本報記者 范利祥

　　11月28日，上海市政府發布《上海市城鎮土地使用稅實施規定》(以下簡稱《規定》)，要求各區縣要按照新的稅額標準繳納城鎮土地使用稅。

　　根據新政，上海市城鎮土地使用稅稅額標準將被大幅提高。

　　與此同時，深圳也宣布將首次開征土地使用稅，現由國土部門負責征收的土地使用費將同時停止。

　　雖然去年年底國務院就公布了修訂后的《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》，并要求地方提高城鎮土地使用稅征收標準，在房地產調控進入關鍵時期，兩地這次公布相關細則的動作，被業內認為具有重要的“標桿意義”。

　　市區一級稅額提高四倍

　　11月29日，上海市地稅局再次發布有關通告，明確從29日當天起，開始征收2007年度城鎮土地使用稅，并把時間限定在2007年12月20日前。而今后的年度內，納稅人按季納稅的，要分別在季度最后一個月的20日前辦理納稅申報；按半年納稅的，應分別在每年的6月20日和12月20日前辦理納稅申報。

　　根據《規定》，上海市的城鎮土地使用稅根據不同區域，被分為六個納稅等級，其中，內環線以內區域為一至三級；內環線以外外環線以內區域為二至四級；外環線以外區域則為三至六級。

　　各納稅等級區域的稅額標準，從一級到六級分別為每平方米年稅額30元、20元、12元、6元、3元和1.5元不等。

　　而為了加大新政的可操作力度，以及壓縮各區縣的柔性操作空間，上海市在11月29日還專門另外下發了城鎮土地使用稅的相關宣傳提綱，對其納稅等級范圍進行了更詳細的界定。

　　如，上海市規定，一級區域適用范圍包括：(一)由外灘黃浦江岸線-蘇州河南岸-四川中路-延安東路-外灘黃浦江岸線圍成的區域；(二)由南京西路-成都北路-重慶中路-淮海中路-西藏南路-西藏中路-南京西路圍成的區域；(三)南京東路(四川中路至西藏中路段)、南京西路(西藏中路至烏魯木齊北路段)、淮海東路、淮海中路(西藏南路至陜西南路段)沿線兩側。六級區域適用范圍則為崇明縣全部區域等等。

　　在《規定》公布前，上海市一直使用的是1989年3月28日上海市政府發布，1991年12月12日上海市政府第9號令修改后重新發布的《上海市城鎮土地使用稅實施辦法》(以下簡稱《辦法》)。

　　《辦法》則根據公布當初的地理環境條件，把上海市城鎮土地分為九級。其中，市區被劃分為從“特級”到“六級”等七個等級，1984年以后從郊區劃入市區的地區，金山衛石化地區，高橋、安亭、桃浦工業區，縣城，建制鎮(不包括崇明縣)則為第八級土地；另外，崇明縣城、堡鎮為最后一個等級土地。

　　而根據《辦法》，上述九級土地的稅額標準分別為每平方米年稅額7.5、6.5、5.5、4.5、3.5、2.5、2、1、0.50元不等。

　　顯然，與老的政策相比，新政大幅提高了稅額標準，其中，市區一級被提高了四倍。

　　外資企業被納入征稅范圍

　　值得注意的是，根據上海市地稅局11月29日發布的相關文件，外商投資企業、外國企業也被納入城鎮土地使用稅征稅范圍。

　　上海市社科院的專家認為，對外資企業用地征收城鎮土地使用稅，符合關于“統一各類企業稅收制度”的要求，有利于公平稅負，平衡內外資企業的稅收負擔，有利于促進各類企業公平競爭。

