經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)訊 本報記者 周濤 深圳報道

　　今年上半年房價漲幅一直位居全國各大城市之首的深圳，進(jìn)入10月份以來開始“謝頂”。

　　十一黃金周，亦是房地產(chǎn)交易的黃金周，但是，在今年的黃金周，根據(jù)深圳國土房產(chǎn)局網(wǎng)站公示的數(shù)據(jù)，深圳全市一手房成交僅42套。

　　價格開始下降，成交巨量萎縮，深圳樓市“謝頂”之態(tài)初顯。而今年上半年以來，深圳樓市一直價量齊升，至今年6月深圳一、二手房房價已較去年12月上漲約50%。是時，推動深圳房價上漲的因素如此紛繁：深圳土地供應(yīng)緊張、銀行爭相競爭房貸市場、保障性用房政策、供應(yīng)量不明確、自住需求的釋放，以及投資需求、炒房投機(jī)都在市場中自我加強(qiáng)等等。僅僅3個月過后，這些因素開始出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。深圳樓市“謝頂”之態(tài)究竟何如？深圳房價是否進(jìn)入下降拐點(diǎn)？反轉(zhuǎn)的因素又是如何作用于樓市？

　　漲價止步 成交萎縮

　　自今年7月以來，深圳

房價開始于2005年下半年逐月上漲的趨勢有所停滯，成交量下降已是不爭之實(shí)。

　　在房價居高不下、政策頻出的影響下，深圳上半年樓市價量齊升之勢在7月份有所停滯，無論是一手房、

二手房市場都出現(xiàn)了濃重的觀望情緒，價漲滯漲，成交價格上漲速度放緩,交易量萎縮。成交量大幅回落。

　　在一手新房方面，根據(jù)中原地產(chǎn)深港研究中心的統(tǒng)計(jì)，成交量在8月份開始大面積萎縮。8月份一手新房僅成交2220套，是近三年成交最低迷的月份。隨著投資客的離場，自住客戶對高企的房價表現(xiàn)出承接乏力。

　　9月27日晚，國慶節(jié)前期，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布通知，對

房地產(chǎn)信貸政策做了重要調(diào)整，給本已低迷的樓市雪上添霜，國慶期間的交易量進(jìn)一步萎縮，日均成交量僅有12套，國慶期間推售的8個新盤，除個別項(xiàng)目的成交率能達(dá)到五成外，絕大部分新盤的銷售率都在三成以下，最差的僅有一成左右。有的多期開發(fā)的項(xiàng)目價格同上期相比差別不大，但上期能獲得熱銷，本期就遭遇冷落。

　　“謝頂”原因

　　對于深圳樓市自7月以來，開始成交量萎縮，價格上漲放緩，政策調(diào)控，尤其是信貸收緊、房地產(chǎn)信貸政策的改變是最主要的原因。

　　事實(shí)上，據(jù)上所述，深圳一手房市場在8月份、二手房在7月份(二手房市場有相當(dāng)多的投資性購房，對房貸更為敏感)的交易開始大幅萎縮，首要原因是商品房按揭信貸政策的變化。自8月初開始各商業(yè)銀行開始提高商品房按揭貸款門檻，以建行、中行為代表的各大銀行深圳分行甚至停止了二手房貸款，房地產(chǎn)按揭信貸的收緊直接導(dǎo)致了交易量的減少。而且，是時關(guān)于央行要全面提高第二套房的首付比例、利率的傳聞已在市場流傳，這一傳聞加重了市場的觀望情緒，而直9月27日傳聞成真，直接導(dǎo)致了國慶期間深圳商品房交易的巨量萎縮。

　　世聯(lián)地產(chǎn)代理部總經(jīng)理甘偉表示，政府終于認(rèn)識到調(diào)控房地產(chǎn)最有效的手段是銀行信貸，并開始嚴(yán)格執(zhí)行，從而給深圳以至全國高熱樓市有效的“制冷”。

　　而銀行對商品房按揭信貸的收緊一是減少了總的商品房按揭貸款金額，二是削弱了商品房的購買力。中原地產(chǎn)深港研究中心表示，銀行對于個人房貸的態(tài)度明顯轉(zhuǎn)變，曾經(jīng)被視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的個人房貸現(xiàn)在成為各銀行避而遠(yuǎn)之的“危險炸彈”，貸款成數(shù)由過去的8成降至6成，貸款門檻大幅提高，指定用途、現(xiàn)樓擔(dān)保、真實(shí)收入證明、貸款額度管理、貸款年限縮短等手段多管齊下，可貸款總額由過去最高可達(dá)成交市值100%降至目前僅評估價7成，可貸款總額大幅下降超過4成以上。

