李靜穎

　　房地產(chǎn)價(jià)值的決定因素，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)除了地利還是地利。于是，核心區(qū)域、黃金地段的價(jià)值在無(wú)形中被無(wú)限地放大。但從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，城市的發(fā)展往往是由原有的市中心向外蔓延。當(dāng)經(jīng)濟(jì)全球化步伐的加快讓城市中心可供利用的公共空間“縮小”時(shí)，非核心區(qū)的地產(chǎn)以其特有的優(yōu)勢(shì)以及高附加價(jià)值體現(xiàn)了其迥異于城市中心CBD的獨(dú)特氣質(zhì)。其中位于松江區(qū)的大型總部類項(xiàng)目——星月·大業(yè)領(lǐng)地園，憑借其強(qiáng)于CBD的核心優(yōu)勢(shì)使其地產(chǎn)價(jià)值實(shí)力不容小覷。

　　粥少僧多VS獨(dú)體獨(dú)棟

　　根據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的《2007年第二季度亞太區(qū)物業(yè)摘要(大中華區(qū))》顯示，由于第二季度未有新供應(yīng)進(jìn)入市場(chǎng)，導(dǎo)致

寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)緊張，整體空置率下降到2.55%。與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商陸續(xù)推遲項(xiàng)目落成時(shí)間，市場(chǎng)原翹首以待將在2010年出現(xiàn)的浦東甲級(jí)寫字樓供應(yīng)潮越見(jiàn)渺茫。截至目前，陸家嘴已有350000平方米的新供應(yīng)被推遲到2011年，需求殷切加上供應(yīng)緊張繼續(xù)推動(dòng)租金上漲。

　　上海市場(chǎng)對(duì)核心辦公樓項(xiàng)目的需求顯而易見(jiàn)，但是否有充足的供給與此對(duì)應(yīng)呢？隨著市中心土地資源的趨于飽和，城市中心CBD已不能滿足一些企業(yè)對(duì)大面積辦公樓的需求，尤其是具有生產(chǎn)研發(fā)部門的大型企業(yè)，因此，在郊區(qū)破土興建總部樓宇成為新的發(fā)展趨勢(shì)。越來(lái)越多的大型企業(yè)將總部遷移到具有政策優(yōu)勢(shì)和良好生態(tài)環(huán)境的城市郊區(qū)，以解決企業(yè)可持續(xù)發(fā)展面臨的種種問(wèn)題。

　　星月·大業(yè)領(lǐng)地園項(xiàng)目的誕生可謂是應(yīng)景之作。作為松江區(qū)“十一五”規(guī)劃重點(diǎn)項(xiàng)目之一，星月·大業(yè)領(lǐng)地規(guī)劃占地面積1800畝，總投資26億元人民幣，總建筑面積60萬(wàn)平方米。2010年竣工后將成為擁有500余座集展示、研發(fā)、貿(mào)易、財(cái)務(wù)結(jié)算于一體的低密度、智能化、生態(tài)型花園總部群落。對(duì)于市中心的寸土寸金而言，若要在其有限的土地資源內(nèi)開(kāi)辟企業(yè)專享獨(dú)體獨(dú)棟大面積的辦公樓宇，那簡(jiǎn)直是南柯一夢(mèng)。

　　黃金地段VS高附加值

　　對(duì)于非核心區(qū)的業(yè)主而言，物業(yè)的價(jià)值與核心區(qū)會(huì)有一定的差距。非核心區(qū)的贏家往往考慮利用地產(chǎn)建筑的其他特點(diǎn)以增大附加值，提高其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

　　滿眼鋪灑的風(fēng)景中蘊(yùn)藏別具匠心的園林小品，在花園中悠閑地敲打鍵盤、處理公文，這樣的場(chǎng)景恐怕在CBD區(qū)域的核心辦公樓項(xiàng)目中很難覓到。究其原因，除了囿于市中心土地資源的稀缺，還局限于在黃金地段追求利用率最大化的不二法則。這一

商業(yè)地產(chǎn)的“硬傷”對(duì)比大業(yè)領(lǐng)地項(xiàng)目倡導(dǎo)的在“花園中辦公”的理念，其生態(tài)景觀占據(jù)的舉足輕重的地位成為了項(xiàng)目的特色優(yōu)勢(shì)。

　　據(jù)悉，大業(yè)領(lǐng)地項(xiàng)目通過(guò)大型公共綠地、景觀小品等營(yíng)造一個(gè)環(huán)境幽雅、品質(zhì)高尚的生態(tài)型區(qū)域。同時(shí)，多個(gè)上萬(wàn)平方米共享旖旎綠地，無(wú)限擁有大自然的璀璨美景；總部樓前后兩個(gè)私家花園，洞天別具，賞心悅目；近萬(wàn)平方米大型體育休閑會(huì)所，可享休閑寫意情懷和運(yùn)動(dòng)之酣暢淋漓。一座藝術(shù)性和功能性完美結(jié)合的總部花園，彌補(bǔ)了在中心商務(wù)區(qū)無(wú)法盡享綠色資源的缺憾。

　　此外，該項(xiàng)目致力于提供完善的商務(wù)商業(yè)配套，將形成技術(shù)信息中心、人才培訓(xùn)中心、多元融資中心、綜合物管中心這四大服務(wù)平臺(tái)。多渠道的信息資源共享、多形式的交流平臺(tái)鋪設(shè)以及專業(yè)的商務(wù)服務(wù)，規(guī)避了傳統(tǒng)大型商務(wù)聚集區(qū)因入駐企業(yè)密度過(guò)高，而無(wú)形中降低的附加值。

　　寸土寸金VS 產(chǎn)權(quán)物業(yè)

　　大業(yè)領(lǐng)地項(xiàng)目將于10月27日開(kāi)盤，根據(jù)投資方上海星月建設(shè)發(fā)展有限公司提供的資料顯示，其售價(jià)約為5000~6000元/平方米，主力面積約為1500~2000平方米。同時(shí)，根據(jù)仲量聯(lián)行提供的數(shù)據(jù)，2007年上海寫字樓第二季度凈租金達(dá)到2998元/平方米/年。不妨算一筆賬，按照大業(yè)領(lǐng)地現(xiàn)持有的售價(jià)，在大業(yè)領(lǐng)地購(gòu)買總建筑面積為2000平方米的三層獨(dú)棟辦公樓，總價(jià)約為12000000元，其相當(dāng)于上海寫字樓2年的租金。用2年的租金實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)物業(yè)，高性能的價(jià)格比實(shí)為寸土寸金的中心商務(wù)區(qū)所無(wú)法企及的。

　　據(jù)悉，目前上海甲級(jí)寫字樓的平均租金水平接近1.2美元/平方米/天，此增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)將一直持續(xù)到2009年。可見(jiàn)，大業(yè)領(lǐng)地項(xiàng)目的未來(lái)市場(chǎng)需求空間巨大。

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