今年以來(lái)，上海市中心房?jī)r(jià)繼續(xù)穩(wěn)步上漲，由于供應(yīng)量偏緊，加上不少樓盤(pán)捂盤(pán)惜售，營(yíng)造房源緊缺氣氛，損害了購(gòu)房者的利益。雖然政府嚴(yán)令規(guī)定開(kāi)發(fā)商不得捂盤(pán)，但上有政策下有對(duì)策，開(kāi)發(fā)商仍可通過(guò)透支未來(lái)房?jī)r(jià)，來(lái)達(dá)到變相捂盤(pán)的目的。

　　商報(bào)記者 袁晨晨

　　【蘇州河北岸】

　　泰欣嘉園極高叫價(jià)

　　普陀內(nèi)環(huán)沿線(光復(fù)西路、鎮(zhèn)坪路口)的泰欣嘉園，坐落于蘇州河北岸，緊貼軌道交通3號(hào)線鎮(zhèn)坪路站，去年6月首度開(kāi)盤(pán)之時(shí)，裝修房均價(jià)16500元／平方米左右(報(bào)價(jià)區(qū)間13500～20000元／平方米)；今年6月，記者從其售樓處獲悉，泰欣嘉園在售房源均價(jià)已經(jīng)攀升至21000元／平方米，而且這些房源并非貼近蘇州河的景觀房；隨后，泰欣嘉園的在售房源價(jià)格再一次上調(diào)至25000元／平方米左右；昨天，記者致電售樓處時(shí)，卻被告知，該盤(pán)即將于月內(nèi)推出一批新房源，均價(jià)高達(dá)32000元／平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出周邊在售的新盤(pán)，徹底刷新蘇州河北岸的房?jī)r(jià)紀(jì)錄。

　　據(jù)售樓處的一位王先生介紹，泰欣嘉園即將于9月26日推出的1號(hào)樓是最為靠近蘇州河的房源，位置絕佳。“泰欣嘉園其他的房源多是東面對(duì)著蘇州河的，而1號(hào)樓卻是正南面對(duì)河，說(shuō)它是整個(gè)小區(qū)最好的房源也絲毫不為過(guò)。”王先生如是說(shuō)，“在現(xiàn)在的房產(chǎn)市場(chǎng)上，像泰欣嘉園這樣處于內(nèi)環(huán)以內(nèi)、蘇州河邊上，又是三軌交匯的樓盤(pán)十分稀缺。”

　　實(shí)屬變相捂盤(pán)

　　泰欣嘉園

房?jī)r(jià)的連番上漲，可以說(shuō)是看上海樓市進(jìn)入新一輪上漲期的產(chǎn)物。然而，從另一角度看，房?jī)r(jià)一再高開(kāi)無(wú)疑還有變相捂房之嫌。泰欣嘉園新一批房源均價(jià)高達(dá)32000元／平方米，一方面實(shí)現(xiàn)了變相捂房，另一方面，這一房?jī)r(jià)實(shí)際上已經(jīng)提前透支了蘇州河北岸房源的未來(lái)行情。在這一方面，開(kāi)發(fā)商帶有極大的投機(jī)心理。如果房源銷售出現(xiàn)困難，去化速度較慢，開(kāi)發(fā)商就可以名正言順地“捂房”，等待利多時(shí)候的到來(lái)；如果房源銷售順利，那么，開(kāi)發(fā)商就可以達(dá)到透支房?jī)r(jià)的目的。無(wú)論是哪種結(jié)果，開(kāi)發(fā)商都是大贏家。

　　在32000元／平方米的均價(jià)背后，是被眾多開(kāi)發(fā)商一炒再炒的蘇州河景觀。而實(shí)際上，所謂的水景概念大多一錢不值，令房?jī)r(jià)一漲再漲的主要原因還是在于供應(yīng)量的不足。在蘇州河沿岸，無(wú)論是一手房市場(chǎng)，還是二手房市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)近兩年的消化，市場(chǎng)供應(yīng)量已經(jīng)不多，可供開(kāi)發(fā)的土地也越來(lái)越少。可以說(shuō)，今后蘇州河沿岸的房源供應(yīng)量將會(huì)十分稀缺，開(kāi)發(fā)商正是鑒于此點(diǎn)，才會(huì)有恃無(wú)恐開(kāi)出高價(jià)。

　　這種跳空開(kāi)出高價(jià)的行為，無(wú)疑將會(huì)起到標(biāo)桿作用，很容易導(dǎo)致周邊樓盤(pán)聞風(fēng)漲價(jià)，進(jìn)一步抬高區(qū)域單價(jià)。據(jù)悉，新湖明珠城三期的售價(jià)之前在14000～15000元／平方米左右，而如今新盤(pán)價(jià)格已經(jīng)上調(diào)至17000～19000元／平方米左右，臨近蘇州河的景觀房?jī)r(jià)格更是達(dá)到27000元／平方米左右；中遠(yuǎn)兩灣城四期在今年年初時(shí)，房?jī)r(jià)不過(guò)在15000元／平方米左右，如今在售房源均價(jià)也已達(dá)到19000元／平方米的水平。

　　挑戰(zhàn)香港房?jī)r(jià)

　　普陀區(qū)蘇州河北岸的房源長(zhǎng)期以來(lái)價(jià)格一般都在20000元／平方米以下。如今，蘇州河北岸、靠近鎮(zhèn)坪路的樓盤(pán)卻已開(kāi)出32000元／平方米的均價(jià)，換言之，高樓層的房源單價(jià)將在32000元／平方米以上，這無(wú)疑是一個(gè)相當(dāng)驚人的價(jià)格水平。

