海南報道 本報記者 陳善哲

　　白色的海灘綿延數公里,看不到人煙。海浪拍打著沙灘。

　　海灘的另一頭是截然不同的景象。起重機在忙碌地作業,裝滿石料的卡車頻繁地進出。圍墻上印著的巨幅廣告告訴人們,同時在建的是幾個龐大的五星級海濱度假酒店。

　　在沉寂了10余年之后,海南省陵水縣香水灣在新一輪的房地產浪潮中再次發現自己的價值。一位旅游地產業人士指出,這里除了海浪"稍微大了一點",使它看上去不像三亞的亞龍灣"那么適合"修建海濱浴場外,香水灣具備了重述海濱旅游"神話"的一切條件。

　　這本來也是屬于何厚煌的財富"

神話"。一座不起眼的山丘將香水灣漫長的海灘截為A、B兩區,山腳就是澎湃的太平洋。以這座山丘為核心的309畝土地的所有者,正是何厚煌任董事長的海南弘海旅業公司。

　　不過,弘海公司占有這塊土地的根基最近卻第一次發生了動搖。

　　至少在陵水縣政府看來,這塊土地現在又重新回到了他們的手里。從今年的3月份到8月份,陵水縣政府接連下發五個政府文件,幾度反復,執意"無償收回"弘海309畝國有土地的使用權,理由是弘海未在"規定時間"內動工開發土地,造成土地重新閑置。

　　但弘海方面聲稱,土地未能及時動工開發的背后有著更為深刻的背景。何厚煌將原因歸咎于縣政府將已經批租給企業且被法院查封的土地再次違法發包給企業,導致弘海無法對土地進行開發,并且在香水灣開發過程中弘海被要求承擔不合理的巨額開發費用。

　　"我覺得他們想要吃掉我。"73歲的何厚煌憤怒地說。

　　一塊土地和五個政府文件

　　11月2日,弘海公司委托代理人、遼寧五環律師事務所律師孫壽文從海南省海南中級人民法院拿到了行政判決書。判決書確認被告陵水縣政府,<2007>37號文<陵水黎族自治縣人民政府關于依法無償收回國有土地使用權的決定>違法。

　　37號文援引<城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例>17條的規定,"未按合同規定的期限和條件開發、利用土地的,市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正,并根據情節可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰"。陵水縣政府認為弘海未在規定的時間內完成項目修建性詳細規劃的編制工作,未動工開發土地,造成土地重新閑置,因此"依法無償收回"弘海在香水灣B區的309畝土地的使用權。

　　陵水縣政府于今年4月29日下發37號文。關于37號文的訴訟,陵水縣政府的敗局并不出奇。早在海南中院作出判決之前,陵水縣政府已在7月30日下發文件自己撤銷了37號文,理由是認定的主要事實有誤。

　　同樣的反復之前已經發生過一次。陵水縣政府第一次下發文件收回弘海的土地使用權是在3月1日,但是在不到兩個月之后又再次發文撤銷此前下發的12號文。37號文與12號文的最大區別是更改了弘海所占土地的"國土使用證號",并增加了適用法律的依據。

　　"我們不想被對方這樣反復折騰,所以第二次我們決定不撤訴。"孫壽文說。

　　然而,雙方都知道圍繞37號文的訴訟無關痛癢,真正的戰場是針對陵水縣緊隨其后頒布的116號文的行政訴訟。這份文件又恢復了12號文認定的弘海土地的使用證號。

　　因此,陵水縣政府針對弘海的309畝土地前后反復,共下發5份政府文件,三次決定收回土地,又兩度自行撤銷。

　　海南中院目前已經受理了弘海對116號文的行政訴訟,但是截至本報發稿尚未宣判。

　　閑置土地?

