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　　日前，國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年8月份，鄭州二手房銷售價(jià)格同比上漲10%，漲幅在全國70個(gè)大中城市中排名第三，環(huán)比上漲5.9%，漲幅排名第一。

　　自去年以來，在全國70個(gè)大中城市二手房價(jià)格漲幅榜上，鄭州市屢屢上榜，并且多次名列三甲，此次又“奪得”環(huán)比漲幅的冠軍。可以說，在二手房價(jià)格漲幅上，鄭州市在全國處于領(lǐng)跑集團(tuán)內(nèi)。那么，鄭州市二手房價(jià)格大幅上漲的原因何在？未來的趨勢又會怎樣呢？

　　記者 李紅 余勇文 李康圖

　　郁悶二手房也買不起了

　　提起剛過完的十一長假，一直奔波在買房路上的鄭先生身心俱疲，一路飆升的省會房價(jià)讓他“很受傷”，整個(gè)長假郁悶極了。

　　今年上半年，鄭先生工作調(diào)動，從開封來到鄭州。他先是租房子，但這并不是長久之計(jì)。趁著十一黃金周七天長假，他到處奔波，把鄭州的樓盤基本轉(zhuǎn)了個(gè)遍。

　　長假頭兩天，鄭先生也看新樓盤。鄭州市區(qū)東、南、西、北新開的樓盤，他跑了個(gè)遍，“每平方米價(jià)格基本都在4000元到6000元，就連西郊的房子也多在每平方米4000元以上。價(jià)格實(shí)在太高，我根本無法承受。”鄭先生向記者訴苦。

　　無奈之下，從長假第三天開始，他“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”二手房市場。可是跑了21世紀(jì)不動產(chǎn)、海洋不動產(chǎn)等六七家中介，鄭先生仍大失所望：“二手房并不像想象中那樣便宜，位置、

戶型好一些的，年限短些的二手房價(jià)格都直逼新房價(jià)格。”

　　鄭先生的目標(biāo)是想買個(gè)100平方米左右的三室一廳的房子，但是他滿意的二手房(金水區(qū)較好地段)也都在每平方米4000多元，最高達(dá)到每平方米5000多元，遠(yuǎn)高于他的估算。他看中的21世紀(jì)社區(qū)一套130平方米的房子，還在六樓，可要價(jià)達(dá)到了5000多元／平方米。

　　“一套房子下來，四五十萬，高的能達(dá)到60萬，我和妻子都是工薪族，哪有那么多錢買房子，難道不吃不喝了？這也太傷自尊了，連二手房也買不起了。”鄭先生感嘆道。

　　數(shù)據(jù)鄭州漲幅居前列

　　據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查顯示，今年8月份，鄭州二手房銷售價(jià)格同比上漲10%，漲幅在全國70個(gè)大中城市中排名第三，僅次于深圳(漲幅22.0%)、北京(漲幅10.6%)。鄭州二手房銷售價(jià)格環(huán)比上漲5.9%，漲幅排名第一。

　　記者在鄭州市房管局網(wǎng)站公布的鄭房指數(shù)看到，今年2月，二手房的成交價(jià)格為每平方米2028元，而8月份，鄭州市二手房均價(jià)為每平方米2563元。

　　特別是今年6月份以來，鄭州市二手房的價(jià)格已連續(xù)三個(gè)月上漲。6月份鄭州市二手房的價(jià)格為每平方米2471元，7月份漲到每平方米2515元，同比漲幅均超過10%；而8月份鄭州市二手房均價(jià)每平方米2563元，環(huán)比漲幅全國排名第一，同比漲幅全國第三。

　　但對于官方公布的指數(shù)價(jià)格，很多市民都表示，二手房的房價(jià)實(shí)際已經(jīng)翻了快兩倍，較新的房子基本都在每平方米4000元以上，在有些好的地段，比如鄭州市六中、八中附近的2000年以后蓋的二手房，都漲到了每平方米5000多元。

　　二手房的實(shí)際成交價(jià)為什么會大大高于管理部門公布的數(shù)字呢？鄭州市房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人對此解釋說，二手房交易中，可能會出現(xiàn)為避免稅收而報(bào)價(jià)低、不準(zhǔn)確的情況。例如買賣雙方為了節(jié)約契稅，實(shí)際成交價(jià)20萬元的房子，在向房管局報(bào)價(jià)時(shí)只報(bào)10萬元，造成指數(shù)反映的價(jià)格低。

　　最近幾年，鄭州市房管局在使用評估價(jià)這一指標(biāo)。但評估價(jià)主要是針對房子的使用價(jià)值，而房價(jià)上漲很快，買賣雙方則按照市場價(jià)來進(jìn)行，造成實(shí)際成交價(jià)高于評估價(jià)。

　　原因城市化進(jìn)程加快

　　河南中原房地產(chǎn)顧問有限公司副總經(jīng)理馮建軍分析說，鄭州市目前正在實(shí)施的大規(guī)模城中村改造，迫使大量原來的租房客轉(zhuǎn)入二手房市場。有些常年租住在城中村的外來務(wù)工者，職業(yè)和收入相對穩(wěn)定，不愿意遠(yuǎn)遷，就會就近購買相對便宜的二手房。城中村改造又使房租大幅度上漲，相比較而言，租房不如購買二手房。此外，城中村改造會使暫時(shí)失去房屋的房東和村民一方面出于過渡的需要購買二手房；另一方面，他們在嘗到出租房屋的甜頭后，對高房租的預(yù)期自然把目光投向購買二手房。隨著鄭州市城市化進(jìn)程的加速，大量外地人口擁入，而新房過高的房價(jià)也把他們“驅(qū)趕”到了二手房市場，使他們成為鄭州市二手房市場較為活躍的促進(jìn)者。

