廣州樓市高位盤整不可避免   
    本報記者 王成盛 廣州報道

　　在不到半年的時間里，

廣州樓市一改穩步上漲的勢態，經歷了一個令人瞠目的急速拉升階段。但進入十月之后廣州樓市顯示出明顯的疲態，市場中火爆的排隊購房場面也日漸稀少。廣州樓市究竟會何去何從，再次成為人們關注的焦點。

　　廣州樓市跑贏股市

　　國內股市今年走出了波瀾壯闊的牛市行情，但與廣州的樓市相比起來，無疑遜色不少。今年4月，廣州新建商品住房實時簽約均價為8037元/平方米，而剛剛過去的9月份這個數字已經飆升至11290元/平方米，比4月份上漲了40%。到了“十一”黃金周期間廣州主流住房銷售均價區間升至1.3萬-1.6萬元，已逼近投資需求旺盛的深圳、上海，而國內住房成交均價最高的深圳9月均價約1.5萬元。

　　如果一個投資者4月份以8000元每平方米購入房屋，到十月份價格已經到了12000元。如果這個投資客采取銀行按揭的方式，按照30%首付投資比例計算，投入2400元，收益已高達4000元，收益率高達160%。這一收益率遠高于同期上證指數的升幅。

　　廣州樓市之所以在二、三季度走出這樣一波超“牛”行情，實際上是多種因素共同導致的結果。一是供求關系影響，二、三季度廣州可供銷售的樓盤數量明顯低于以往；二是價格相對“洼地”導致大量資金進入，推高了房價。4月份廣州的樓價明顯低于北京、上海、深圳等同類中心城市，即便扣除部分外部因素，廣州樓價仍然具有明顯的價格優勢，這導致很多投資者殺入廣州樓市。

　　開發商低下高昂的頭

　　“十一”之后，廣州本地幾家大報的地產廣告明顯多了起來。一直以來，作為媒體和

房地產業都十分發達的廣州，報紙上的地產廣告數量一直從側面反映著這個城市的樓價。記得廣州樓市最低迷、樓價最低的2003年，每周五的《廣州日報》幾乎有一半的版面都被各類地產廣告所覆蓋。而到今年上半年，伴隨著廣州房價的突飛猛進以及樓盤的旺銷，各類地產廣告在報紙上幾乎銷聲匿跡。

　　合富輝煌集團市場研究部監測結果顯示，2007年9月1日至30日廣州全市住宅樓盤在四大主流媒體廣告投放費用共10697萬元，比2006年“十一”和2007年“五一”黃金周分別上升10%和43.6%；而2007年“十一”黃金周全市推廣樓盤為112個，與2006年“十一”基本持平，與2007年“五一”相比上升13%。種種數據表明，開發商在這個“十一”黃金周實際推貨力度有明顯加強，廣州的房地產開發商現在賣房子的心情十分迫切，以往捂盤惜售的情形似乎已經日漸遠去。

　　一個有意思的現象反映出開發商急于出貨的心理：日前，有機構發布統計結果，顯示國慶前后的垃圾手機短信中，絕大部分屬于樓盤廣告，由于數量實在太多，導致92%的人對樓盤手機廣告表示反感。

　　雖然個別樓盤的銷售場面仍然非常火爆，房價也屢創新高，但是無法掩蓋的事實是，不同樓盤之間的差別越來越大，開盤必搶購的時代已經一去不復返。在黃金周期間，不少樓盤銷售現場頗為冷清，買家的觀望心態明顯增強。而發展商也一改強硬的態勢，雖然表面上仍然堅守高價，但私底下的折扣卻有頗多松動，其中幾個樓盤明確表示可以打到9折。

　　高位盤整不可避免

　　一個顯見的道理是，任何漲價都不可能是永恒的。在房價瘋狂躥至高位后，更多的人表示出擔憂之意。尤其是強硬政策重兵壓境。除了多次加息外，國慶前夕，央行聯合銀監會發布“第二套房貸新政”。“十一”期間，廣州絕大多數樓盤開始執行央行的規定，對第二套置業者要求四成首付并提高利率。很顯然，在該新政的執行之下，很大一部分買家將暫時出局。而炒家的成本亦因此大增，投資門檻再次提高。

　　由此，看似強大的承接力開始松動，盡管連續出臺的政策表面上沒有遏制住房價上漲的勢頭，但在不斷強硬的政策猛攻之下，越來越多的買家開始產生心理預期。與此同時，關于高位風險的聲音逐漸加大，甚至連崩盤的說法也越來越猛烈。風聲鶴唳之中，不少投資者開始試探著放盤，很多買家則加入觀望的行列。

　　但能否就此表明廣州房價自此將進入一個新的下降通道，顯然這樣說還為時過早。只能說明廣州樓市由于樓價的上漲，在高位形成了一個暫時的供求平衡，廣州樓價下跌的空間仍然十分有限。

　　有專家就表示，樓價要進入一個下跌通道，除了供求關系外，一個首要的條件是消費者對價格下跌存在明顯預期。但從現在廣州的情況來看，似乎并不是這樣。同樣地段的樓盤，只要售價低于周圍均價幾百元，銷售場面就會非常火爆，反之就十分冷清。這無疑反映出消費者對目前廣州的樓價仍然比較認可，一旦下跌幅度較大，必然會涌出大批資金接盤。

　　而在供應方面，廣州市政府雖然自9月份以來加大了土地供應力度，但這些土地供應要真正建成房屋大批量進入市場至少需要一兩年的時間。同時即便這些房屋批量入市，由于土地成本高昂，房地產開發商的銷售價格也不會低于現在市價多少。由此看來，整個廣州樓市向下調整的空間似乎并不大，而上升的空間也十分有限，高位的橫盤整理在今后一段時間內或將成為一種常態。