插圖/劉飛

    與和黃、太古類似的，還有新鴻基地產。5年前新鴻基地產已介入廣州的土地市場，但是至今其在花都地區占地超過20萬平方米的住宅項目仍未完成基礎設施

　　土地百日執法推行以來，廣東、廣西、海南和深圳四省區市共清查出涉及“以租代征”行為1886宗，面積3.53萬畝（其中耕地10897畝）。自7月以來，廣東對違法用地立案1211宗，已查結722宗，移送司法機關處理82人。

　　在圈地大鱷們的發源地之一的廣州，在經歷第二套房首付提高及一年5次加息之后，樓市立竿見影地出現成交萎縮的局面。廣州市政府在此情況下乘勝追擊，不但于近期收回超過8萬平方米的閑置土地并首度曝光囤地開發商，更首度于天價“地王”周邊推出平價限價房，控制區域均價。

　　限價地迎戰天價“地王”

　　作為番禺區首個限價房地塊，最高售

房價格為5500元/平方米，比起其毗鄰的9月拍出的番禺“地王”6230元/平方米的樓面地價要便宜730元；花都區107國道D地塊最高售房價格為3900元/平方米，同樣比9月成交的花都新“地王”5659元/平方米的樓面地價便宜1759元。

　　將在12月推出的13幅地塊中，有4幅住宅地與花都限價房地是緊鄰的，而番禺推出的2幅住宅用地與限價地同樣位于中心城區南區的濱江大道。

　　這種樓價平過“地王”地價的限價房出現，使部分開發商頗有微詞。某開發商對記者表示，本來“地王”產品的價格能賣到15000元/平方米，但是很可能因限價地的出現，使后續的周邊土地拍賣陷入微妙的冷場，從而影響產品建成后的定價考慮。

　　廣州的房地產專家趙卓文表示，過去政府宏調的手段主要有兩種：從源頭上加大土地供應，從流轉環節上增加稅收控制需求。但是兩種手段在過去被證明效果并不好，比如：政府一再加稅房價還是上漲，想通過擴大土地供應來緩解房價，但市場上是“地王”不斷，房價卻越來越高。根本原因在于開發商在區域占優勢市場份額，其在區域市場獲得了自定生產規模、主導商品房價格的能力。

　　而合富輝煌的相關負責人認為，限價地的推出預料會對周邊的樓價有壓力。明年限價房將迎來供應高峰，將超過1.5萬套，加上90平方米以下的中小

戶型也大量出爐，將考驗開發商的市場運作能力。

　　目前，廣州的不少新貨售價已出現相比黃金周期間的明顯回落。如在限價房即將上市的金沙洲，中海金沙灣的新貨價格從黃金周前大戶型的11000元/平方米左右，調整為目前中

小戶型約7000~9000元/平方米不等，萬科四季花城的售價從此前外界傳聞的9000元/平方米左右，調整為目前的7000元/平方米左右。區域新貨售價與即將上市的限價房定在6200~6500元/平方米已十分接近。同時還出現了小部分價格在5800元/平方米的特價新貨。

　　可見，面對從2005年開始出現的天價“地王”頻出從而拉高區域均價的狀況，廣州市政府目前已摸索出通過推出價格大幅下降的限價地這一“猛藥”，為高溫的樓價退燒。

　　隱形囤地知多少

　　對于近年興起的內地房企借資本市場融資實力，哄搶天價“地王”并營造區域樓價高燒的情況，廣州市已逐漸對癥下藥，但對于目前廣州存在的大批港資開發商開發周期漫長、項目長期未竣工的現狀，歷次土地調控卻似乎仍無改善。

　　近期，于2004年宣布重新投入40億元啟動的廣州太古匯，終于在歷時近4年后，宣布地基工程已基本完成，開始進入工程上蓋工作。

　　這一項目是2001年3月30日，太古地產與廣州某報業集團簽署意向書合作投資的，太古占股55%，總建筑面積達25萬至30萬平方米，原定于2006年至2007年落成。此后，該項目一直未動工。于2004年4月，太古集團宣布增持該項目股權至97%，重新啟動，預計于2008年落成，將包括一個相當規模的購物中心、辦公樓、酒店、表演藝術中心，總建筑面積逾44萬平方米，總投資額約40億元人民幣。

　　但是三年過去了，目前的太古匯僅完成了地基建設，太古匯廣場的開業日期預計在2010年。此前太古集團曾對外表示，項目并不缺資金，推遲開業有多方面原因。太古地產主席在近期的發布會上透露，太古匯主要建筑將在2009年年底前建成，2010年年中開業，以配合廣州亞運會的召開，整個項目將只租不售。

　　太古匯的負責人透露，2000年來考察的時候，廣州大多商業房地產還是以銷售為主，現在市面上也出現不少“只租不售”的商業模式，“當一個城市越發達，那么收租的形式便會越多，如香港、紐約等地，大多以收租為主。”

　　從上述言辭可見，對于一個商業氛圍逐漸成熟的商圈而言，推遲開業可以使港資開發商獲得更穩健的收益。

　　比太古地產更懂得時機之利的是和黃地產。上個世紀90年代末，廣州地鐵工程興建，不少地鐵沿線物業向境外開發商進行招商。其中黃沙地鐵上蓋的占地7.1萬平方米綜合商住項目被和黃收入囊中。10年過去之后，2005年這一項目被命名為逸翠灣并開始動工，配套商業稱為西城都薈，當時和黃曾開發布會稱2006年“五一”黃金周該項目的住宅樣板房將面市，2006年又宣布西城都薈已引入高級百貨樂賓百貨，將于2007年上半年開業。

　　但是兩年過去了，不但裙樓商業目前仍無竣工跡象，和黃的住宅也只蓋了十多層，如按廣州的普遍施工速度，其現場進度離預售條件至少還有半年的工期。而2005年9月和黃在增城拿下的3000畝地塊，記者在現場看到周邊甚至尚未開始土地平整工作。

　　與和黃、太古類似的，還有新鴻基地產。5年前新鴻基地產已介入廣州的土地市場，但是至今其在花都地區占地超過20萬平方米的住宅項目仍未完成基礎設施。

    亦吾

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