今年，在更多外來地產大鱷和本地黑馬企業的沖擊下，誰能坐上第一把交椅？

　　官方統計的2007鄭州市前三季度銷售額顯示，升龍搶占頭籌。

　　□經濟視點報記者 孫曉雯

　　市場是變化的，數據不會靜止。

　　2006年，建業住宅集團(中國)有限公司(以下簡稱建業)以16.2億元領先鑫苑(中國)置業有限公司(以下簡稱鑫苑)14億元，保持河南房企老大的地位。

　　今年，在更多外來地產大鱷和本地黑馬企業的沖擊下，誰能坐上第一把交椅？

　　記者通過特殊渠道，得到了鄭州市官方的前三季度的銷售額。

　　數據顯示，河南升龍置業有限公司(以下簡稱升龍)以14.9億元的銷售額遙遙領先，河南老街坊置業有限公司以10.8億元的銷售額排在第二位，信和(鄭州)置業有限公司以8億元排在第三位。再往下是鄭州建投鑫苑置業有限公司以7.2億元，正商地產聯盟就(以下簡稱正商)也是7.2億元，由于小數點第二位的微弱差距緊隨其后，排在第五位。前五強的銷售額均在7億元之上。第六名是鄭州綠都置業有限公司6.1億元；第七名為河南振興房地產(集團)有限公司6.1億多元(忽略部分比綠都小)；接著，河南金智置業有限公司以5.2億元的銷售額位列第八位；鄭州新

長城房地產有限公司以4.7億元排在第九位；第十位為河南中州綠城置業投資有限公司4.5億元。

　　不難看出，建業和鑫苑在鄭州房地產市場中所占的份額均比去年同期有所下降。正商地產聯盟副總裁關樹茂告訴記者，這和兩個企業的發展戰略有關，建業今年在地市的銷售狀況也不錯，如果所統計的銷售額擴大到整個河南省的話，建業的市場份額會有大幅度的提升；而鑫苑已經從河南走出去，它在全國的銷售額前三季度已經達到29.2億元，也可謂目前河南房企當之無愧的銷冠。

　　關樹茂進一步指出，在中央政府環環相扣的宏觀政策調控下，今年房地產的市場環境更加嚴峻，

房價的上漲只是一個表象，背后隱藏的競爭也是不言而喻的。雖然有部分企業銷售額比較相近，但有些企業是靠一個樓盤就把銷售業績做了上去，而另一些企業是多個樓盤的銷售總和，這其中也是有來自于數字之外的差距的。

　　11月份的鄭州房地產市場并不冷清，認籌、開盤的絡繹不絕。關樹茂告訴記者，從目前的市場形勢來看，在2007年的最后這段時間里，目前排在前五名的公司，有強銷勢頭的估計只有升龍、鑫苑和正商，正商在未來不到兩個月的時間，有望把銷售額沖至十四五個億，進入前三強。而如果把河南鑫苑和鄭州建投鑫苑加在一起的話，很有可能突擊到鄭州房地產市場的第一位。在關樹茂看來，誰是銷冠企業并不重要，重要的企業的可持續發展能力，正商不爭銷冠，但正商永遠處于市場發展的前列。

　　房地產市場波濤洶涌，在2007年的最后的一個多月的時間里，是否會發生翻天覆地的變化？讓我們拭目以待。

　　質疑“銷冠”

　　□侯建磊

　　有時候，撿到籃里的也不是菜。比如，這2007年前三季度銷售十強，就頗值得深究。

　　首先，這十強的“官方數字”，反映的均為開發商的銷售收入，而非結算收入。財務常識告訴我們，結算收入與銷售收入有著根本的差別。結算收入是實際到賬的銷售回款，而銷售收入只是合同收入。在客戶交過首付款并簽約后，合同金額就會全部計入銷售收入。

　　最理想的情況是，結算收入等于銷售收入，比如，客戶均為一次性付款，或銀行在9月30日前將買房人貸款部分全額打到開發商賬上。

　　但是，地球人都知道，買房人簽約后存在諸多不確定因素，尤其是今年還加上一個“9·27房貸新政”，在9月底的那幾天，生生又把許多已經躍過龍門的按揭客戶攔截了下來。

　　所以，開發商實際結算收入往往低于銷售收入，而真正能反映開發商收入情況的，正是結算收入，而非銷售收入。

　　這里存在一個時間間隔。從簽訂合同到第一筆回款到賬，一般要15天到1個月的時間。當一家公司沒有業績增長時，其銷售收入和結算收入應該基本相當。公司業績增長越快，對銷售收入和結算收入間隔周期的影響就越大。也就是說，這十強真正的前三季度結算收入，大致要持續到10月底，甚至更晚的時間，現在所公布的銷售額，把企業實際的收入提前夸大了。

　　這也正是上市公司只把銷售收入當作參考指標，可公布可不公布，而把結算收入即營業收入當作必須公布，也更權威的數據的原因。

　　其次，不少開發商股權結構復雜，業務拓展模式不一，此十強并非企業真實銷售額的體現。

　　比如，甲開發商的銷售額是5億元，但其30%的股份為乙開發商持有，則此次銷售額同為5億元的乙開發商，腰包里的錢要比甲多得多。

　　再如，建業在盤點自己前三季度的銷售收入時，絕對是把全省的分公司都算上，鑫苑同樣是把全國子公司加在一起，只以鄭州一個城市的銷售額論英雄、排名次，類似看一個指頭粗，就斷定整只手有勁兒。

　　還有，一些公司開發并自持的不動產不斷增多，短期看其銷售額下降了，長遠看其租金收入和抗風險能力卻提高了，這遠比蓋幾棟住宅一賣了之的銷售收入更有意義。

　　最后，銷售冠軍不等于收入冠軍，真正的利潤冠軍難以核實。

　　所謂同行不同利，同樣單價賣5000元的樓，甲能賺3000元，乙可能只賺800元。同理，同樣銷售1億元，甲的利潤率能達50%，乙可能只有20%。

　　以開發商拿地成本揣測，綠都此次的6.1億元，利潤不一定比升龍改造城中村燕莊的14.1億元低多少；鑫苑去年高價拿的幾塊地推出的項目賣的7.2億元，利潤也不一定比金智在火車站蓋的一個項目賣的5.2億元高多少。

　　綜上所述，所謂銷售冠軍，可能只是一個數字游戲，真正衡量鄭州開發商實力的，并非單位時間內賣到多少億元，而是企業運轉項目和提高凈資產的速度，即縮短企業成長周期(變相延長企業壽命)的能力。

　　爭論排名先后的意義并不大。透過這個排名看鄭州樓市的真正意義是，這銷售前十名的項目均勻地分布于鄭州東南西北，物業類型住宅、寫字樓、商業和

別墅一應俱全，步入5億俱樂部的企業層比去年越發增厚，外來強龍和本土地頭蛇交相輝映，傳統老大建業的攘外安內俱累和新銳鑫苑的咄咄逼人勢如對抗，內斂到偏執的金成和同樣低調的振興似乎正在發生性格裂變——這些都讓我們對明年的市場格局產生豐富的聯想，也禁不住深思：中國房地產發展到今天這個階段，行業和企業到底發生了哪些耐人尋味的變化？