本報記者 藍姝 特約記者 栗弘儒 許 婳 廣州報道

　　這是一個危險的信號，在中國房地產市場囤兵已久的外資已經具有了在一個城市集中火力興風作浪的主導權。

　　今年5月份以來，一直還算“理性”的廣州房價上演了“生死時速”：均價從每平米8051元一路飆升到9月份的11290元。短短4個月，整體漲幅超過40%，一些熱點樓盤漲幅更是翻番。

　　誰是拉抬樓價的主力？在廣東省社會科學院產業經濟研究所副所長、研究員黎友煥博士看來，不是他人，就是他的課題組在9月份提出的“3000億美元”炒樓外資：在突然圍堵廣州樓市的資金中，境外熱錢的身影頻頻出現，某種程度上甚至充當了炒作與拉抬主力。在京、滬、深房價高位盤旋后，大量的外來資金在短時期內匯集到“價值洼地”廣州，廣州樓市快速復制了深圳今年前5個月的快速拔高神話。

　　據悉，今年初開始，以黎友煥為組長的課題組就境外熱錢進入中國大陸進行跟蹤研究，其研究階段性成果《境外熱錢在國內的非正常流動調查報告》已經上報國務院辦公廳，其他幾個系列報告也通過新華社內參上報中央高層領導。9月初，曾有媒體未采訪黎就透露出有“3000億人民幣”的巨量外資在國內炒房，不過黎告訴《華夏時報》記者，不是3000億人民幣，而是3000億美元，超過3000億美元的熱錢已經進入大陸境內，追蹤其路徑，主要流向房地產、股市。

　　這3000億美元通過地下錢莊進入中國的外資，轉戰上海、深圳、廣州等一線城市，正在興風作浪。繼深圳后，廣州成為外資集中火力出擊的重地。據廣州市統計局最新數據顯示，上半年廣州房地產外資投資比例大幅增長了84.4%。

　　廣州是不是最后一個目標呢？如果這筆“3000億美金”能夠繼續復制其操作模式，受到狙擊的當然不會只是廣州。

　　瘋狂的主力

　　9月的廣州，某新樓盤開售現場，翹首排隊的人群突然炸了鍋，“天哪，太有錢了，有人一氣買了50套”，人群里有人接腔，“趕緊買呀，這樓價恐怕還要漲呀，與深圳相比，這廣州房價還算是便宜的”。騷動源自一群特別買家的現身，這些西裝革履的人連樓盤都不看一眼，一下子就簽下了幾十套房子，然后飄然離去，锃亮一新的“寶馬”揚起一陣尾氣。

　　回憶這幕情景，廣州市民鄭先生目瞪口呆，“房價瘋了，我越來越買不起了”。鄭從5月份起就有換套大房子的想法，按照他的判斷，廣州房價從2004年起上漲了3年，不久前市政府又出臺了綜合調控房價的“穗七條”，房價應該是到了往下走的拐點。

　　但是接下來的變化完全出乎鄭的意料。廣州房價從6月份開始一路攀升：8553元，9475元，9905元，11290元，這是廣州房價信息平臺“陽光家緣”發布的折合廣州所有新房實時成交記錄統計的加權數據。

　　樓價的快速上漲，甚至讓地產商手下的高層也“看不懂”。嚴阿姨是某港資房地產開發商旗下子公司的財務總監，該公司在白云山附近推出了湖光山色概念的別墅，盡管這讓嚴動心，但10萬元每平米的售價讓她望而生畏，但更令嚴驚奇的事情是：該批別墅目前除樣板樓外還沒有交樓，但一夜之間一批神秘的買家將幾十套別墅全部買走了，“聽說全部是香港人”。

　　在黎友煥的實地跟蹤調查里，這群富豪模樣的人確實有來頭，但也只是前臺的操盤手，他們受雇于一些隱藏在后臺的神秘機構，這些神秘機構握有大量資金。操盤手們的任務是受后臺老板指使，乘著豪華車，扮成富豪模樣，奔赴各個樓盤落下大單。另外還有“托兒”，在所謂大單落下之時，立刻就有人在看樓人群體里大聲疾呼：“樓盤如此走俏，樓價還要上升！”

　　黎友煥稱，主力就是通過地下錢莊進入后，近來潛行與游走在深圳、廣州、上海等一帶的炒樓熱錢，它們的規模在3000億美元以上。黎稱這是在對諸多地下錢莊進行實地調查之后估算出來的一個各方都相對認可和接受的數據。實際上，這幾年通過灰色路徑進入內地的熱錢遠在這個規模之上。他們真正的幕后面貌，包括外資地產商們自己旗下潛行的房地產信托基金，以及大量聞腥而來的國際游資。香港是他們的前沿陣地，而以投資、顧問公司等形式潛藏在深圳、廣州、上海等地各種運行模式的地下錢莊成為他們進入的通道�，F在他們依然沒有停止源源不斷進入的步伐。

　　廣州市統計局9月末公布的數據顯示，今年上半年房地產外資投資大幅增長了84.4%，而同期房地產開發增速僅為28.0%。在一些地產專家看來，在上海、深圳等地房價拉升到高位滯漲后，大量尋求新出路的資金集中涌入相對低價的廣州，正是造成廣州此輪房價暴漲的主要因素。相對于深圳的均價2萬，均價不到1萬的廣州房價被冠以“價值洼地”的概念，成為此輪房價上漲的關鍵詞。廣州寒桐顧問公司的董事長韓世同指出，現在消費住宅的已經不是本地人，而是外地投資客。

