北京報道 本報記者 敖虹

　　深圳商品房環(huán)比目前已是量價齊跌，廣州也有多個樓盤低價入市或打折促銷。下一個，會是北京嗎?

　　近幾年，每當(dāng)有新的政策出臺，很多人都期望房價會下降，結(jié)果卻證明這只是購房人的一廂情愿。但是，在今年多項調(diào)控政策的累積壓力之下，北京房價走勢是否會發(fā)生某種逆轉(zhuǎn)?

　　北京房價有可能正在走近一個十字路口。

　　房價仍處于上漲通道中

　　根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，11月以來，住宅期房每周成交量呈連續(xù)下滑趨勢，有價無市的表征已經(jīng)出現(xiàn)。多個高檔樓盤開始打折促銷售，最低折扣為8.82折，部分樓盤開始贈送實(shí)物促銷。雖然成交量連續(xù)下降，但北京房價仍持續(xù)呈現(xiàn)較大的漲幅。

　　二手房方面，北京中原三級市場部研究中心的數(shù)據(jù)顯示，11月份的成交量相比10月下降了9%左右，但房價相對平穩(wěn)，依然具備高位向上的趨勢。

　　這顯然是支持看漲派的論據(jù)之一。記者采訪中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)似乎一致偏向看漲，但都認(rèn)為房價的上漲幅度會放緩。

　　“到目前為止北京供不應(yīng)求的矛盾沒有得到緩解，所以房價上漲至今。雖然今后將加大限價房等中低價位住宅的供應(yīng)，但至少兩年內(nèi)還很難從根本上改變住宅市場的價格格局。”中原地產(chǎn)華北地區(qū)總經(jīng)理李文杰說。

　　北京思源顧問董事長李國平也告訴記者，在北京供不應(yīng)求的前提下，樓盤的銷售量降低，可能只是市場的供應(yīng)量減少所致，北京整體房價仍將上漲，但不排除部分超高端的樓盤項目出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，新推出的超高端樓盤可能降價出售，在售樓盤也可能會加大打折和促銷力度。

　　近日，21世紀(jì)不動產(chǎn)一位已經(jīng)和買方簽訂合同的業(yè)主臨時悔約；記者一位朋友看中的一套二手房，第一次見面談定的價格，第二次見面坐地漲價15萬元。

　　“市場依然看好樓市上漲，才會出現(xiàn)上述毀約案例。我們認(rèn)為北京供應(yīng)量太少，開發(fā)商又不希望手里的房子賣得太快，因此北京房價下降的可能性非常小。加上北京城市地位特殊，對價格有很高的支撐位。”21世紀(jì)不動產(chǎn)中國區(qū)域副董事長盧航告訴記者。

　　大部分開發(fā)商依然一致看漲。

　　“北京目前成交量下降、價格不降的情況，在今年4月、5月的時候也出現(xiàn)過，但隨后銷售量就開始了反彈”，世茂集團(tuán)華北地區(qū)總裁宋垚是高地價決定高房價論的支持者，“關(guān)鍵還是土地供應(yīng)量不足。”

　　北京萬年長興置業(yè)房地產(chǎn)公司總經(jīng)理黃璽慶認(rèn)為，未來北京住宅市場中70%以限價房和中小戶型為主的中低價位住宅，價格不會有太多的上升，而占30%的大戶型為主的高端住宅將出現(xiàn)供不應(yīng)求、快速上漲的局面，從而使北京樓市整體進(jìn)入一種穩(wěn)中有升的發(fā)展趨勢。

　　樂成國際副總經(jīng)理張榕推測寫字樓和商業(yè)可能會將是下一個上漲的物業(yè)類型。這兩類物業(yè)價值此前被大幅低估。

　　目前，物業(yè)稅已經(jīng)在10個城市進(jìn)行試點(diǎn)，但具體何時“正式落地”尚無定論。而物業(yè)稅能否出臺，則是張榕對房價下行的唯一擔(dān)心。“如果物業(yè)稅正式出臺，房價可能有一個下行過程，因?yàn)楹芏喾孔訒�被迫集中放量。但一旦消化完畢這些房源，房價還是會繼續(xù)上漲。”張榕說。

　　中國住宅與房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌也認(rèn)為，北京的供不應(yīng)求沒有得到解決，房價還處在上漲通道中。

　　“明年是樓市的冬天”?

