恒隆廣場和港匯廣場租金大漲 上海項目已占集團總租金收入的31%

　　“在內地最具活力及增長最快的城市，開發世界級商業綜合項目。”上周末，恒隆地產(0101.HK)在香港發布2006／2007年年報，聲稱“未來將緊扣內地城市令人振奮的增長前景，繼續落實其既定策略”，并披露將共投資約400億港元，在內地購入并發展18個具一定規模的項目。

　　商報記者 袁晨晨

　　年報數據顯示，截至2007年6月30日，恒隆地產2006年財政年度的營業額為港幣43.894億元，上升20%，股東應占純利為港幣63.706億元，增長44.7%。物業租賃占港幣30.038億元，較去年增加16%。來自物業租賃的營業溢利為港幣24.022億元，較去年上升17%。其來自租賃投資物業及銷售發展項目收入強勁增長，尤其旗下上海物業租金收入飆升，更是帶動租賃物業表現卓越的原動力。

　　近幾年來，恒隆地產股價持續跑贏大市及地產分類指數，作為非常少數通過發展世界級商業綜合項目而成功創值的地產公司之一，恒隆地產在香港聯交所上市地位令投資者有安穩的信心，加上內地人很快將可直接投資在香港上市公司，對股價上升也增添了動力。在此次年報中，恒隆地產主席陳啟宗更是發布了長達萬余字的長篇報告。報告特別指出，在香港過去數十年很奏效的一套，不太適用于更為巨大和多元化的內地市場，因此必須打造新的模式，并認為這或許是恒隆地產的股價在過去幾年均跑贏大市的原因所在。

　　目標 ��

　　18個內地項目切實可行

　　據悉，恒隆地產原定計劃是僅發展購物商場，每個城市以1個項目為限，后來卻作出了修訂。一年前，陳啟宗通知股東，集團計劃發展商業綜合項目，部分項目將包括商場、

寫字樓、酒店甚至高檔住宅，并有可能在部分選定城市進行超過1個項目。2005年至2007年的3年內，恒隆地產原預算在上海以外8至9座城市進行12個項目，如今卻計劃在10或11座城市進行18個項目。如果集團進行的是較大型的綜合項目，涉及的城市數目可能會更少。同樣地，集團界定每個項目所需投資額為人民幣20億元至25億元，因此，總投資額約為人民幣400億元。恒隆地產希望在2009年底前購入所有18個項目所需土地。

　　陳啟宗表示，中國有許多充滿經濟活力的城市行將起飛，恒隆地產如果目前未能進軍這些市場并取得最佳地塊，有可能永遠錯失良機。同時，恒隆地產的財政較為穩健，應付10余個項目綽綽有余，其現金流預計主要來自銷售香港落成住宅項目，足以支付其在內地的大部分新發展項目。“較大型項目可能需時超過10年完成，倘出現現金短缺，仍可采用銀行貸款或通過資本市場融資，兩者均為合適的選擇。”陳啟宗表示，“公司基本上并無負債，故擁有龐大的借貸能力。”

　　策略 ��

　　最佳地點購入最大土地

　　陳啟宗指出，許多人說在中國購地輕而易舉，并吹噓其在中國擁有縱非千萬也是數以百萬計平方米的土地，然而，這完全視乎其擁有的土地類別。他宣稱：“集團策略是在經濟蓬勃城市的最佳地點購入最大幅的土地，并僅在最繁盛的現有商業區進行土地購置。”他舉例說，假設采用恒隆地產的標準在曼哈頓發展項目，只會購入第42街與第59街之間的第五大街，因為