　　除此之外，深圳樓市交易萎縮還有其地方因素，深圳一系列的調(diào)控樓市的政策出臺亦直接抑制了交易。根據(jù)中原地產(chǎn)的研究，主要存在三個方面：

　　一是深圳于今年8月1日啟用了新版商品房交易合同，新版合同相比以往有更嚴(yán)格的交易要求，比如，簽合同時三方應(yīng)在場；明確買賣雙方應(yīng)繳稅費(fèi)；延期交款或交房須付違約金；戶口不遷出算違約等，新合同使得商品房交易周期拉長，并堵住了諸多投資客以往經(jīng)常鉆的空子。

　　二是深圳于今年7月10日公布了地方性的“限外令”，是對中央“限外令”細(xì)化。除了重申境外個人、港澳臺居民和華僑只能購買一套用于自住的商品房外，深圳設(shè)計(jì)了“深圳市房地產(chǎn)信息系統(tǒng) (銀行專用版)”結(jié)合，將有效阻止“一戶多放”的出現(xiàn) ，另外還規(guī)定，境外及個人、港澳臺居民和華僑將不能通過任何形式購買寫字樓、商鋪進(jìn)行投資，只能自用，且須用于經(jīng)營。機(jī)構(gòu)和個人在深圳投資購買非自用房地產(chǎn)，須申請?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)。中原地產(chǎn)研究認(rèn)為，今年1-7月二手樓市中境外客戶購房量約占總量的6.5%，其中香港人約占八成，而且境外人購房中，有約7成是為了投資，而限外令直接限制的就是投資性購房，此舉對深圳尤其是鄰近香港的口岸物業(yè)影響較大。

　　三是稅收政策可能生變。7月17日，深圳市地稅局首度披露擬在今年9月底前一攬子出臺土地增值稅匯算清繳辦法、二手房價格評估辦法、二手房土地增值稅征收辦法，通過稅收手段調(diào)控房價的目的 。

　　由于二手房市場“陰陽合同”盛行，賣房者為了逃稅，會寫低賣出價，而如果按政府確定的評估價計(jì)算增值稅，那么交易的增值稅將大大增加。根據(jù)中原地產(chǎn)的研究，初步估算此次擬推出的評估價將介于目前市場成交價的六成至八成之間，而大部分房價過去兩年中升值普遍超過100%至200%，即便以較為保守的評估價和升值幅度估算，以評估價征稅的政策將使交易成本提高超過一倍。

　　未來走勢

　　深圳房價增幅放緩，成交量大幅下滑已成事實(shí)。而對于深圳房價是否進(jìn)入下降的拐點(diǎn)，多家機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)研究人士對此還存有分歧。

　　深圳綜合研究院研究員周旭認(rèn)為，現(xiàn)在判斷房價進(jìn)入下降通道可能為時過早，多種行政手段、政策抑制了房地產(chǎn)投機(jī)，而深圳的自住需求，包括首次置業(yè)，二次換房的需求還是剛性的，未來房價是否下跌，還有待觀察，具體房價表現(xiàn)取決于開發(fā)商定價水平、樓盤素質(zhì)等因素。

　　世聯(lián)地產(chǎn)代理部總經(jīng)理甘偉則認(rèn)為，未來深圳房價普遍下跌可能性不大，但是房價上漲幅度會放緩，而房價的具體表現(xiàn)則會出現(xiàn)分化，素質(zhì)高的產(chǎn)品的價格可能仍然堅(jiān)挺，而質(zhì)素較低的產(chǎn)品價格則會出現(xiàn)下滑，蓋了房子就好賣，就能大賺的局面將會結(jié)束，房地產(chǎn)市場將回歸本源，品牌、產(chǎn)品的競爭將會加劇。

　　而英聯(lián)國際不動產(chǎn)的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家在今年4月就預(yù)計(jì)下半年深圳房價將出現(xiàn)拐點(diǎn)。郭建波表示，目前房價滯漲，交易量萎縮表明深圳房價已見頂。郭建波認(rèn)為深圳全市均價在1萬元/平方是較合理的區(qū)間，以目前深圳房價，至少有20%以上的回落空間，但是房價下降，肯定需要軟著陸，可能需要2-3年的時間來回歸。