□本報記者 陳勁 深圳報道

　　今年7月份以來，深圳陸續出臺了一系列調控樓市的措施。目前看來，這些調控的累積效用已經開始顯現，樓市觀望氣氛濃重，深圳二手樓市的交易量亦陷入新低。但記者調查發現，暫時的冷淡似乎并不能說明深圳樓市已經進入衰退期，一股新的熱情正在悄然醞釀。

　　深圳樓市“遇冷”

　　“急售！有匙，立即看房。”近期，類似的標語在深圳的不少中介地鋪頻繁出現。而且這些標語或是手寫，或是粗糙的打印，簡單的制作似乎可以貼切地反映出業主急切售房的心情。進入9月份，深圳二手房市場“量價齊跌”，深圳樓市一片冷清。

　　來自深圳國土局官方網站的統計數據顯示，2007年第三季度深圳全市二手商品房的成交面積為252.39萬平方米，比第二季度少21.9%。由于受淡季和各種調控政策的影響，有價無市成了三季度市場的主要基調，出現了價格小跌，成交量大跌的局面。

　　深圳二手房成交量在7月份達到頂峰，成交面積接近125萬平方米，為今年以來單月成交面積之最。從7月中下旬開始，由于受到限制二手房貸款和接下來一連串金融調控政策的影響，二手商品房成交面積快速回落，8月份的成交面積只有約70萬平方米，9月份雖然進入傳統的樓市旺季，但市場并沒有回暖，成交面積繼續減少，不到58萬平方米。深圳房地產信息網研究與發展部吳上錦認為，金融政策給二手樓市帶來很大影響，而且這種影響至少延續至今年年底，二手樓市將進入漫長的觀望期。

　　深圳二手房的掛牌均價也在9月出現掉頭下跌的情況。2007年第三季度，深圳市二手住宅掛牌均價為12802元/平方米(7～9月加權均價)，與第二季度相比上漲了12.8%，7月-8月全市二手住宅掛牌均價呈上漲態勢，但漲幅逐月減小，到9月份全市的掛牌均價開始掉頭下跌，是今年以來單月掛牌均價的首次下跌。

　　新房的情況也好不到哪里去。雖然9、10兩個月有超過20個住宅項目拿到了預售證，但銷售情況卻格外冷清。個別項目甚至出現銷售率只有1成的情況。目前，深圳各個片區的樓盤都有較多的剩余。由于銷售受阻，一些購房送全屋電器、送精

　　等待明年房貸重開

　　然而，冷清的深圳樓市卻仍潛伏著涌動的熱情。不少人士已經未雨綢繆，準備在明年年初，趁銀根松動之際殺入樓市。市場人士指出，金融政策對深圳樓市的影響最為明顯。這些政策既加重了購房者的成本，也在一定程度上改變了他們的心理預期。

　　更為直接的是，由于個貸額度超計劃，部分銀行叫停了二手房貸，對于一手房貸也僅限于在該行擁有房地產開發貸款的戰略合作伙伴。來自監管部門的統計數據顯示，今年上半年深圳個人長期消費貸款增加425.4億元，而去年同期僅增加121.2億元。其中，不少支行上半年就把2007年的額度全部用光。為了兼顧2008年的貸款任務指標，這些支行都停止了住房按揭貸款業務。按照慣例，銀行一般都會根據2007年的貸款發放情況，來制定2008年的貸款任務。

　　釜底抽薪的結果是，深圳樓市迅速由熱趨冷。然而，購房者的熱情似乎并沒有因此被澆滅，反而正等待著“銀根松動”來重新釋放。

　　“現在已經貸不到款，但明年1月1日以后就可以了。我們可以先把合同簽了，等年后再辦貸款。”這是

　　而銀行方面，多家銀行的信貸人員均表示，目前住房按揭貸款仍然是銀行的優質資產業務，在一些銀行的利潤中，有超過50%來自住房按揭貸款。他們一般不會輕易放棄這塊業務，只要額度允許，購房者還是可以獲得住房按揭貸款的。

　　上述人士表示，通過提高二手房的首付，從而降低二手房的貸款風險，在貸款額度確認的環節就已經充分考慮。今年的早些時候，銀行和國土房產局估價中心就已經采取了較為謹慎的做法。估價中心在審核房子的評估價時，其評估價僅相當于市場成交價的七到八成左右，銀行再按照審核后的評估價的七到八成發放貸款，這樣實際發放的貸款僅為房屋市場價的五到六成。據此，只有房價下跌了50%，個人房貸的風險才能體現出來。一些中小銀行已經做好計劃，希望趁大銀行收縮房貸之機，大舉搶占房貸市場。

　　港人置業方興未艾

　　同樣不能忽視的是，深圳仍將是香港人到國內置業投資房地產的首選地區。港人的熱情，正日益成為深圳樓市繁榮的推動力。

　　來自置業國際的研究報告顯示，港人到國內購買物業作投資收租用途的比例2000年為4%，而截止到2007年前三季度，這一比率已上升至27%。因工作而購買的比例則從2000年的5%升至2007年的35%(今年前三季度統計)。

　　置業國際預計，2007年港人購買深圳住宅物業的單位數目為10100-10500個(套)，占據港人內地置業總數的42%。雖然福田及羅湖等市區的物業價格較高，但仍然是港人置業的主要地區。因為相對香港而言，深圳房價仍顯“便宜”。整體來講，深圳房價和香港相比仍有一定的差距。據置業國際總經理姜樹榮介紹，港人一般還是喜歡在福田、羅湖等交通方便、配套齊全，且距離香港較近的地方買房子。

　　而從買家的資料綜合分析，2007年前三季度于深圳置業的港人業主中，高收入及高教育水平的中年專業、行政、自由職業者和商人占主要比例。他們支持了因工作或投資原因而購買國內物業的比例，并帶動深圳高檔住宅的銷售。

　　姜樹榮表示，現在深圳在房價、地理上還具有優勢，限外政策的松動、港人向港資銀行貸款可不受房貸限制，這些都成為促使港人在深圳購買的動力。

　　今年7月，深港西部通道工程順利建成通車，西部通道的開通，令深圳與香港之間的聯系更加緊密。

　　在政策方面，深圳于2007年7月10日發出通知，實施港人到深圳只可購買一套住宅自用的政策，規定境外個人(不包括港澳臺)在境內工作，學習超過一年才能購買一套自用商品房，而港澳臺居民和華僑在深只能購買一套自住房。政策實施后對港人到深圳置業產生一定影響。但其后，政策于2007年9月13日就規范外資購房政策作出釋疑，允許港人家庭有需要可購買兩套以上的住房，政策解釋后，港人到深圳置業又明顯回升。

　　而對于內地銀行的房貸緊縮，目前已有較多港人向港資銀行申請貸款。據悉，港人向港資銀行貸款，一方面貸款成數可以達到7成，而且部分銀行的港幣按揭貸款利率也只有5.75%(7.75%下浮2%)，相比國內優惠利率6.6555%(第二套房基準利率上浮10%是8.613%)要低。