11月剛出頭，一天內(nèi)便有4塊土地成交，再掀今年單日土地成交高峰。同時也應(yīng)證了10月29日北京市國土局新聞發(fā)布會上發(fā)布的消息，今年剩下的兩個月將是一次土地盛宴。

　　該消息稱，未來兩個月將放量55宗土地，共計(jì)770萬平米。這意味著幾乎一天上市一塊土地。如此密集的土地集中供應(yīng)自然讓開發(fā)商及購房者倍感興奮，但面對市場的不確定性，未來兩個月將出現(xiàn)的那些變數(shù)似乎更為人們關(guān)心……

　　懸念一“新地王”不會再出現(xiàn)？

　　近日，北京市國土局召開的新聞發(fā)布會上，市國土局副局長、新聞發(fā)言人張維表示，北京將嚴(yán)格實(shí)行單宗商品住宅地塊出讓，建筑面積最大控制在20萬平米左右。

　　但同時來自市國土局的消息顯示，今年11-12月將出讓42宗住宅用地，其中城區(qū)用地13宗，土地面積309萬平米、建筑面積387萬平米。每宗地塊土地面積平均約23.77萬平米、建筑面積平均值則近30萬平米。根據(jù)該數(shù)據(jù)可推測，即使大部分土地面積在20萬平米以下，很有可能還會出現(xiàn)單宗地塊土地面積超過30萬平米，甚至超過廣渠路36號地(建筑面積46.04萬平米、競標(biāo)價26億元)的“新地王”。

　　截至本報發(fā)稿時間，11月，市國土局土地儲備中心網(wǎng)站已掛出11塊土地出讓公告，其中僅有4宗為住宅用地，兩塊規(guī)劃建筑面積近20萬平米，剩下的均不足10萬平米，共計(jì)34.38萬平米。這意味著接下去的日子將放量38塊，建筑面積共907.6萬平米，每宗土地建筑面積23.9萬平米。

　　根據(jù)該數(shù)據(jù)，業(yè)內(nèi)猜測，未來兩月很有可能再出現(xiàn)兩種情況，土地入市的速度將非常密集；亦或者出現(xiàn)第三種情況，即再次出現(xiàn)土地供應(yīng)欠賬情況。據(jù)了解，往年北京土地供應(yīng)到期未兌現(xiàn)。2006年供地計(jì)劃僅完成約800萬平米，為全年計(jì)劃的42%。今年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地1600萬平米，但前10月僅完成不足1000萬平米。

　　懸念二 限價地“受寵”依舊？

　　在房價持續(xù)上升、土地供應(yīng)不足的情況下，限價地的推出更受開發(fā)商、購房者及媒體的關(guān)注。今年1-9月，北京推出的限價地大多受開發(fā)商的極力追捧。其中，清河小營、常營B2、常營A1更吸引了超過10家開發(fā)商的爭奪。

　　但限價地受歡迎程度到10月開始有所下降，今年最大的限價地“通州區(qū)半壁店大街25號居住項(xiàng)目用地”僅有4家企業(yè)參與競標(biāo)。

　　對此，業(yè)內(nèi)人士指出，主要是限價地的利潤空間正被壓縮。通過此前已成交的9宗限價地成交價格及限價房價格之差可看出，從第一塊限價地房價與地價之差為3486.7元/平元，但到半壁店限價地時，這一數(shù)字則降到了2636.3元/平米，表明開發(fā)商獲利空間明顯降低。同時開發(fā)商還必須承諾限價不限質(zhì)，這就更限制了開發(fā)商的獲利空間。

　　“逐利是商人的本性，在利潤逐步縮小的限價房領(lǐng)域，愿意競標(biāo)的開發(fā)商則會越來越少。”某開發(fā)商老總分析認(rèn)為，在年底如此豐盛的土地大餐中，與利潤更高的地塊相比，限價地對開發(fā)商的吸引力是否像之前那樣卻很難說。

