分類課征或可改為綜合稅率

　　——北京市二手房交易環節稅收問題調查報告

　　姚長輝 牛明奇

　　北京市房地產市場在經歷了2005年和2006年兩輪宏觀調控之后，二手房市場價格仍在持續攀升。稅收作為國家宏觀調控的重要手段，近兩年出臺了一系列措施和辦法，起到了好的效果，同時也出現了一些亟待解決的問題。　

　　2007年，北京市房價在中央宏觀政策調控下漲勢如虹，尤其是二手房，交易量上漲，成交價格上升。有業內人士預計，2007年北京市二手房交易量將在9-10萬套之間。從成交區域來看，今年上半年二手房成交分布于北京市的十一個城區，主要成交熱點區域為朝陽、海淀，這兩區二手房的成交量分別占總成交量的33%和25%。

　　北京市二手房成交均價今年上半年已達到8522元/平方米，比去年同期增長34%。據分析，增長主要原因包括：隨著土地供給減少，未開工項目將延期到奧運會之后，導致部分消費者棄一手房選二手房，需求轉移到二手房市場。在市場需求大于供給的情況下，甚至出現房價“倒掛”，即二手房價格高于新商品房價格；多軌道交通，多中心發展的格局帶動遠郊區縣二手房市場發展。根據《北京市十一五時期基礎設施發展規劃》，北京市將形成三環、四橫、五縱、七放射的軌道交通網，城八區交易最活躍的區域為朝陽、海淀、豐臺，帶動通州、順義、亦莊等遠郊區縣的跨越式發展，與之相關的二手房市場也將得到最大限度的提升；大幅震蕩的股市在導致部分投資買家資金回流的同時，央行加息、資金監管、網上簽約等政策相繼出臺，以及經紀行業內部的自律和規范化程度迅速提高等，都有助于吸引二手房購買者；交易環節的5稅1費對買賣雙方造成的影響慢慢弱化，在整體交易環境規范和透明的情況下，購房者的主動性逐漸增強。

　　稅收問題

　　在二手房價格增長的同時，稅收作為國家宏觀調控的手段，在管理中出現了一些亟待解決的問題。

　　經紀公司、買賣雙方漏繳稅款。

　　經紀公司收取4種費用，漏繳營業稅。在二手房買賣的過程中，經紀公司在幫助買賣雙方成交后，都會按比例從中收取不同名目的費用，如3%的中介費、3000元過戶費、5000元到幾萬元不等的差價費以及貸款費等。經紀公司取得以上4項收入后，或多或少都存在漏繳營業稅問題；買賣雙方漏繳5稅1費。二手房轉讓過程中，買賣雙方共涉及5稅1費，賣方：營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、個人所得稅、印花稅。買方：契稅、印花稅。2006年北京市地稅局重新調整二手房計稅指導價格，有效消除了買賣雙方交易價格的盲目性，指導了二手房市場公平、合理、透明交易。但是與現在市場價格相比，2006年公布的指導價格顯得偏低，低于市場價格一半，這也是導致雙方簽訂兩份協議偷逃稅款的原因。一份是向稅務機關提供虛假協議以達到少繳5稅1費的目的，稅款流失一半，進而影響到產權交易中心登記備案和網上簽約價格的真實性。另一份才是三方(買賣雙方和經紀公司)的真實協議。

　　二手房減免稅政策不統一。

　　贈與政策不統一。契稅：根據《北京市契稅管理規定》第六條：房屋所有權贈與，由契稅征收機關參照同類土地使用權出售、房屋買賣的市場價格或者評估價格核定。土地增值稅：根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條：轉讓國有土地使用權、地上建筑物、及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產。營業稅：對個人無償贈送不動產的行為，不應視同銷售不動產征收營業稅；個人所得稅對個人贈與行為暫沒有明文規定。也就是說，在同一贈與行為下，買賣雙方征免政策不統一，買方契稅全額征收，賣方土地增值稅不屬于征收范圍、賣方營業稅不征收；交換政策不統一。契稅：根據《中華人民共和國契稅暫行條例》第十條規定：土地使用權交換、房屋交換，交換價格不等的，由多交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方繳納稅款。交換價格相等的，免征契稅。土地增值稅：《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995])48號第五條：對于個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免征土地增值稅。營業稅：雙方均屬于銷售不動產，均應繳納營業稅；個人所得稅對交換行為暫沒有明文規定。這就意味著，在同一交換行為下：買方契稅減、免，賣方土地增值稅免征，買賣雙方營業稅都要全額征收。

　　政策的不統一，一方面使買賣雙方或者在經紀公司熟悉稅收各項優惠政策情況下，幫助雙方少繳稅金；另一方面，同一種贈與(交換)行為，買賣雙方享受的優惠政策不同，使納稅人對稅法不理解；公有住房減免再減免，而商品房沒有優惠政策。《根據北京市契稅管理規定》第七條：城鎮職工第一次購買公有住房，在本市規定的標準面積以內的部分免征契稅，超過的部分，仍應按照規定繳納契稅。個人將公有住房上市出售后，根據《關于明確契稅政策和執行中有關問題的通知》：出售已購公有住房前后一年內新購各類商品房的，按差額計征契稅。這樣，擁有公有住房的個人取得房產時免征了契稅，在出售后，重新承受的房產又再一次享受了契稅減免。而商品房卻沒有減免稅規定，購買時價格比公有住房高，賣了商品房再購買新的商品房還是不能享受稅收優惠政策。二者相比，顯失公平。

