陳周錫

　　為期4天的浙江省第14屆房地產(chǎn)博覽會(簡稱“房博會”)本月22日落幕，本次展會僅成交了848套房子，創(chuàng)下近年來新低。一直以來，該房博會素有杭州樓市 “風向標”之稱。

　　事實上，在金九銀十之際，上海也和杭州一樣面臨同樣問題，成交量紛紛下降，觀望氛圍漸濃。甚至有業(yè)界人士認為，受房貸新政等一系列政策影響下，市場交易或?qū)⑻崆斑M入寒冬，樓市將進入新一輪調(diào)整期。

　　然而，與成交量下降形成鮮明對比的是，杭州、上海商品房成交價仍在上漲，開發(fā)商捂地、捂盤仍在繼續(xù)，“樓荒說”開始四處蔓延。

　　“樓荒說”蔓延

　　“可售房源不多，是這次房博會最直觀的特點，”杭州中原地產(chǎn)公司荊海燕認為，與往屆展會期間紛紛開盤不同，這次房博會的開發(fā)商重在“展示”樓盤。

　　據(jù)了解，原先估計杭州市區(qū)將有約50個樓盤在九、十月份推出新房源，而今大量的房源被開發(fā)商捂著，房博會上難覓蹤影。無新房可買，讓一些購房者不得不到

二手房展區(qū)再次尋覓，然而情況同樣不樂觀。

　　杭州中原地產(chǎn)文華分行經(jīng)理章志堅介紹，在房博會開幕后，看到開發(fā)商新推房源極為有限，很多原先已談好并準備簽約的房東都毀約了，進而把掛牌價再次調(diào)高。而一些性價比較高的房源，因房展期間買方看房比較集中，直接影響了房東心態(tài)，漲價現(xiàn)象非常普遍。

　　在上海，成交量自6月達至高點后，上海樓市一手房成交量最近3個月持續(xù)下滑，本月上旬商品住宅成交量僅65.13萬平方米，創(chuàng)歷月新低。但平均成交價格再創(chuàng)新高，本月前11天上海商品房平均成交價達12007元/平方米，遠高于9月的10507元/平方米。

　　上海官方網(wǎng)站“網(wǎng)上

房地產(chǎn)”資料顯示，日前上海可售住宅新房供應(yīng)量約為555萬平方米，按每月約150萬平方米成交量計算，只能保證不到4個月的銷售。此前上海市房地局相關(guān)負責人表示，可售住宅1000萬平方米是個警戒線，低于這個警戒線房價就可能出現(xiàn)反彈。實際上，自今年3月上海可售住宅新房供應(yīng)量跌破1000萬平方米以來，上海一手住宅樓盤的存量每個月都呈現(xiàn)下降態(tài)勢。

　　戴德梁行華東區(qū)有關(guān)負責人認為，長期供需失衡，使得市場上存量房源消化殆盡，而在售項目大幅提價也抑制了部分購房需求。目前上海樓市這波漲價，已超出了多數(shù)購房者的心理承受能力。再加上輪番加息、房貸新政等金融政策相繼出臺，在提高入市門檻的同時也改變了購房者心理預(yù)期。

　　一個有趣的現(xiàn)象是，部分開發(fā)商和中介利用當下的“逆勢”激發(fā)潛在客戶的 “急購心理”，化被動為主動。 “成交量下降致使‘樓荒說’形成，與開發(fā)商人為捂地、捂盤有直接關(guān)系，”上海佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄認為，房源供應(yīng)下降，特別是市區(qū)新房供應(yīng)稀缺，使得開發(fā)商借機炒作哄抬房價。

　　事實上，在“樓荒說”背后，上海土地供應(yīng)還是比較充足的。據(jù)上海中瑞市場研究有限公司總經(jīng)理朱峰介紹，從1998年到今年5號公告，上海市已批而尚未開發(fā)土地達1.7萬公頃，約2億平方米的建筑面積，按每年2500萬平方米成交量計算，可以給上海供應(yīng)8年。

　　第三次調(diào)整

　　“在市場、政策的雙重影響下，杭州、上海樓市將進入一個新的平穩(wěn)調(diào)整階段，”上海房地產(chǎn)資深人士、高級經(jīng)濟師顧海波認為，在這段調(diào)整期內(nèi)，

上海房價不會大漲，也不可能大跌，仍處在一個平穩(wěn)的上升通道。

　　事實上，此前上海房地產(chǎn)經(jīng)歷了兩次調(diào)整期，上海北孚地產(chǎn)研究所吳偉良教授認為，在這兩次調(diào)整中，上海樓市有過徘徊、回頭，但總體樓市仍處上升通道。據(jù)了解，第一次發(fā)生在1992年至1994年，上海房地產(chǎn)發(fā)展速度過快，使得此后兩三年里土地出讓面積急劇下降，與此同時商品房供過于求，1997年底空置量達969萬平方米。

　　第二次發(fā)生在2005年至2006年，為了控制房價過快增長、抑制投機炒作，2005年5月國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部委的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》(“國八條”)，上海樓市總體保持平穩(wěn)，局部房源價格稍有下調(diào)。

　　“調(diào)控是常態(tài)，需求依然強勁，”吳偉良認為，上海樓市有過熱，也存在購買力透支現(xiàn)象，但剛性需求、改善性需求依然較強。據(jù)上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)陳寧介紹，在此前5個月成交量活躍期，上海動拆遷、剛性和改善性需求約占80%至90%，投資性購房僅占10%左右。

　　薛建雄認為，“房貸新政”等系列政策是樓市進入調(diào)整期的一個信號，一些房東和開發(fā)商對房價不再有過高期望。此時，市場成交價可能會出現(xiàn)微調(diào)，預(yù)計90%以上樓盤價格保持平穩(wěn)，10%前期漲幅過大的樓盤可能會降低預(yù)期。

　　戴德梁行華東區(qū)有關(guān)負責人認為，針對大熱了近一年的上海樓市，政府還會陸續(xù)出臺政策，以緩解目前緊張的供求關(guān)系。9月份CPI持續(xù)走高，銀行可能還會進行1—2次的加息舉措。作為購買方，在一系列土地政策、金融政策的出臺下，大部分客戶還是處在觀望狀態(tài)。

　　而在上海漢宇地產(chǎn)研展部主任邵明浩看來，基于今后幾年房源供需情況看，目前杭州、上海樓市的觀望氛圍只是“暫時”的，經(jīng)過短時間的“政策消化”后，市場向上走的大勢不改。

　　上海市統(tǒng)計局最新統(tǒng)計顯示，前三季度上海市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資966.65億元，比去年同期下降3.6%；占全社會固定資產(chǎn)投資的31%，比重同比下降3.5個百分點。新開工面積1659.58萬平方米，同比下降9.1%。

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　　來源：經(jīng)濟觀察報網(wǎng)