　　今年房地產(chǎn)調(diào)控措施的出臺十分密集，先后五次加息，9月末又提高第二套以上住房抵押貸款的首付比例和利率。對于高總價房產(chǎn)的持有者而言，連續(xù)加息后的租金收益與利息支出相抵，投資風(fēng)險正在加大。

　　因此，北京的房價將出現(xiàn)觀望和調(diào)整似乎也在情理之中。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心市場所研究員廖英敏就認(rèn)為，政策疊加所顯示出的殺傷力不容忽視，目前北京樓市正處于各方力量博弈的敏感點(diǎn)，只要政策在落實(shí)時不打折扣，開發(fā)商肯定是扛不住的。

　　北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新也向記者表示，從2001年開始的這一輪房地產(chǎn)熱已經(jīng)接近尾聲。如果深入貫徹執(zhí)行政府的調(diào)控措施，屆時房價預(yù)期改變，市場需求下降，供求矛盾將會趨于緩解，北京的房價必將出現(xiàn)拐點(diǎn)，只不過北京的觀望期可能會更長一些。

　　北京市土地儲備中心評標(biāo)專家?guī)斐蓡T之一的劉新虎，對當(dāng)前房地產(chǎn)形勢的判斷是： “現(xiàn)在手里多余的房趕緊賣吧，以后可沒這么好的機(jī)會了。”

　　在開發(fā)商中，對房價走勢看淡，判斷北京房價有可能觀望調(diào)整的人似乎不多，天潤集團(tuán)副總裁王哲則是最早說出“樓市冬天來了“的地產(chǎn)商之一，他認(rèn)為北京房價已到了危險時期，隨時可能出現(xiàn)調(diào)整。

　　中坤集團(tuán)董事長黃怒波也是調(diào)整派的支持者。

　　11月27日，中共中央政治局會議要求要把防止經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù)。黃怒波認(rèn)為這就是一個房價將會調(diào)整的最重要的信號。“前一段時間北京房價漲得太厲害，這并不是政府希望看到的。11月27日的政治局會議已經(jīng)傳達(dá)出了明顯的加強(qiáng)調(diào)控信號，明年一定會在樓市有體現(xiàn)，加上政府現(xiàn)在已經(jīng)在用行政手段清理囤積土地。在各種手段綜合作用下，我認(rèn)為明年是樓市的冬天，成交量和價格會一起下跌。”黃怒波說。

　　虎杰投資機(jī)構(gòu)首席分析師張寅說，目前房價漲勢可持續(xù)到2008年一季度，二季度后，多項調(diào)控政策的效應(yīng)開始顯現(xiàn)，而經(jīng)濟(jì)適用房、限價房等供應(yīng)量加大，北京房價可能出現(xiàn)持平甚至可能小幅下降的局面。

　　某研究機(jī)構(gòu)的一份分析報告預(yù)計，由于房價過高及奧運(yùn)會后投資者的投資轉(zhuǎn)移，所以需求會有所減少，房價漲幅明顯降低，且奧運(yùn)周邊區(qū)域的房價會出現(xiàn)區(qū)域性的小幅回落。

　　一位見證了北京樓市15年變遷的資深業(yè)內(nèi)人士，為北京的房價繪了一個走勢圖，即成交量下降——觀望情緒很快蔓延——預(yù)期開始影響房價，房價漲幅放緩——有價無市，交投再次清淡——漫長的等待期——房價再次開始上漲。

　　也許，北京樓市真的走到了一個十字路口，在買賣雙方力量的博弈中，哪方力量稍有變化，房價就會走向哪一方。