本報記者 陸昀

　　房貸新政打破“金九銀十”鐵律

　　奧運催熱預定房租價漲幅已達十余倍

　　投資購房比例下降

　　9月底，中國人民銀行、中國銀監會下發的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》中，對申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率1.1倍的政策規定，使北京的房地產市場徹底打破了“金九銀十”的鐵律。

　　房貸新政實施以來，從目前房地產市場的反饋看，該政策已經在一定程度上擠出了投資性購房需求，特別對投機性購房起到了很大的抑制作用。

　　據“21世紀不動產”統計資料顯示，從10月8日至10月14日，市場上購房者的類型自住購房的比例達到了87%，呈現出近兩年來北京自住用房購買比例最高的情形。而這期間，一個值得注意的明顯變化是投資比例有所下降，從此前占總購房比例16%-18%下降到了13%，其中熱點地區望京、方莊、CBD的下降幅度更為明顯，CBD地區下降達15%。近一周，個人購買第二套以上住房的貸款僅占住房總按揭貸款比例的8%左右，同比9月下降10%左右。受房貸政策的影響，外地人購房比例也在下降，目前外地人購房比例占到總購房人群的46%左右，同比9月份第二周下降5%左右。還有一個突出的變化是，目前投資類型買家當中，購買酒店式公寓和寫字樓的在新政推出后下降明顯，分別下降11.7%和9.8%。

　　在房貸首付門檻增高的同時，個貸金融市場非交易類貸款融資產品在許多銀行也被卡緊，使投資、投機炒房人群受到重創。

　　“偉嘉安捷”按揭顧問告訴記者，目前，北京各商業銀行制定的新貸款政策細節中，都對非交易類貸款融資采取了嚴控措施。其中，大多數銀行對“同名轉按揭”中的可融資部分已停止放貸；同時對“抵押消費貸款”的審核也更加嚴格，對貸款人的信用資質與其抵押消費用途的去向給于更嚴格的審查，重申抵押消費貸款用途必須用于購房或者

購車，嚴控其貸款流向。如新政未出臺前“同名轉按揭”中有一融資功能，即“加按”，它可以隨著借款人抵押中房產的升值，按照新升值后房產的市場浮動價格重新進行評估，然后申請到比原貸款金額更高的貸款額度，從而達到融資的目的。而新政頒布后有明令規定：“商業銀行不得發放貸款額度隨房產評估價值浮動”，這一硬性指標就此“堵住”了炒房“大軍”購買多套房產的投資、投機“希望”。也從源頭打消了部分投機人群利用“同名轉按揭”加按融資功能，將融資到的錢款再次投入到諸如股市等投資渠道中。

　　欲結清首套房貸者增兩成

　　央行對第二套房定出“三個基調”，已結清原貸款且再貸款購房的仍可視作第一套；因此，許多購買第二套房的消費者，在沒有公積金貸款的情況下，為了規避對第二套房貸款嚴厲的政策，紛紛把第一套房出售或者結清第一套房的貸款。據“鏈家地產”統計資料分析，“十一”后的半個月，同時登記賣房及買房的消費者顯著增加，同比上漲了兩成左右。據分析，這緣于以往部分消費者往往有一套小戶型，出于置業升級的目的需要購買一套大戶型用于自��；由于

房價持續上漲，這部分消費者并不急于賣掉小戶型，而是以出租方式“以房養房”。但是提高房貸門檻政策出臺后，這部分消費者購買第二套房面臨著提高首付和利率的問題。為了籌集第二套房的首付，這部分消費者只好把手中的小戶型先行出售，或者通過提前還款、轉按揭等方式把原小戶型貸款還清。

　　“鏈家地產”認為，對第二套房提高首付款政策雖然抑制了部分投資需求，使得客戶需求漲幅趨緩，但是對于以自住為主的北京市場，并沒有形成巨大的沖擊。同時，對于自住者而言，目前仍可通過公積金或是結清第一套房的貸款來享受第一套房的優惠政策。

　　奧運預定房租金狂漲十倍

　　最近遇到一位朋友正在忙于

裝修奧運村附近的房子，說是要借明年奧運期間賺取的房租供孩子出國，本以為他是在說笑，但近來，接二連三有朋友向我這個所謂圈里人詢問奧運村邊的奧運預定房租價，說奧運場館周邊百來平米的房子，明年一月能拿回10來萬元。將信將疑中向幾家中介詢問，證實眼下奧運預定房卻是北京升值前景最樂觀的，雖然距奧運會還有9個來月，但預定價已是現在處于市場高位租價的10余倍。

　　北京的匯欣公寓和匯園公寓緊鄰奧運場館鳥巢，伴隨奧運的倒計時，這里的房子可謂北京最為熱租的了，據房產顧問機構我愛我家提供的信息，目前這兩個住區三居室、面積在100平米左右的房屋，市場租價在每月5000-8000元之間，而奧運會期間的預定價格已經達到每月5-10萬元甚至更高。榮尊堡國際公寓的市場價為每月1萬元，奧運預定價為每月10萬元以上。周邊公寓的奧運預定價格也均達到了市場價的十倍以上。

　　據了解，由于奧運會期間租金價格與市場價的巨額差異，使得奧運場館周邊的房產租賃市場出現了明顯變化。最明顯的是房主紛紛委婉驅逐租戶，按常規來說，租賃合同的租賃期限一般都為一年，而在奧運場館周邊，絕大部分房主只愿意跟租戶簽訂半年的租賃合同。其實雙方都明白，業主要騰房，裝修，乘奧運東風，大掙一把。

　　盡管奧運出租房顯示出樂觀“錢”景，但“我愛我家”專業人士提醒，奧運會房屋的提前預訂極有可能導致租金價格的攀比，從而促使周邊租金上漲態勢過猛。隨著奧運會的結束，其周邊房屋的租金價格會在一夜之間恢復到原來的市場價格。這種由于短期過熱需求所導致的市場震動，不會使整體房產租賃市場受到影響。