　　假房本、假拆遷協議擾亂稅收秩序。

　　假房本。從2006年1月1日起，二手房交易中，營業稅規定：個人普通標準住宅滿5年免營業稅、個人所得稅。有些納稅人為逃避稅收，在不夠5年的情況下，修改產權證日期，利用做假手段偷逃稅款；假拆遷協議。近來，北京市各區縣在拆遷免契稅過程中，發現有部分納稅人利用假拆遷協議偷逃契稅。由于拆遷協議格式不統一、不規范，各區縣拆遷情況又紛繁復雜，出現受理人員不易辨別真偽和出現跨區縣核查難度大等問題；“已過戶”字樣張不統一。已購公有住房上市，“已過戶”字樣章各區縣不統一，納稅人很容易利用管理漏洞逃避稅收。

　　五大建議

　　開展經紀公司專項檢查。

　　檢查服務業發票。經紀公司采取不開發票，不申報納稅手段隱瞞收入，最終目的是偷逃稅款，對此可以有針對性地開展房地產經紀公司專項檢查；檢查代理人的個人所得稅。對于法院查封、拍賣公司整體拍賣的房產，在一個階段內業務員的名字如頻繁出現在交易中心，地稅與交易中心可建立協調機制，及時傳遞信息，并開展經紀公司個人所得稅專項檢查，檢查應稅收入是否代扣代繳個人所得稅，可以隨機抽取有獎金的月份和普通月份的工資，抽取樣本量越大，可靠性越大，通過查看公式、相關原始憑證和繳款書是否正確，查找異常；開展有獎發票。鑒于目前公民對經紀公司為其提供勞務，收取的各種手續費沒有索要發票的意識，協稅、護稅意識還比較薄弱，有獎發票做為加強稅收征管輔助手段，可以有較增強公民索要發票的積極性，進而促進經紀公司按時繳納營業稅。

　　采取措施有效避免兩份合同。建議根據二手房市場情況，重新核定指導價格，新指導價格接近市場價格，可以避免兩份合同，減少稅款流失；充分利用銀行監督。為避免二手房簽訂兩份和同，最有效的方法是充分利用銀行，協調監督。部分納稅人通過銀行按揭，取得貸款。前期手續是提供房屋評估報告，納稅人為了多取得貸款，讓評估公司加大房產評估價值，這個評估價值與實際成交價格接近。銀行按評估價值的70%發放貸款。特別是在放款環節，稅務部門可以協調銀行監督納稅人完稅情況，要求貸款人提供房地產銷售發票和5稅1費相關稅票，并且與貸款合同、評估報告中的價值相比，如果遠遠低于貸款合同中的價格，要求貸款人到房地產交易中心重新簽訂銷售合同，到稅務機關補開房地產銷售發票和5稅1費稅票。首先可以有效避免兩份合同，稅款流失；其次也保證了二手房網上簽約價格的真實性，二手房交易將全程納入“陽光”操作。

　　統一征免政策、嘗試綜合稅率。

　　統一二手房雙方征免政策。由于二手房雙方在贈與和交換、已購公有住房和商品房在營業稅、契稅、土地增值稅各項規定不統一，很容易造成納稅人概念混淆和政策的不理解，建議對同一贈與或交換行為，統一雙方減免稅政策；嘗試綜合稅率。5稅1費稅率結構繁雜多樣，不便于納稅人掌握，也不便于稅務機關征管，同時在一定程度上稅費都轉嫁到買方。二手房5稅1費的變化是根據北京市整體房地產情況和經濟發展而不斷變化的，因此，北京市二手房稅費的改革也要從實際出發，依據經濟發展水平、收入分配結構、公民的納稅意識、征管水平的高低來確定一個合理的進程。在實現公平目標的前提下，又不損害效率，逐步完成二手房5稅1費從分類課征到綜合稅率課征的轉變。

　　加強政策培訓及人員培養，強化二手房市場的稅收管理力度。

　　北京市二手房稅收點多面全，5稅1費征收難度大，減免政策多，加強對二手房的稅收管理是一個復雜全面的過程，需要培養二手房，甚至房地產業的人才，努力培養一支房地產業稅收專業管理隊伍，充實一線人員，配備專人負責POS機、完稅證、繳款書管理和銀聯交接手續，做好臺賬記錄；為了減少二手房納稅人多次往返大廳和職能部門之間的次數，可把辦公大廳與全程辦稅制度相結合，充分利用現代網絡信息技術，借助各區縣政府網絡工作平臺，實現產權登記、納稅申報、稅款征收、發放產權證一條龍服務。即：納稅人在一個大廳，可以做到當時繳稅當時出證，真正達到互聯審批、資源共享、便捷高效的服務體系。

　　嚴厲打擊做假行為。

　　針對利用假的房屋產權證和假的貨幣拆遷補償協議偷逃稅款的行為，應發揮稅收稽查職能作用，主動出擊，加大對涉稅違法犯罪行為的懲處力度，嚴厲打擊弄虛作假、偷漏稅行為，整頓和規范二手房稅收秩序，達到以查促管、以查促收的目的，為二手房征收管理提供可靠保障。另外，針對已購公有住房上市，各區縣“已過戶”字樣章不統一情況，可以協調產權中心在收回公房產權證時，提示納稅人預留標有“成本價”或者“標準價”字樣的房屋產權證復印件，到稅務機關辦理契稅減征。