升國際共規劃多個主題街區，如精品商業街、品牌專賣店、大型購物中心、生活超市、高尚住宅區、酒店、主題商業廣場、休閑娛樂會所等多種業態。目前，東百、麥當勞已搶先入駐。

　　分析

　　商業業態成競爭焦點

　　隨著大福州戰略的演進、城區面積不斷擴大，五四北新區、金山新區、鼓山新區等大型新城區都已經日漸成熟。業內人士指出，有居住的地方，對商業必定會有較大的需求，因此，政府也會適時地對舊的商業圈進行布局調整，對各個新區進行精細的商業規劃，并對商業業態進行合理分布。而在這樣的大環境下，福州商業細化目標市場、進入連鎖化發展的趨勢日漸明顯。據業內人士透露，在福州商業發展的幾年間，大量國際零售集團紛紛進入中國開店，民營連鎖商業快速發展，而其他各業態近年來也得到很大程度的發展；大型綜合超市和倉儲式商品迎合人們“一站式”購物需求，且又以產品豐富、價格低廉的優勢占據相當的競爭力，將成為內外資企業競爭的焦點。

　　開發商長遠“謀局”

　　與20年前相比，福州人口規模擴大3倍，經濟規模擴大了十多倍，人口和收入都有了一定增長,在這樣的背景之下，福州必然會形成新的業態和新的商圈。省政府發展研究中心副主任楊益生認為，由于經濟收入不盡相同，不同的人群必然會對消費場所、消費對象產生不同的要求，而對不同檔次的商圈的需求也日漸明顯。陳劍告訴記者，以北江濱為例，目前高檔樓盤林立，但是周圍卻沒有與之相匹配的商圈，如果僅僅依靠中亭街，盡管人流量大，但是檔次略低，因此急需有檔次的、相對集中的、成熟的業態入駐臺江，以滿足這一部分居住人群的需求。

　　開發商張先生認為，城市規劃和商圈規劃是相輔相成的，成功的商圈不僅能提升品牌價值，更能獲得穩定的商業回報。“開發商簡單地銷售平層單店的年代已經一去不復返了。”心家泊地產策劃經理鄭青松告訴記者，目前諸多品牌實力開發商都已經將自身定位于“城市運營商”，因此，自身旗下的商鋪項目一般都采取只租不售或者多租少售的經營方式，為的就是收獲良好的口碑和品牌價值，謀求更大的發展空間。

　　縱深

　　“精耕細作”亟待升級

　　“我認為福州的商業地產與真正意義上的精耕細作還有一定差距。”開發商鄭先生直言，目前福州的商業項目大都是引入單一或復合型業態的專賣店或零售巨頭，以此帶動整個商圈，形成一站式的購物環境。同質化現象嚴重。福州目前的現狀是產品和客戶并沒有實現無縫對接。由于對自身的業態定位就不清楚，不能實現量身定制，也無法吸引顧客的眼球。

　　目前的福州商業地產很多借力于商業管理公司、招商團隊，但是這些專業團隊一般在項目問世后才出現，并沒有出現在規劃之前。“隔行如隔山，如果早期就選擇讓商業管理公司、招商團隊介入，或許對商業地產的未來業態定位會有很好的作用。”開發商鄭先生舉例說，現在經常碰到開發商規劃時想做成KTV，結果電力難以負荷；想規劃為桑拿，結果水量又得不到滿足。這些都是不夠專業造成的。

　　有些開發商考慮到成本問題都不愿意引進專業的招商團隊，因此還處于以開發小型店面為主的滯后狀態中，對大型商場遲遲不敢規劃。在這些開發商看來，小面積的商鋪能賣一個算一個，可以分散風險，而如果規劃成數千平方米的大商場，則存在的風險會很大。其實這些可以通過考慮共有產權、聯合經營等方式加以解決。

　　出路

　　差異化經營規劃先行

　　在市場同質化現象日漸明顯的時候，打造特色經營項目，避免同質化競爭是制勝的關鍵因素。在項目初期，就必須對規劃、招商、定位作出清晰的判斷，對市場、業態、人流進行細分，進行統一管理、統一營銷。由于消費規模擴大，經濟必然走向細分，提高商業水平必然要緊跟著變化而變化。此外，讓商家提早介入，發展訂單商業也是大勢所趨。開發商張先生認為，現在福州的相當多的出讓地塊都規劃有商業用房部分，但這種規劃只針對面積，而對具體的用途卻未能體現，因此規劃不當的情況屢有發生；同時，對商家而言，卻為找不到合適的物業而苦惱。如果商家能與開發商聯合開發提前介入，從規劃到設計就量體裁衣，就是最佳的選擇。

　　“如果商業運作是100分的話，前期的規劃、招商只占30%，而后期的持續管理卻占到70%。”心家泊地產策劃總監鄭青松向記者坦言，商業地產是個持續經營的東西，從產品規劃開始到后續管理，都必須注入大量的精力。

　　□相關新聞

　　怪象！“蹭店族”橫行榕商圈

　　2007年開始，福州大大小小商業物業呈現集體上市潮，也因此涌現不少新商圈。然而，在一片繁華的背后，卻衍生出所謂“蹭店一族”，他們活躍在各個新興商圈，利用各商業物業運營前期的店租優惠，四處“轉戰”，想方設法讓開發商、商業公司延長租期，給予長期優惠，以期降低自身的經營成本；甚至在優惠期滿后，以破壞商圈整體形象為借口，對開發商和商業運營公司提出不正當的要求。業內人士表示，“蹭店族”嚴重擾亂了市場，一定要用管理和市場的雙刃劍將其驅逐。

　　●優惠招商引來“蹭店族”

　　隨著大福州戰略的推進，商圈也在各個區域安營扎寨。出于招商、樹立品牌的需要，商業公司往往給商鋪投資者幾個月的免租優惠條件。日前，有極少數商戶積極吸取北京“蹭吃一族”的精髓，在各個新商圈流竄爭當“蹭店族”。從工業路到東區、馬尾……總能見到“蹭店族”的影子。他們以廉價的租金、簡單的

裝修以及隨意的促銷模式，打起了商業“游擊戰”。盡管他們在一定程度上培育了新興商圈的人氣，卻很大程度損害了新商圈的整體形象，為新商圈的長遠發展帶來負面影響。

　　●無理蹭店多方利益受損

　　“商業地產需要一個較長時間的培育過程，特別在新區，開發商為此要先投入不菲的財力和精力。少數品質不良、動機不純的商戶想通過散播謠言、無理取鬧等非正常手段獲得優惠條件，這最終只能使項目本身、開發商的名譽受毀，最終其他商戶也將無法保障收益。”東區商圈某大賣場負責人對這些蹭店族很無奈。

　　“其實在導入優惠租金措施的商圈里，總存在少量這樣的蹭店族。他們除了自己不履行合約之外，還煽動不明真相的其他商戶一起違約，這對項目的運營本身傷害很大。”工業路新商圈某運動品牌專賣店負責人說，“特別對我們這些品牌店的沖擊是很大的，而開發商以優惠租金培育人氣的初衷顯然也被蹭店族抹殺了。”

　　●提高門檻品牌化經營

　　“開發商或招商公司將在選擇商家方面提高門檻，多爭取有遠見、聲譽好的商家。如果只是著眼于逃避租金，那么這樣的商家也注定無法取得長足發展。匯集質優的商戶對整個商圈的檔次和人氣也能起到一定的抬升作用。”八一七路某商業開發商陳先生向記者表示，“我們也將完善合同條款，對各自的違約責任作出更加清晰明確的約定，以維護自身的權益。”

　　(來源：海峽都市報)