閘北區今年重點推出的上海站北廣場地區項目，近日在今年9號土地出讓公告中推出189街坊18丘和191街坊27、28丘兩幅地塊，總面積達44224.3平方米(約合66.3畝)，這是今年以來閘北區一次拿出土地面積最多、位置最優的地塊。昨日，記者從閘北區房地局獲悉，至今已有近20家開發商領取了標書，兩幅地塊將于明天舉行答疑會，并將于11月8日截止掛牌。

　　商報記者 張靖欣

　　兩幅地塊合并掛牌

　　閘北此番推出的189街坊18丘和191街坊27、28丘地塊位于新客站北廣場地區，其中189街坊18丘面積15823.7平方米，為長興路、交通路、大統路 、太陽山路合圍，規劃為商業、辦公用地；與其相鄰的191街坊27、28丘地塊東至長興路、南到太陽山路、西至大統路、北達永興路，規劃為商業、住宅、辦公用地，用地面積共28400.6平方米。其中商辦用地面積12365.3平方米，商住用地面積16035.3平方米。

　　據閘北房地局用地科負責人費勇告知，由于這兩幅土地隔太陽山路相望，考慮到統籌規劃的科學性，因此這兩幅地將規定由一家

　　容積率低樓板價高

　　以標書規定的189街坊18丘規劃容積率不大于3，以及191街坊27、28丘容積率不大于3，但商住容積率不大于2.5計算，則189街坊和191街坊兩地塊共可建建筑面積124655平方米物業，其中住宅20044平方米，商辦104611平方米。

　　閘北區規劃局局長周偉良告訴記者，由于這兩塊地緊挨著上海站北廣場，作為世博會陸上大門的新客站整體改造的一部分，為確保北廣場整體改造效果，因此，容積率限制要比市中心一般的商住地塊低。

　　且由于兩地塊將由一家開發商“通吃”，合并后的競拍底價為14.713億元(畝價約2219萬元)，則起拍樓板價達11803元／平方米。雖然這個樓板價高于同為9號公告中熱點地塊的新江灣城D3住宅地塊8470元／平方米的起始樓板價，不過位于內環內新客站北廣場的商用物業地段比新江灣城更加優越，而目前周邊住宅

　　成本與底價可能倒掛

　　189街坊、191街坊所處的北廣場地區雖是上海市總體規劃所確定的市級商業中心，但該地區的發展并不均衡，以鐵路為界，南側的站屋廣場及周邊商業設施建設基本完成，但鐵路以北地區則形象迥異，無論是交通、景觀、功能，還是環境、綠化、商業都存在嚴重不足，而且周邊尚有大量舊里、棚戶，占建設地塊的三分之一，故舊城改造壓力巨大。

　　今年，閘北區政府聯手上海市地產集團，對北廣場地區的改造傾注了大量的財力，欲將其打造成集交通、商貿、辦公等公共活動為主的商業金融功能區，設想建各地駐滬辦公樓、金融服務大樓等。其中地產集團作為一級開發商出資比例高達80%，為該地區的舊改啟動提供了資金上的支撐。

　　之前，據有關工作人員傳聞，原為危房簡屋密集、戶籍人口眾多的棚戶區，該兩幅地塊動遷成本遠遠高于2219萬元／畝的起拍價格，因此，即使實際拍價將高于起拍價，但是否能達到兩地塊的動遷成本仍尚未可知，如實際競拍結果與前期投入的動遷成本出現倒掛，則作為一級開發商的地產集團對這兩幅土地的一級開發將處于虧損狀態。

　　不過，因為地產集團對整個北廣場地區地塊統籌開發，似乎并不應該以一城一池的得失簡單測算。如同樣以一級開發商身份開發新江灣城的城投集團，早在2005年合生國際首拍的地塊時，成交的樓板價為5616元／平方米，而今年綠城拿下新江灣城D1地塊成交價已經高達1.25萬元／平方米，短短兩年，新江灣城的地價就翻了一倍多。由此，大規模城區改造中，逐步吸引優質開發商來帶動整個地區的開發力度，提升區域形象才是地產集團的重中之重。

　　業內人士認為，雖然地塊動遷成本過高，甚至可能出現成本與底價倒掛的情況，但目前正逢整個土地出讓市場遭遇“地荒”，閘北推出的189街坊和191街坊極有可能招徠大牌開發商競爭，雖不至于拍出個南京路163地塊的驚天高價，但出現成交價夠得上高企的動遷成本，則未嘗不可。