傳統CBD寫字樓“水漲船高” 上海租賃風向“轉戰”CBD外延

　　李靜穎

　　隨著傳統CBD甲級寫字樓租金攀升，無形中提升了企業辦公成本，不少在高檔寫字樓物業開設公司的企業，或有需求擴大運營規模的一些企業，逐漸難以承受核心區域飛速上漲的租金，開始將目標由核心區域向CBD外圍具有發展前景的區域鎖定。其中，位于上海北部的大寧板塊以其近幾年的崛起，引起市場關注。區域核心商務項目“合金工廠”以國際商務生態園區的姿態，樹立寫字樓租賃市場“新風向”。

　　中央商務圈租金高企

　　隨著上海國際地位的不斷提升，大批外資企業爭相入駐上海。同時，WTO協議的不斷深入，外資公司進入中國的限制不斷放寬，以及去年年底金融服務業的完全開放，更成為上海辦公樓市場蓬勃發展的強大動力。同時國內客戶的需求也在不斷擴容，物流行業、律師事務所、

　　由于需求量不斷增長及甲級寫字樓新增供應的缺乏，上海甲級寫字樓傳統CBD分布區域：人民廣場、南京西路沿線、淮海路沿線、徐家匯、虹橋開發區及浦東陸家嘴六大板塊的租金報價持續呈現上漲的趨勢。根據戴德梁行提供的數據顯示，2007年第一季度的甲級寫字樓租金較去年同比漲幅達到了9%(以人民幣計算)，達7.89元/平方米/天，而盧灣區、靜安區、陸家嘴核心區域更是分別達到9.43元/平方米/天、9.03元/平方米/天和8.10元/平方米/天。而全市甲級寫字樓的空置率在第一季度更是創下歷史新低，只為4.9%。

　　中央商務圈的租金高企讓不少企業紛紛轉戰CBD外圍更具發展前景的潛力區域，大寧板塊伴隨著近幾年的開發與發展，順勢迅速脫穎而出，成為眾多企業和投資商關注的熱點區域。

　　大寧板塊 未來市場潛力股

　　正是看好大寧板塊的未來發展潛力及板塊周邊物業所帶來的升值及帶動效應，2006年花旗集團旗下

　　分析大寧板塊的區位，不難看出，地鐵1號線延伸段縱穿整個區域，中環線、共和新路兩大交通主動脈縱橫交錯，通達市區任何地方，交通優勢得天獨厚。同時，大寧板塊的功能規劃也正日趨完善，多媒體園區的產業聯動、超大型綜合消費大寧國際商業中心的運營，周邊商務配套的日趨完善，超過百萬平方米的高端國際社區逐漸成形，68萬平方米的大寧靈石公園的開園，大寧板塊正以煥然一新的面貌崛起，成為新的市場熱點。

　　大寧區域原寫字樓多為乙級或以下寫字樓，品質較差，很難滿足高端客戶和跨國公司的需求。但隨著大寧地塊的成熟，區域內出現多個大型商業項目，新建的項目在品質上有了明顯的提高，其中一些寫字樓在各項硬件指標上都直追市中心甲級寫字樓標準。此外，大寧商圈商務氛圍的逐漸成熟，不僅帶動大寧地區整體素質的提升，還輻射包括五角場、真北、真如、彭浦等北上海區域，吸引眾多國際跨國公司和實力企業的進駐和發展。

　　“合金工廠”鎖定商業園區

　　目前，大寧板塊內即將面市的商務項目中，最受關注的當屬“合金工廠”項目。

　　“合金工廠”為上海罕有的國際甲級商務生態園區，位于蓬勃發展的大寧商圈的核心地帶，毗鄰貫穿南北的中軸線——共和新路，距地鐵一號線馬戲城站250米。“合金工廠”由三組建筑圍合而成，1號、2號樓為舊廠房改建的時尚商務及配套部分，3號樓為21層以甲級標準打造的全新研發大樓。同時，其保留了大量原生植被，內部可享受園區內的綠色充盈，外部則可俯瞰大寧靈石綠地的樹木蔥蘢，點面結合形成賞心悅目而又令人嘆為觀止的立體生態環境。項目以5A甲級標準打造綜合性商務中心，使傳統工業文明與現代商務文化達到完美融合，構成大寧商圈領袖級辦公、商業、休閑、文化城市地標。

　　在依托大寧商圈的強勁發展潛力背景下，“合金工廠”正以嶄新的姿態，打造大寧甲級商務園區的國際標準，填補區域內的市場空白。