嘉賓：上海中原研究咨詢部總監 陳寧

　　上證第一演播室 中國證券網

　　最新數據顯示，上海市可售的一手房面積今年以來首次跌破600萬平方米關口，成為近兩年來最低點，供求關系失衡顯而易見。為了緩解供應緊縮的矛盾，上海市政府明確表態，將通過“控增逼存”的方式，實行新增用地和存量消化相

　　結合的計劃，加大市場供應力度，450萬平方米住宅用地新增供應有望出籠。隨著供應量的增大，房價會否有所調整？未來樓市是否會產生影響？本次上證第一演播室請來業內人士為網友作出解答。

　　供求失衡影響

　　主持人：在節前上海市政府的新聞發布會上提出，上海近期房價上漲壓力較大，這是由哪些原因造成的？

　　陳寧：我們曾對上海全市19個區1000多個在售樓盤進行篩選，從中選出498個2006年5月及2007年5月均有成交同一宗物業，以該物業的成交均價作為同比計算的指標。此次比較研究我們盡可能做到“同質可比”，在可比較的樣本樓盤中，有54%的樓盤價格呈現出不同幅度的增長態勢，22%的樓盤價格保持相對穩定，只有24%的樓盤出現價格下跌跡象。由于我們采取的是同類樣本樓盤不同時期的價格比較，因此能較好地反映市場價格真實變化，此次調查中，由于上漲樓盤的比例占到半數以上，并且上漲個數是下跌個數的2倍，因此可以判斷2007年上半年上海商品住宅整體價格呈現出上揚的態勢。

　　上漲的原因主要基于幾方面的因素，一是房價的自然增長，受土地偏緊、地價持續飆升及建筑成本提高等因素帶動；二是“90/70”推出后的一段時期內由于修改規劃，建設工程的延后，導致了市場出現短期的供不應求現象；三是部分稅收政策在賣方市場的前提下一定程度上推高了房價；四是旺盛的需求、供應的不足導致樓市價格上漲；五是股市的大牛和長牛行情推動了樓市的繁榮。

　　主持人：根據目前的

　　陳寧：綜觀今年一手商品住宅市場的表現，呈現出供不應求的局面，尤其是4月份以后，成交量表現為持續攀升狀態。由于供應量的不足，房價的繼續上漲不可避免。此外，一些區域地價飆升明顯，也是導致房價上漲的一個原因。因此，還是由以上提到的多個原因綜合造成的。

　　根據國務院下發的《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，上海市政府也明確表示，將堅決貫徹執行，繼續按照“三個為主”的原則(以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主)，加大房地產市場調控力度。

　　住宅供應推量有望緩解矛盾

　　主持人：有消息稱，上海新房市場供應已到近兩年來最低點，這是否造成房價上漲的原因之一？

　　陳寧：值得注意的是，上海市可售的一手房面積今年以來首次跌破600萬平方米，這也是最近兩年來的歷史最低點，根據上海網上房地產數據顯示，截至9月17日，上海全市一手房可售面積為576.96萬平方米(4.82套)，而需求方面，截至今年9月28日，上海累計成交一手住宅2048萬平方米，如此推算第三季度需求量起碼達到600萬平方米，供應壓力巨大。

　　按照歷史經驗，上海一手存量應保持在1000萬平方米左右，供求關系才能相對均衡，低于1000萬平方米，供求就會趨于緊張。鑒于此，短期內即便隨著打擊捂盤惜售等措施實施可以增加一定的供應量，但仍然難以解決供求壓力，價格將保持穩步上升的速度。預計后市隨著“90/70”的上市增量，以及信貸、稅收政策的延續出臺，需求可能受到一定的抑制，房價上漲速度有望趨緩。

　　從市場未來看，供應量會逐漸放大，但并不會一下子爆發出來，因此對市場的沖擊力沒有想象之中的那么嚴重。

　　供應緩步釋放效應溫和

　　主持人：您認為通過擴大供應量的做法，會不會使得房價有所調整？

　　陳寧：我認為房價實現調整，關鍵點在于，出臺的那么多政策能夠真正貫徹落實，同時要加大住宅用地的供應量，并轉化為有效供應。目前來說已經出臺了很多政策，關鍵還是嚴格執行。此外，有些新政同樣可以考慮，如適時出臺物業稅，對于調控市場、打擊投資、抑制投機也會有比較大的作用。當然，政策出臺之后，其效應性會有一個滯后期。同時可以預期的是，隨著今明兩年加息行為的不斷進行，利息負擔的逐漸加重，也會使房價漲幅受到抑制。

　　活動策劃： 柯鵬 唐文祺

　　主 持 人： 唐文祺

　　整理： 唐文祺