本報(bào)記者 李良 上海報(bào)道

　　上海靜安區(qū)一套房子3天暴漲50萬(wàn)的消息在上海的大街小巷里掀起不小的波瀾。盡管大家對(duì)上海房?jī)r(jià)熱度回升的報(bào)道耳熟能詳，但如此具有沖擊力的漲幅還是讓許多人感覺(jué)有點(diǎn)“心驚肉跳”。

　　這種心跳在9月份可能會(huì)加劇。連續(xù)幾個(gè)月的狂飆之后，9月的上海樓市似乎無(wú)意止步暫歇，許多新推樓盤價(jià)格正已令人咋舌的速度提升，在洶涌買盤的推動(dòng)下，上海樓市正在重演深圳樓市上半年的“奇景”。雖然許多業(yè)內(nèi)人士對(duì)目前樓市虛火旺盛的景象表示擔(dān)憂，但他們幾乎一致表示，從目前猛然增加的需求來(lái)看，找不到房?jī)r(jià)不漲的理由。因此，這把虛火恐怕還得再燒一段時(shí)間。

　　跳躍式的漲價(jià)

　　描述上海樓市今年的變化只需要一個(gè)字，那就是“漲”。開(kāi)發(fā)商在漲價(jià)，投資客在漲價(jià)，就連排隊(duì)買新房的號(hào)碼也開(kāi)始漲價(jià)。而過(guò)了5月，這個(gè)“漲”字的頭就越昂越高。

　　一組新盤漲價(jià)數(shù)據(jù)可以令人直觀地了解這一點(diǎn)。萬(wàn)科新里程今年3月份的均價(jià)是10000元/平米，7月份漲到14000元/平米，9月份新盤則預(yù)計(jì)漲到18000元/平米；上周新推出的房源虹橋綠景園報(bào)價(jià)高達(dá)45000元／平米，比其7月份的26000元／平米均價(jià)高出了19000元／平米，漲幅達(dá)73%；泰欣嘉園今年3月均價(jià)為17000元/平米，而9月份新房?jī)r(jià)格預(yù)計(jì)達(dá)到32000元/平米，接近翻番......

　　二手房的漲幅同樣驚人。以徐匯區(qū)萬(wàn)體館板塊為例，一些十幾年甚至二十年房齡的老房子，中介掛牌價(jià)已經(jīng)從此前的9000元/平米飆升至1.3萬(wàn)―1.6萬(wàn)/平米，而一些5年以內(nèi)的次新房，漲幅也至少在50%以上。與新房市場(chǎng)不同，受房?jī)r(jià)持續(xù)上漲預(yù)期影響，許多投資客在實(shí)際交易中還經(jīng)常臨時(shí)加價(jià)，甚至毀約不愿交易，這導(dǎo)致二手房的實(shí)際成交價(jià)格漲幅更高，并不斷刺激著其他房源價(jià)格的上漲。

　　“對(duì)上海房?jī)r(jià)，業(yè)內(nèi)曾經(jīng)有過(guò)一個(gè)美好的憧憬，叫做321工程，也就是內(nèi)環(huán)均價(jià)3萬(wàn)，中環(huán)均價(jià)2萬(wàn)，外環(huán)均價(jià)1萬(wàn)，但現(xiàn)在看來(lái)這已過(guò)時(shí)了。”某房產(chǎn)中介公司工作人員小張笑著對(duì)記者說(shuō)，“現(xiàn)在流行的說(shuō)法叫做532，也就是內(nèi)環(huán)均價(jià)5萬(wàn)，中環(huán)3萬(wàn)，外環(huán)2萬(wàn)。聽(tīng)起來(lái)有些荒唐，但沒(méi)準(zhǔn)哪天就實(shí)現(xiàn)了呢�！�

　　房荒引發(fā)恐慌

　　對(duì)于這輪讓人驚訝而又略帶恐懼的房?jī)r(jià)瘋狂，業(yè)內(nèi)流行的解釋是“供不應(yīng)求”。意思是，上海新房源的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上需求的增加速度，導(dǎo)致價(jià)格曲線在需求量大增的情況下急速上升，直至到達(dá)新的供需平衡點(diǎn)。

　　上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至9月19日，全市一手房可售面積為590萬(wàn)平米，而幾個(gè)月前，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)突破了1000萬(wàn)平米。這意味著，“饑渴”的需求者在新房源不足的情況下，開(kāi)始大量吞噬上海樓市的存量新房。而在最近幾個(gè)月中，每個(gè)月的房屋供應(yīng)量都大大小于實(shí)際銷售量，缺口只能在新房之外去彌補(bǔ)。