　　另外，政府對二手房市場管理的相對薄弱，使一些二手房市場上的投機(jī)者，利用“陰陽合同”等手段，鉆政策漏洞，在市場上興風(fēng)作浪，操縱價(jià)格。

　　“惜售”二手房成交量萎縮

　　不久前，鄭州市宣布三環(huán)以內(nèi)不再批商品住宅建設(shè)用地，這一政策也促使三環(huán)以內(nèi)的二手房身價(jià)倍增。

　　二手房一般處在城市的中心位置，配套齊全，基本是成熟小區(qū)，與其以基本相同的價(jià)格購買城市邊緣的新房，還不如購買位置相對優(yōu)越的二手房。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年鄭州市二手房成交量是18442套。今年年初，預(yù)計(jì)今年二手房的成交量應(yīng)該在2.1萬套左右。可是，直到8月份，鄭州市的二手房成交量才達(dá)到1.1萬套。今年前8個(gè)月中，有4個(gè)月同比成交量下降。比如，2006年8月，鄭州市二手房成交2582套，而今年8月，二手房的成交量僅有1719套，同比下降三成還多。

　　據(jù)分析，成交量的萎縮，關(guān)鍵在于二手房房主的“惜售”。21世紀(jì)不動產(chǎn)鄭州區(qū)域分部市場總監(jiān)高峰說，他們有過一個(gè)客戶，房屋的位置在北環(huán)以內(nèi)的豐慶路上，最初開出的價(jià)格是50萬元，后來看到有那么多的買主，就不斷加價(jià)，最后以55萬元賣出。不到兩個(gè)月，提價(jià)10%，即使這樣，房主還嫌賣得太早了，稱“如果再捂兩個(gè)月，少說還可以多賣5萬元”。

　　正是由于對未來房屋價(jià)格的預(yù)期，致使二手房房主持房觀望的氣氛越來越濃，房源供應(yīng)減少。

　　一方面是需求的不斷增高，一方面是房主的惜售，再加上新房市場價(jià)格讓人望而生畏，就促使鄭州市二手房價(jià)格迅速地一路走高。

　　苗頭出現(xiàn)恐慌性購買

　　鄭州市二手房價(jià)格原來偏低，根據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)鄭州區(qū)域分部的統(tǒng)計(jì)資料表明，2004年6月至12月，鄭州市的二手房價(jià)格在每平方米1800元左右，到了今年的8月份，二手房的價(jià)格翻了整整一倍，達(dá)到每平方米3600元左右。

　　高峰說，價(jià)格基數(shù)低使?jié)q幅顯得就大。去年以來，2002年以后上市的次新房，在鄭州市的二手房市場上所占的比例越來越大，今年8月，次新房已占到全部二手房交易量的37%左右。次新房在購買的時(shí)候價(jià)格就高，進(jìn)入二手房市場以后，自然會把二手房市場的價(jià)格拉上去。

　　馮建軍認(rèn)為，鄭州市新房價(jià)格上漲突飛猛進(jìn)，加劇了中、低收入階層對原來較低的二手房價(jià)格上漲的預(yù)期，導(dǎo)致出現(xiàn)恐慌性購買的趨勢和苗頭。而政府把更多的精力放在對新房市場的關(guān)注上，這也導(dǎo)致了二手房市場跟風(fēng)一路上漲。

　　預(yù)期上漲勢頭將會趨緩

　　對于鄭州市二手房房價(jià)燙得“發(fā)燒”的情況，鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會有關(guān)負(fù)責(zé)人分析說，相對于商品房來說，二手房基本上都是成熟的社區(qū)，配置良好，而且位于市中心或靠近市中心，地理位置優(yōu)越，交通比較便利。

　　與二手房的價(jià)格相比，新建商品房的價(jià)格仍高出不少，尤其是鄭東新區(qū)中心區(qū)的新建商品房，已經(jīng)達(dá)到了每平方米6000多元，而上市的二手房中，尤其是2000年以后進(jìn)入市場的次新房中，戶型合理、位置適中、雙氣的房子越來越多，價(jià)格大多在4000元左右，比起商品房的總體價(jià)格來說還算“便宜”。而且二手房買了之后就可以入住，基本省去

裝修之累，也可以辦理按揭貸款，比較方便。

　　“鄭州的二手房價(jià)格漲高，應(yīng)該也屬于正常范圍。”該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，過去，鄭州市二手房價(jià)格在全國來說價(jià)位較低，而且，目前進(jìn)入市場的房子，基本都是2000年以后的，功能、位置等都比過去要好，因此價(jià)格上漲屬于正常。

　　這位負(fù)責(zé)人預(yù)測，下一步，隨著市場的需求，鄭州市二手房的價(jià)格將會穩(wěn)中有漲，而商品房的價(jià)格漲幅則會有所緩和。

　　高峰樂觀地分析說，鄭州市政府已經(jīng)成立了專門進(jìn)行廉租房和

經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的住宅集團(tuán)。鄭州市已經(jīng)推出的經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格為：多層在每平方米1600元到1800元之間，高層也只在每平方米2200元左右。隨著經(jīng)濟(jì)適用房的大面積開工和進(jìn)入市場，鄭州市新房價(jià)格的上漲幅度將會受到一定的遏制，二手房價(jià)格上漲的勢頭也會隨之相應(yīng)趨緩。