　　10多年前的海南

房地產泡沫在陵水留下了深刻的痕跡。根據此前的媒體報道,上世紀90年代初的陵水縣政府超越經濟建設的需要,"過濫實施土地征用出讓,有些甚至越權審批,以至于今天大量土地閑置、拖欠農民征地補償款等一系列歷史遺留問題不能完全解決",而且土地出讓的審批程序"非常粗糙"。

　　從2006年開始,陵水利用國家對土地的宏觀調控,開始著手處置房地產泡沫時期形成的瀕海閑置建設用地。公開資料顯示,僅在2006年上半年,陵水就收回了旅游建設用地6.7萬畝。

　　弘海公司的309畝土地的前業主是海南蜀海企業發展公司。1993年,蜀海公司在繳納了22.35萬元(相當于每畝723元)的土地出讓金后取得了這片土地70年的使用年限。1994年到1996年之間,蜀海公司將該宗土地抵押給工行四川省分行總府支行,共欠銀行貸款及利息4382萬元。在隨后處理銀行不良貸款的過程中,這筆債權也移交給了華融資產管理公司成都辦事處。

　　2003年,華融將蜀海起訴至成都中院,在成都中院的主持下,香水灣309畝土地使用權委托給海南亞奧國際拍賣公司進行拍賣。這年6月10日,弘海以463.5萬元的價格成功拍得這片土地。

　　與陵水一墻之隔的三亞海棠灣地區由于李嘉誠的巨額投資,近年來土地炙手可熱。據本報記者了解,近年來陵水旅游用地的價格已經達到15-20萬元/畝。

　　"不管之前的土地閑置了多少年都與我們無關,我們是通過法院的拍賣程序合法買到的的土地,確實是真心想開發的。"何厚煌說,弘海公司的在三亞的銀行賬戶上常年有二三千萬的存款一直沒動,隨時準備開發。根據何厚煌的設想,整個香水灣地區缺乏足夠的娛樂項目,弘海309畝土地最初是計劃建造一座4星級的"陵水香水灣辰光酒店"。此外,在臨海的一面還要建設一座碼頭,用作休閑釣魚,山上還可以開辟出一條通道,"給小孩玩山地滑車"。弘海還預留了表演舞蹈的場地。

　　歷經曲折,弘海在2004年的7月1日才得到土地的使用權證書,此時距離拍賣結束已經過去整整一年。何厚煌介紹說,在得到使用權證之前,弘海就向陵水縣政府提交了<香水灣海濱度假區(B)規劃建議報告書>,并于同年簽署<規劃設計協議書>,委托海口市城市規劃設計院設計詳細規劃。

　　根據2004年弘海與陵水縣建設與國土環境資源局簽訂的<國有土地使用權出讓合同>及其<補充協議書>的約定,弘海應該在縣政府編制完成香水灣B區詳細規劃之日起一年內對土地進行開發利用,逾期未動工縣政府將收回弘海土地使用權。據本報記者了解,<陵水縣香水灣B區控制性詳細規劃>已于2005年8月29日經海南省城鄉規劃委員會審查通過,并經縣政府批準實施。

　　"香水灣的其他公司都動工了,就弘海還沒有動。"陵水國土環境資源局副局長符史錦在2007年9月份說。11月5日,弘海309畝土地南面的工地已經有完整的建筑框架出現,工人們不時在工地進出。立在工地的標幅顯示,這是由海南永泰金締公司開發的大型度假

別墅項目。

　　但是,弘海提供的資料顯示,弘海在2004年的11月份與工程隊簽訂了修建圍墻的建筑合同。何厚煌說,但是就在設計人員進場勘查的時候,一個意想不到的發現,直接導致施工的停頓,并延宕至今。

　　蝦苗場糾紛

　　何厚煌沒有想到,自己購買的土地上存在一個經營多年的蝦苗場。

　　這個名為紅珊瑚的蝦苗場位于山腳,占地30畝。按何厚煌的話來說,蝦苗場的位置是309畝土地中"真正適合開發的部分"。"這個蝦苗場的存在嚴重影響我們對這塊土地的整體規劃和開發,我們的實地勘探測量施工都受到阻撓,只好退出。"

　　盡管弘海屢次要求蝦苗場搬遷,但是對方不為所動。2004年12月1日弘海公司將土地被侵占事實書面告知陵水縣政府,要求延期動工建設,同時于2005年1月11日依法向陵水縣人民法院對紅珊瑚蝦苗場提起民事訴訟。2005年,蝦苗場向海南省人民政府提起行政復議,請求撤銷陵水縣政府頒發給弘海的土地使用權證。