　　而香港新鴻基集團在上海的地產公司負責人則提出，“希望能有個過渡期，緩沖一下”。港澳企業是上海市外資房地產開發投資的主體。之前，外資企業是不征收城鎮土地使用稅的。

　　上海的外資房地產企業隊伍龐大。上海市統計局的數據表明，截止到1~9月份，上海市外資房地產開發企業達330多家。其中，在243家外資房地產開發企業中，有房地產開發項目262個，項目計劃總投資1098.98億元，其中1~9月完成投資139.76億元，占全市房地產開發投資總額的13.9%。而六成以上外資房地產開發企業的外方投資比例超過90%。

　　多位接受本報記者采訪的外資企業均對新政表示擔憂。其中一個比較重要的原因是，在上海，外資房地產開發企業在上海市開發投資項目的平均規模相對較大，建設項目的區域以內環線以內為主。而這次正是內環線以內區域的城鎮土地使用稅標準被大幅度提高。

　　本報記者了解到，在國務院去年年底公布的修訂后的《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》中，也明確要求各地對各類企業包括外商投資企業和外國企業征收這項稅種。

　　但不少地方對此呈觀望狀態。一些沿海地區還曾向國家稅務總局遞交了有關對外資企業開征土地使用稅設立過渡期的請示，但遭到國稅總局的拒絕。

　　房地產企業開發成本大增

　　“從1996年開始，上海市的房地產市場開始回暖，尤其是2003年以來，房地產市場更是迅猛發展，老辦法早就應該重新修訂了。”上海市社科院一位專家表示。

　　這在全國具有代表性。對此，國家稅務總局也認為，原城鎮土地使用稅的一些規定已明顯滯后于經濟形勢發展變化的要求，稅額標準太低，每平方米土地年稅額最高只有10元，最低僅為0.2元，“這與我國人多地少、土地資源極為緊缺的現狀以及近年來日益攀升的地價水平是極不相適應”。

　　國稅總局認為，這樣下去，難以發揮城鎮土地增值稅的經濟調節作用。而且，城鎮土地使用稅稅額偏低，也影響了地方政府根據經濟發展狀況及時調整土地等級和稅額的積極性。

　　本報記者了解到，此間，上海市地稅局曾召集在滬開發商征求城鎮土地使用稅的修改意見，但遭到開發商的反對。

　　開發商們最大的擔心是，大幅度提高征收標準，將會增加不少土地儲備成本。以上海城開集團為例，目前，該集團在上海核心地區等區域的土地儲備達500萬平方米，按二級地塊來算的話，依照新政，其繳納城鎮土地使用稅就要將近一個億。

　　而同時讓業內關心的是，開發商會不會把這部分成本轉嫁到購房者身上，從而進一步推高房價，影響房地產調控效果。

　　地方財政收入需要

　　此外，讓不少開發商意想不到的是，國務院頒布的修訂后的《城鎮土地使用稅暫行條例》，將城鎮土地使用稅稅額標準提高兩倍，但對于地方上的具體實施方法，國務院允許由省級人民政府制定。而這次，上海提高的幅度，遠遠大于國家稅務總局的規定。

　　

復旦大學房地產研究中心主任尹伯成認為，這是上海市一方面出于房地產調控，增加開發商土地儲備成本的需要，另一方面是出于上海自身增加地方稅收的需要。

　　最近幾年，受包括

宏觀調控等在內的各種因素的影響，上海地方財政收入增幅回落。上海市財政局的數據表明，2006年，上海全市地方財政收入完成1600億元，同比增長11.6%，但增幅同比回落9%以上。其中，

房地產稅收下降被認為是首要原因。

　　而與此同時，上海又要向民生項目增大資金投入力度。如，2006年，上海全市社保和撫恤支出比2005年增加33.4億元；全市醫療衛生支出比2005年增加9.4億元；全市教育和文化支出比2005年增加24.9億元等等。今年，上海再次加大了民生工程的傾斜力度。

　　所以，對于上海來說，增加稅源，加強稅收征管，征加地方財政收入，迫在眉睫。

　　但如果按照新政執行的話，上海到底能多增收多少城鎮土地使用稅，還很難準確統計。“我們也在進行相關的調研。”上海市財政局一位工作人員稱。

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