　　記者采訪了一位經(jīng)常來(lái)往于滬港兩地的林先生，在他看來(lái)，普陀區(qū)蘇州河以北、靠近鎮(zhèn)坪路一帶已經(jīng)是較為偏遠(yuǎn)的地段，他認(rèn)為可以與香港的新界、荃灣等區(qū)域相比，房?jī)r(jià)水平也相差不大。

　　“九龍觀塘原本是工業(yè)區(qū)，房?jī)r(jià)也基本上相當(dāng)于每平方米30000多元，不超過(guò)40000元／平方米。”林先生補(bǔ)充說(shuō)，“但是，隨著apm商場(chǎng)的建成以及工業(yè)區(qū)的搬遷，九龍觀塘聚集了大量人氣，如今，其房?jī)r(jià)水平一般在40000～50000元／平方米左右。”

　　那么，可以說(shuō)除卻香港頂尖的半山、維多利亞灣兩岸的

豪宅以外，上海部分公寓的房?jī)r(jià)水平已經(jīng)逼近香港。

　　【鎮(zhèn)寧路】

　　王子晶品咸魚(yú)翻身

　　長(zhǎng)寧區(qū)延安西路、鎮(zhèn)寧路口的“王子晶品”為兩幢高28層的高層住宅建筑，由96套面積為288平方米的公寓以及4套面積達(dá)530平方米的頂層復(fù)式組成，網(wǎng)上房地產(chǎn)上顯示參考價(jià)高達(dá)45000元／平方米。

　　早在7、8月份時(shí)，市場(chǎng)就已傳言，王子晶品的售價(jià)水平將位于40000～60000元／平方米之間。昨天，記者從售樓處證實(shí)，王子晶品的開(kāi)盤(pán)均價(jià)定為50000元／平方米，最高價(jià)則達(dá)到60000元／平方米，向淮海中路附近的新天地房?jī)r(jià)看齊。

　　王子晶品即將于月內(nèi)推出1號(hào)樓50套房源，粗略計(jì)算，其單套公寓總價(jià)基本在1440萬(wàn)元左右，而頂層復(fù)式如果按照60000元／平方米的最高售價(jià)計(jì)算，房源總價(jià)甚至超過(guò)了3000萬(wàn)元。

　　長(zhǎng)久以來(lái)，鎮(zhèn)寧路板塊一直缺乏新房供應(yīng)，“王子晶品”的上市，無(wú)疑將填補(bǔ)周邊市場(chǎng)的空白。目前，“王子晶品”周邊在售的樓盤(pán)只有延安西路、番禺路口的首信銀都·碧瑤公寓，網(wǎng)上房地產(chǎn)上顯示該案累計(jì)合同均價(jià)約為21765元／平方米；在二手房市場(chǎng)上，王子晶品周邊不乏經(jīng)典名盤(pán)，包括丁香花園、金柏苑、東方劍橋等高檔樓盤(pán)。目前，東方劍橋的房?jī)r(jià)水平基本位于32000元／平方米左右。

　　如此看來(lái)，不論是一手房市場(chǎng)，還是二手房市場(chǎng)，“王子晶品”的售價(jià)都是遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破了區(qū)域市場(chǎng)行情。

　　【新閘路】

　　遠(yuǎn)中風(fēng)華園均價(jià)4萬(wàn)

　　北靜安遠(yuǎn)中風(fēng)華園(新閘路、泰興路口)的房?jī)r(jià)水平也長(zhǎng)期處于區(qū)域高位，售價(jià)明顯高于附近樓盤(pán)。

　　去年上半年，遠(yuǎn)中風(fēng)華園的開(kāi)盤(pán)價(jià)定于29000元／平方米左右，而同樣位于泰興路上，與遠(yuǎn)中風(fēng)華園“面對(duì)面”的泰府名邸，開(kāi)盤(pán)均價(jià)約23000元／平方米左右。同樣區(qū)位、同樣檔次的兩個(gè)樓盤(pán)，遠(yuǎn)中風(fēng)華園的售價(jià)水平卻足足高出了6000元／平方米左右，當(dāng)時(shí)，泰府名邸的銷售速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了遠(yuǎn)中風(fēng)華園。

　　網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，從今年5月起，遠(yuǎn)中風(fēng)華園的銷售進(jìn)程明顯加快，5月至8月中共計(jì)成交172套房源，本月也已售出17套房源。記者從售樓處獲悉，該盤(pán)目前在售房源均價(jià)在40000元／平方米左右，而超過(guò)15層的高區(qū)房源價(jià)格則基本在47000～48000元／平方米。

　　毗鄰的泰府名邸前期所推房源已經(jīng)全部售完，不過(guò)，該盤(pán)還有新房源推出，均價(jià)暫定于30000元／平方米以上，則開(kāi)盤(pán)時(shí)間尚未確定。

　　-記者手記

　　綜觀上述房?jī)r(jià)跳空高開(kāi)的樓盤(pán)，不管他們具體原因?yàn)楹危�都存在著共同點(diǎn)：

　　其一，不論是泰欣嘉園、王子晶品還是遠(yuǎn)中風(fēng)華園，他們開(kāi)出的房?jī)r(jià)水平都是高出周邊樓盤(pán)一大截。

　　其二，這些樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商無(wú)疑都深具實(shí)力，不怕房源賣不掉，這就有囤房之嫌。泰欣嘉園大肆宣揚(yáng)蘇州河水景概念；王子晶品則標(biāo)榜豪華

裝修，聲稱裝修標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到8000元／平方米；遠(yuǎn)中風(fēng)華園則大打靜安區(qū)的地段。雖然各有各的說(shuō)法，但是在當(dāng)前房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)的趨勢(shì)下，變相囤房的色彩較為濃重。