麥迪遜大道位置好但太窄；公園大道是發展寫字樓但非商鋪的好地點。

　　從另一方面看，嚴謹的購地紀律也為恒隆購地程序帶來難度，也令其土地單位成本較大部分競爭對手高。“在某種意義上，我們可以夸口說，集團在競爭對手中擁有也許是最昂貴的土地儲備，但我們可拭目以待，縱使集團支付的并非最低的單位價格，集團擁有的地塊仍可帶來最佳的價值。然而，集團所支付的價格絕非過高。”陳啟宗說，“事實上，通過精明的部署，集團成功地以非常合理的價格購入位置最佳的土地。”恒隆地產在上海的經驗顯示，購入位置最佳的土地并在該處興建最優質的物業，在經濟上乃明智之舉。“某種程度上，集團之建筑費也許高于競爭對手，但集團希望確保其質量在最高者之列。”陳啟宗如此表示說。

　　陳啟宗坦言，要打造出即使放在紐約、倫敦、巴黎或東京等環球都會也能鶴立雞群的世界級項目。而類似恒隆地產物業的地標式建筑物往往更受租戶和潛在租戶歡迎，也確有世界級公司和著名品牌正等候租用恒隆的寫字樓和商場。

　　表現 ��

　　出租和持有回報卓越

　　恒隆地產的卓越投資回報，可從兩方面包括數量以及收入和回報質量予以理解。

　　恒隆地產兩個上海項目落成后7或8年，已取得約達18%的無杠式投資回報，可謂相當不俗。由最初起每年回報一直以雙位數字增長，這增長幅度料可再持續最少2至3年。同樣重要的是這些數字的質量，就是經常性租金收入，恒隆地產的商場和寫字樓租戶簡直成了高檔時裝及國際商界的“名人錄”，租約期多為2至3年或更長，恒隆地產應可抵御大部分經濟放緩的沖擊而近乎安然無恙。發展供銷售物業的短期回報，有可能高于恒隆地產出租及持有策略。然而，前者要支付遠遠較高的稅項，而這只是該策略的弊端之一；售出物業后，其發展商便要為下一個項目尋找土地，鑒于土地單位成本即使沒有超過，也正快速逼近落成物業的單位售價，這些發展商能否持續獲利實屬疑問，更遑論能否取得豐厚的利潤。而恒隆地產則沒有這個問題，無論陰晴圓缺，其供出租的落成物業均會提供利潤。憑借恒隆地產經過驗證的投資回報能力，無論大部分其他發展商借出售物業可取得的凈回報為何，恒隆在短短幾年內也可迎頭趕上，之后仍持有可提供收入的物業，而其他發展商則要爭相尋找新的收入來源。

　　陳啟宗認為，這一情況在理論上會更為嚴重，主要因為在中國內地如果發展商購入土地后2年內仍未動工，按照規定政府可從業主手上收回土地。他說：“政府今天確實沒有嚴格執行此項規定，但這并不代表政府明天也不會。集團的策略避開了所有該等問題，并提供更安穩和更具質量的收益。”

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　　上海物業租金成財政年度亮點

　　一如所料，物業租賃再次成為恒隆地產上個財政年度的亮點，整體租金收入增長16%，升破30億港元，其卓越表現由旗下上海物業租金收入飆升所帶動，香港物業增長10%，上海物業增長31%。財政年度下半年，上海市場新添恒隆廣場第二幢辦公室大樓，如果不把其計入，上海物業的租金收入仍上升超過23%。按租金收入來計算，恒隆地產在香港的寫字樓物業表現理想，上升22%，商鋪上升6%；港匯廣場購物商場較去年增長20%，恒隆廣場購物商場則增長37%。由于新辦公室大樓落成，恒隆廣場寫字樓租金收入激增41%。據悉，恒隆地產在港滬兩地的商鋪和寫字樓物業的租出率基本保持不變，即全部或接近全部租出，因此，恒隆地產的租金收入增長幾乎全部來自租金上調。

　　目前，恒隆地產的整體租金收入盡管大部分(69%)仍來自香港，但因上海租賃業務表現越來越好，所占比重亦持續增加。兩年前，上海占集團總租金收入的23%，去年幾乎為28%，當前則超過31%。而隨著恒隆地產銳意在內地擴展，未來幾年，來自內地的租金收入可望進一步顯著增長。