　　蝦苗場提交法院的訴訟材料顯示,蝦苗場法定代表人陳業金在2001年3月份與陵水縣光坡鎮坡尾村委會簽訂<土地聯營合同書>,承包30畝土地作為漁業養殖用地,承包期限為30年。坡尾村黨支部書記王江湖回憶說,蝦苗場最初承包的土地是15畝,"當時是光坡鎮政府搞的"。

　　訴訟材料披露,蝦苗場的成立得到了當時政府的重視,縣四套班子、縣招商、國土、林業等部門親臨現場指導工作。"被申請人(陵水縣政府)在申請人(蝦苗場)不知情的情況下,將包括申請人使用的30畝土地在內的土地出讓給弘海公司,侵犯申請人的合法權益,其頒證是錯誤的。"

　　事實上,在2001年的1月11日,成都市中院已經向陵水縣政府發出<民事裁定書>,查封309畝土地。僅僅在兩個月后,蝦苗場就簽訂了<土地聯營合同>。

　　弘海代理律師孫壽文說,309畝土地早在1993年就已經成為國有土地,為什么蝦苗場還能取得集體土地承包權?而且在法院已經查封的情況下,土地的一切流轉和處置應該都已經被凍結。"弘海公司之所以至今無法動工開發,責任在于陵水縣政府,將他人土地違法對外招商、發包。"

　　陵水縣國土局官員拒絕就此接受采訪。

　　海南省人民政府2005年11月29日對紅珊瑚蝦苗場的行政復議作出回復,維持了陵水縣政府向弘海頒發土地使用權證的行為。

　　但是弘海與蝦苗場的溝通始終沒有實質性進展。在此期間,陵水縣政府也多次予以協調。孫壽文介紹說,在此過程中縣政府最先提出的解決方案是給蝦苗場更換土地,后來有國土局負責人表示可以"蝦苗場污染環境"為由進行處理。

　　然而,這些提議并沒有換來切實的行動。2007年9月27日,蝦苗場的大門內有幾個年輕人在走動。他們表示蝦苗場的經營"一切正常"。

　　弘海與陵水縣政府簽訂的<土地使用權出讓合同>33條規定了政府可以無償收回土地使用權的情形,但"因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前提工作造成動工開發延遲的除外"。孫壽文說,蝦苗場的存在是由政府部門的行為造成的,根據這個條款,政府也不應收回土地。

　　中國建設管理與房地產研究中心咨詢主任、北京才良律師事務所主任王才亮分析認為,完整的土地產權包括占有、使用、收益、處分四個環節,其中占有是前提。在這個案子中,弘海始終沒有"占有"過土地,陵水縣政府并沒有賦予弘海完整的土地產權。"你都沒給它,怎么就收回了?"而且如果從法律文字上理解,蝦苗場的存在本身意味著土地并沒有被"閑置"。

　　收費糾紛

　　除了蝦苗場之爭,弘海與陵水縣政府還就開發過程中的各種費用問題各執一詞。

　　弘海公司提供的針對116號文的起訴狀聲稱,弘海公司在繳納了463.5萬元的土地出讓金后,陵水縣政府繼續將各種費用強加于弘海,包括開發保證金100萬元,墊付土地規劃費90萬元,額外再重復收取的土地青苗補償費。數額最大的是,根據要求,弘海還將承擔每畝8萬元、總額2472萬元的開發區基礎設施配套費。

　　何厚煌說,當初競拍土地的時候,本以為463.5萬元是全部的費用,從未料想還要付出額外的巨額開支。"而且與土地出讓金相比,這些費用簡直是天文數字。""而且,市政建設是政府的公共財政應該承擔的義務,憑什么要由企業承擔?"