　　懸念三 開發(fā)商是土地盛宴中的贏家？

　　因?yàn)楸本┩恋毓��?yīng)一直較緩慢，所以在北京市土地整理儲備中心一有地塊掛出，便會出現(xiàn)數(shù)十家開發(fā)商競奪的情況。

　　“土地是房地產(chǎn)的命根子，得土地者得天下，有了土地就控制了房地產(chǎn)市場走向。”房地產(chǎn)資深研究專家馬躍成表示，陸續(xù)放量的700多萬平米土地大多為熟地，獲地后即可開發(fā)建設(shè)，加上多數(shù)地塊土地規(guī)模不超過20萬平米，大小開發(fā)商均虎視眈眈。

　　廣東宏宇集團(tuán)某負(fù)責(zé)人表示，拿地是肯定的，開發(fā)商要有地才可在北京繼續(xù)發(fā)展。但對于傾向哪塊地、計(jì)劃拿多少地，該負(fù)責(zé)人表示不方便透露。土地放量，雖說大小開發(fā)商均有機(jī)會，但是否都能在年末土地盛宴中飽餐？11月1日開始實(shí)施的39號令成了這輪土地盛宴的餐桌制度。該政策規(guī)定開發(fā)商必須付清土地出讓金方可領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。此外，市國土局明確規(guī)定每宗土地的開發(fā)建設(shè)時間，即每宗土地開發(fā)建設(shè)時間不得超過三年，違規(guī)者將被依法處理、承擔(dān)土地回收風(fēng)險，甚至禁止參加今后土地招拍掛活動購置新地。這無疑對開發(fā)商的資金實(shí)力、后續(xù)開發(fā)能力提出了更高要求。

　　就在房產(chǎn)新政頻出時，上市公司浙江綠城在上海以12.6億元競得新江灣D1地塊，卻未能及時支付土地金。原因是7月下發(fā)的《國家外匯管理局綜合司關(guān)于下發(fā)第一批通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目名單的通知》(130號文)對外資公司結(jié)匯進(jìn)行了嚴(yán)格限制，浙江綠城欲使用外資支付土地金遭拒。

　　“即使資金實(shí)力雄厚的上市公司，在這一輪土地盛宴中也得考慮資金支付方式；而中小型開發(fā)商因資金實(shí)力較弱，更應(yīng)考慮是否聯(lián)合或采取其他拿地的方式。”住達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售總監(jiān)劉振剛提示。

　　馬躍成分析說，在土地新政及土地放量等多項(xiàng)作用力下，將引起開發(fā)商新一輪的洗牌運(yùn)動。

　　房價能否懸崖勒馬？

　　“市場有效需求中缺少的是中低價位房子，而不是現(xiàn)在的高價房。”馬躍成分析說。

　　“但將要入市的42宗住宅用地也僅有2宗為限價地，其他非限價地一旦進(jìn)入開發(fā)商囊中，估計(jì)房價還會一路上揚(yáng)。”緊盯限價房的劉女士對于房價的下降并不抱有預(yù)期。

　　事實(shí)上，即使限價地價格也呈上漲趨勢。豐臺區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)小屯村小屯馨城(9號地)住宅及配套用地房價即超過了7000元/平米，而在此前的限價房多數(shù)控制在6500元/平米以下。

　　如果未來兩個月計(jì)劃中的55宗土地真能集中上市，市場供求失衡局面就有望進(jìn)一步調(diào)整。“但能否由此令一路飆升的房價懸崖勒馬，卻很難說。”一代理行老總王先生分析認(rèn)為，盡管媒體及市建委屢次曝光開發(fā)商捂盤等違規(guī)行為，但目前開發(fā)商捂盤現(xiàn)象依然十分突出。

　　據(jù)本報調(diào)查顯示，從7月至10月下旬，共10個項(xiàng)目取得預(yù)售許可證后卻遲遲沒有簽約記錄，其中最長的延遲開盤超過4個月，有些項(xiàng)目甚至將部分樓棟的開盤時間推遲到了2008年。

　　“開發(fā)商囤積房源的直接后果就是抬高了房價。如果開發(fā)商捂盤行為得不到有效控制，可售房源依然很少，即使土地供應(yīng)量加大，恐怕仍難改變現(xiàn)狀。”王先生表示，土地放量能否從源頭平衡供求關(guān)系、并扼住房價上漲的“喉嚨”，這還有待進(jìn)一步觀察。