　　推波助瀾的開發商

　　盡管進入10月，廣州房價步入了高位縮量盤整期，但當地媒體依然充斥著地產商們宣揚的“投資升值”、“房價無限上漲”的詞匯，一個樓盤推出七八個報紙版面的廣告。在韓世同的印象里，這種現象在廣州并不多見。

　　有業內人士指出，10月份，地產商依然演繹“大話”造市的游戲，開發商無論大小，樓盤無論在何地，價位無論多高，發布的銷售情況都是旺銷搶購，徹夜排隊，開盤即售完的清一色神話。結合實例，銷售水分相當多，“十一”黃金周期間，天河東某樓盤以18000元均價開盤，開發商稱國慶7天銷售120多套，實際上，“陽光家緣”統計的數據甚至連30套都不到。

　　廣州房地產機構披露，隨著房價飆升，各種炒房伎倆與手法紛紛出現：捂盤惜售制造虛假搶購氣氛、指示工作人員或雇傭他人自炒房價、與專業炒房機構合謀、老鼠倉。

　　開發商們在各類場合放出“樓市一片大好”的聲音，“晉升”最新花都地王的廣州大運實業公司的董事長最近就稱，“樓市至少可輝煌10年以上”。

　　同時，地產大腕土地爭奪戰也趨白熱，地王紀錄不斷刷新。9月11日，白云區云祥路地塊出讓，歷經147回合富力最終擊退保利以1.8億奪下該地塊，樓面地價18729元/平米。據分析，樓盤建成后要賣到25000元/平米才能保證不虧本。地王的不斷刷新成為樓價上漲的充分理由。

　　廣州地產商爭地的底氣來自對房價持續上漲的預期。目前，廣州前5位的大地產商一手市場份額已占40%；前10位地產商市場份額已超60%。“大發展商不賣便宜房”已成普遍現象。

　　壟斷性的地產商主導了市場格局，掌握了話語權，廣告投放占據了當地主要媒體70%以上的廣告來源。“我們從來都是報喜不報憂�！边@是廣州一位從事多年房地產報道的記者袒露的實情。

　　此外地產商還多次炮制“地荒論”，將房價上漲歸結于政府土地供應不足、拿地成本太高。事實上，根據中介“合富輝煌”的一項研究，目前廣州約有42平方公里的可開發土地控制在地產商手中，足夠今后10年供應之用。

　　另一方面，廣州市政府動輒推出大地塊，高額的拍賣保證金與質量要求使得小型地產商完全被排除，土地資源都掌握在大開發商手上。在土地問題上，政府面臨系列難題：儲備土地太少、再儲備土地太難、對開發商閑置土地下不了手、缺乏科學供地計劃、缺乏強有力調控、存在稅法漏洞等等。更要命的是，市政府對外資炒房并無明顯限制措施，今年3月底出臺的“穗七條”政策，重點還是加大經營性商品住宅用地供應量，多渠道增加住房供給。

　　密謀轉移新戰場？

　　繼深圳房價今年前5月大幅拉升后，外資又在廣州復制了相同一幕。

　　黎友煥稱，目前在國內房地產行業“外資依然沒有撤退的跡象”，相反他們在扮演造市與拉抬房價的角色�！笆�一”后，廣州部分樓盤出現了有價無市的現象，而外資炒家的操盤手角色也發生了微妙轉變，“我們調查發現，有個別外資炒家買車雇人，扮成富豪到各大樓盤造勢，聲稱高價收購，很明顯是托市。另外，開發商也在配合托市。一些專家、學者和媒體站了出來，為高房價尋找合理借口，同時賣樓廣告也多起來。目的只有一個，進一步推高房價”。

　　不過，由于房地產流動性遠不如

股票，黎友煥指出，獲利豐厚的外資炒房團正在謀求長遠撤退計劃�！俺礃遣幌癯垂�，股票可以隨時拋。據我們調查發現，炒樓外資為了在獲取更多利潤后能全身而退，他們采取了有計劃、有步驟的戰略布置，有著長遠打算。”

　　黎在他的最新報告中指出，目前，外資已順利將上海、北京、深圳、廣州這些經濟發達的一線城市的樓價炒到一定高度，樓價上升速度開始緩慢，已經到了臨界點。這時他們開始轉移戰場，進入沿海二線城市，如

東莞、蘇州等，還有內地一線城市或省會城市，如天津、西安、武漢等地�！斑@樣，他們將全國的樓價抬起來后，就可有步驟地全身而退�！�

　　盡管在這輪廣州房價暴漲中并不能確切統計到外資具體的運作金額，但黎友煥認為，這正是外資集中火力將一個城市房價集中炒高的表現，反映外資已經具備在一個城市興風作浪的話語權。

　　炒完了，就要脫手而走。目前，外資在上海等地已經謀求撤退，據報道：境外機構在中國的一宗宗房地產收購案仍在不斷上演的背后，早期進入的一些巨頭們悄然抽身。今年以來，上海已有3家投資基金成功出售此前收購的物業。日前，香港上市公司資本策略與天安中國合資公司以1.05億美元的價格買下上海永新廣場100%股權。據悉，永新廣場的主要所有者是花旗集團名下的房地產投資基金。

　　同樣在上海，已有包括

澳大利亞麥格理銀行、高盛銀行、花旗銀行等幾家大型金融機構旗下的房地產投資基金紛紛將手頭持有的上海物業出售。此外，在深圳，一些中介也掛出了不少“急售”字樣的樓盤。據中介介紹，其背后房東有不少外國人。

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