　　對(duì)于這種供需不平衡原因的解釋，人們更多地將焦點(diǎn)聚在開(kāi)發(fā)商的捂盤上�！霸谏虾�樓市，開(kāi)發(fā)商捂盤已經(jīng)成為行業(yè)內(nèi)一個(gè)公開(kāi)的秘密。將本可一次推出的房源分割成多次推出，每隔幾個(gè)月推出一批，每次推出價(jià)格便大幅拉升一次，從而造成房源永遠(yuǎn)不夠，房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)要漲的心理感受，引發(fā)購(gòu)房熱潮。這是導(dǎo)致上海房荒的最主要原因�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士向記者表示。

　　該業(yè)內(nèi)人士還指出，房產(chǎn)投資客和消費(fèi)者住房改善性需求的大幅增加也是制造房荒的原因之一。“房荒是相對(duì)的，當(dāng)需求過(guò)于旺盛，你就感覺(jué)到市場(chǎng)上的房子不夠。在開(kāi)發(fā)商的精心籌劃下，投資客受到暴利的誘惑，開(kāi)始大量涌入樓市。而住房改善性需求原本搖擺不定，但在房?jī)r(jià)不斷攀升的刺激下，這部分購(gòu)買力也會(huì)迅速加入到購(gòu)房大軍之中。這兩部分人實(shí)力雄厚，對(duì)市場(chǎng)起到了推波助瀾的作用�！�

　　事實(shí)上，這種房荒的格局正在上海引發(fā)著人們對(duì)房?jī)r(jià)的心理恐慌。宏觀調(diào)控前房?jī)r(jià)上漲的情景正在一幕幕重演：徹夜排隊(duì)購(gòu)房，不顧實(shí)際能力買房，甚至到了不管地段、不論質(zhì)量、不關(guān)心開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)盲目搶房的地步。對(duì)于這種現(xiàn)象，很多購(gòu)房人只能是一聲嘆息，有些人甚至由此而患上了輕度焦慮癥。

　　風(fēng)險(xiǎn)正逼近誰(shuí)？

　　上海樓市的瘋狂讓人吃驚，同時(shí)也令人心生疑惑。按照業(yè)內(nèi)人士的說(shuō)法，每一次房?jī)r(jià)大幅飆升都意味著風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)一步聚積。那么，誰(shuí)會(huì)成為風(fēng)險(xiǎn)釋放的最后承擔(dān)者？

　　銀行無(wú)疑將首當(dāng)其沖。作為介入房地產(chǎn)市場(chǎng)最深的金融行業(yè)，各商業(yè)銀行非常清楚自身的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)交通銀行研究部的一份研究報(bào)告分析，近年來(lái)部分地區(qū)房地產(chǎn)銷售價(jià)格上漲較快，容易導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格過(guò)分偏離其真實(shí)價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦遭遇金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)將被迫中斷，并引起房?jī)r(jià)下跌。作為銀行抵押物的房產(chǎn)價(jià)格也將大幅縮水，這會(huì)給銀行帶來(lái)不小的損失。報(bào)告還指出，“假按揭”已成為個(gè)人

　　除了消費(fèi)者對(duì)高房?jī)r(jià)感到無(wú)奈外，高位接盤的投資客也會(huì)感受到一絲寒意。業(yè)內(nèi)人士指出，從價(jià)格角度講，上海房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了一般百姓的購(gòu)買力，進(jìn)入了投機(jī)區(qū)，成為投資客和投機(jī)客們搏殺的場(chǎng)所。在這場(chǎng)類似于股市的“擊鼓傳花”游戲中，必然會(huì)有一部分投資客在高位接盤而成為犧牲品。與股市不同的是，樓市的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)更加可怕，一場(chǎng)交易耗時(shí)過(guò)長(zhǎng)，加上繁重的稅費(fèi)，不幸接到最后一棒的投資客有可能輸?shù)煤軕K。

　　但下場(chǎng)最慘也許不是他們，而是那些受市場(chǎng)影響，不顧自身實(shí)力去買房的購(gòu)房者。在央行的不斷加息下，他們的房貸占收入比重大大高于50%，當(dāng)有一天生活發(fā)生變化，收入難以支付房貸時(shí)，他們?cè)��?jīng)積攢多年心血買下的房子或?qū)⒉粚儆谒麄冏约海�而這一切的發(fā)生，也許并不需要等到樓市的瘋狂走向尾聲。