　　雙方最初的交涉在尚屬客氣的氛圍中進行。2005年7月18日,弘海公司向陵水縣政府發了一個言詞激烈的異議函,將拿地過程中的辦證問題、蝦苗場問題、收費混亂問題一次性向陵水縣政府表達自己的不滿。這是一個轉折點,從此雙方的交涉一直處于劍拔弩張的狀態。

　　在陵水縣國土環境資源局于2006年4月12日給弘海的復函中,對弘海的不滿一一做了解答。國土局對于征收市政建設費用的解釋是,依據弘海簽訂的<土地出讓合同>附件第五條:"今后香水灣旅游度假區的基礎設施進行建設投入費用,受讓人必須按土地面積分攤。"

　　至于弘海要求政府退還其墊付的90萬元香水灣B區規劃設計費問題,國土局的解釋是,<香水灣B區控制性詳細規劃>的編制經費共計300萬元,都是由景區內各家用地單位墊付,其中海南旅游總公司和萬福事業發展公司分別墊付105萬元,而且這部分費用將計入今后香水灣景區基礎設施建設所投入費用,由各限期開發企業按建筑面積和用地面積進行分攤。

　　國土局的復函還指出,如果弘海執意要求退還90萬元墊付款,那么可以正式專項報告的形式報請縣政府要求退還,縣政府同意歸還90萬元的同時,"將按你公司與原縣建設與國土環境資源局簽訂的<國有土地使用權出讓合同附件>的約定,依法無償收回該宗土地使用權。"

　　爭議"出讓合同"

　　何厚煌坦承,出讓合同中關于"按土地面積分攤開發費用"的條款,也導致了弘海今日的處境。

　　弘海在2003年參與法院拍賣,取得309畝土地使用權。孫壽文說,從法律關系上看,弘海是從蜀海公司轉讓取得了309畝土地,應該與土地原所有者簽訂<轉讓合同>,而非與政府重新簽訂<出讓合同>。"土地在1993年就成了國有土地,出讓給蜀海,政府怎么能夠再出讓一次?"

　　王才亮以代理土地糾紛的案子而聞名。他表示,如果企業通過法院拍賣的方式購買的土地,地方政府不能強迫再次簽訂土地出讓合同,沒有任何法律依據。然而,王才亮發現這樣的做法在一些地方具有普遍性。"很多國土系統的官員認為土地只有出讓和劃撥兩種方式,而忽略了轉讓這種重要的形式,而且再次簽訂出讓合同本身隱含著擴張行政權力的沖動。"

　　根據<陵水黎族自治縣人民政府關于海南蜀海企業發展公司位于香水灣B區309畝閑置建設用地變更確權給海南弘海旅游有限公司限期開發的決定>(下稱57號文)披露的信息,陵水縣政府曾考慮向當時的債權銀行工行四川省分行總府支行核發換地權益書,繼而收回309畝國有土地使用權。"但由于多種原因,造成核發換地權益書事宜無法辦理。"

　　海南省一位從事房地產法律業務的律師介紹說,<海南經濟特區換地權益書管理辦法>的出臺主要是為了解決海南歷史上存在的大量閑置土地問題。"企業拿到換地權益書,將土地交回政府,而根據換地權益書,政府將另行安排其他土地作為補償。"據其介紹,海南至今仍有大量換地權益書在市場上交易。

　　"不管什么原因,當時縣政府沒有向總府支行核發換地權益書,說明政府沒有將土地收回,否則后來法院也不會組織拍賣。"孫壽文說。

　　在拍賣結束后,弘海遲遲無法辦理土地產權過戶手續,為此,成都市中院在2003年的6月16日、9月10日、9月22日連續三次下發裁定,要求陵水縣政府為弘海辦理土地使用權過戶手續。

　　2004年6月4日,陵水縣政府下發57號文,主要內容一是同意將309畝土地使用權變更確權為弘海所有,但是必須在1年內限期開發,二是弘海必須與陵水國土局補簽<國有土地使用權出讓合同>,三是弘海必須墊付90萬元的規劃經費,四是弘海必須分攤景區的基礎設施建設費用。

　　弘海在2004年6月25日簽訂<土地出讓合同>,合同規定弘海土地使用權期限為40年。而在弘海2003年參與競拍時,土地余下的使用權期限為60年。

　　"我們是一家香港公司,對這個區別當時不太清楚,所以就簽了。"何厚煌說。

　　"尤其是分攤基礎設施費用的條款,將來誰知道會不會是個無底洞呢?"何厚煌至今耿耿于懷。