本報記者 李良 上海報道

　　提高第二套房貸首付和利率的新政出臺一月有余，上海樓市迅速作出反應。不過，與以往不同的是，此次上海樓市的走勢在量價上出現了背離：新政引起的觀望情緒導致10月份成交量下降，房價卻依然持續走高。

　　量能急跌

　　上海樓市今年的購房主力軍來自中等收入群體的改善型需求，而這個需求與此次新政關系密切。因此,新政的推出，對于剛剛經歷了近半年購房熱潮的上海樓市來說影響較大。

　　據上海中原物業代理有限公司研究咨詢部在2007年上海秋季房展會上進行的問卷調查，對于購房套數的選擇，99%被調查者皆為購買第二套住房。這表明，當前高企的

房價已經令普通購房者難以承受，這使得已經擁有房屋的富裕階層成為購買主力。對于這些特殊的消費人群而言，房屋能保值增值以及不能影響生活質量往往成為他們購房的先決條件。而此次銀監會和央行不僅要求提高第二套房房貸首付，而且還提高了第二套房的貸款利率，這無疑會大大加重這些特殊消費者的負擔，令他們的態度發生變化。

　　上海網上房地產的統計數據顯示，10月份，上海新房住宅成交量總量為231.68萬平方米，比9月份的309.73萬平方米下降25.2%，也低于今年樓市熱潮的起點——5月份的265.6萬平方米。從成交比重來看，房價較低的郊區成為10月份新房成交的主力軍，外環以外成交量達到165.63萬平方米，占總成交量的七成以上。

　　此外，上海

二手房辦公室發布的最新報告顯示，10月份，上海二手房成交量較9月下降近三成。成交量下滑主要是新的房貸政策制約力開始顯現，部分銀行以“家庭為單位”的貸款政策，使得不少人改變原先計劃，暫緩購房。

　　價格仍漲

　　盡管新政導致量能急速下滑，但上海房價依然上漲。

　　中房上海指數辦公室發布的最新報告顯示，10月中房上海綜合指數為1773點，比9月上漲了119點，環比漲幅為7.2%，比去年同期上漲398點，同比漲幅達28.9%。其中，中房上海住宅指數為1696點，環比上漲7.5%。在10月跟蹤的住宅調查樣本中，有81%的公寓樓盤出現明顯上漲，平均漲幅達9.6%。其中，15個樓盤漲幅達到或超過15%，上漲占比和平均漲幅均創下中房上海指數月度統計的新紀錄。

　　上海二手房辦公室的報告則顯示，10月份，上海二手房指數達到2089點，較9月份上漲80點，漲幅為3.97%。上海二手房指數辦公室分析認為，新的房貸政策在一定程度上是銀行規避風險的表現，但影響的持續力較弱。目前實際利率偏低，資金流充裕，房地產依然是資金的主要投資行業，觀望后的購房者在市場企穩后還將入市。

　　上海房地產市場呈現的供不應求局面是支持市場信心的主要依據。目前，網上房地產顯示的住宅可售面積已從年初的1000余萬平方米迅速下降到500多萬平方米，按照當前上海月成交量計算，這甚至不夠兩個月的消耗。而11月第一周雖然商品住宅的成交量下降到37.67萬平方米的7個月新低，但同期的供應量只有18.57萬平方米，依然是嚴重的供不應求。分析人士認為，

上海樓市優質房源和市區房源仍較緊缺，如果市場供應不能及時跟上，今后上海新房供需矛盾會更加突出。