東莞報道 本報記者 蘇絲

　　珠三角房地產(chǎn)異象初顯,房地產(chǎn)風(fēng)險尤存——這是9月14日-15日由南方報業(yè)傳媒集團主辦的首屆珠三角房地產(chǎn)高峰論壇最核心的話題。就在論壇舉辦的當(dāng)天,央行再次宣布加息。

　　風(fēng)險預(yù)警

　　"房價確實和政策環(huán)境是有關(guān)系的。" 中國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生說。

　　聶認(rèn)為,24號文件穩(wěn)住了住房結(jié)構(gòu)的最低端。現(xiàn)在經(jīng)濟適用房的比例在全國5%左右,廉租房不到1%。而這部分的合理比例應(yīng)在10%。住房結(jié)構(gòu)中,目前中低收入、低收入這一塊的結(jié)構(gòu)偏小,還不足20%,而商品房多面向中高收入,因為這一塊的利潤空間要大一些。

　　眾多專家認(rèn)為,樓市、股市、匯市是緊密相連的,討論

房價不如討論中國的經(jīng)濟走向。現(xiàn)在多一個需要考慮的因素就是CPI(物價指數(shù))。

　　聶梅生認(rèn)為,此次加息是因為CPI,如果CPI還繼續(xù)上漲,肯定還要加息。"如果是CPI上漲加息的話,投資成本高,投資性的購房就會下降。"

　　房價的風(fēng)險關(guān)鍵是跟可支配收入比,回歸到房價是否合理還是在于房價收入比。如果個人房價收入比過高,就會產(chǎn)生危險。"例如前一段時間說深圳漲幅50%,后來媒體披露的沒有50%,只有15%;中央調(diào)查組回來說是50%,過了幾天深圳政府出來說只漲了15%。如果是50%的話那肯定是居高的,泡沫總會破裂的。"聶梅生說。

　　聶梅生指出國內(nèi)房地產(chǎn)的稅收政策跟國外差距比較大。例如,年初推出土地增值稅,持有環(huán)節(jié)上也有稅,說是開征,每個地方不一樣,

二手房出售到底交多少稅,有的交得很高,有的說很高,但是交得很低。持有環(huán)節(jié)上的稅爭議比較大,物業(yè)稅是按照第一套征還是按照新人新辦法征?聶認(rèn)為,持有物業(yè)稅是很敏感的,尤其對房價有影響。

　　這些持有環(huán)節(jié)、開發(fā)環(huán)節(jié)、流通環(huán)節(jié)的稅制都沒有完善。目前稅費漲得很快,基本上每年都是GDP的一倍。然而征稅后怎么進行二次分配?是不是房地產(chǎn)這塊只是加稅,沒有減稅,沒有激勵?聶梅生強調(diào),增稅和減稅的方法應(yīng)該并用。

　　廣州市房管局副局長黃文波認(rèn)為調(diào)控是因為房地產(chǎn)發(fā)展不正常,房價增長過快、市場供需失衡,不調(diào)控就會破壞市場有規(guī)律的運行;實施住房保障,是為了解決大多數(shù)的包括低收入和中等收入的住房問題。構(gòu)建一個科學(xué)的、合理的住房供應(yīng)體系和消費體系才是解決住房問題的出發(fā)點和根本點。

　　在眾多專家和官員眼里,珠三角地區(qū)房價上漲主要原因還是投資性購房帶來的。

　　聶梅生還說了一個段子,"深圳那些

開發(fā)商賣房都賣得不好意思了,我有一個很熟悉的開發(fā)商都躲了,我說你干嘛?銀行追你債?他說我不能再賣房子了,打電話托我買房子走后門的人太多了。我說這個生意好做,做到開發(fā)商不好意思賣都逃了。這絕對是投資性購房。"

　　聶梅生指出,投資性購房以后絕對會下降,美國的次級債危機就表明這是全球性的流動性過剩。

　　黃文波還認(rèn)為,9月11日廣州拍賣的13公頃用地,樓面地價與周邊商品房的銷售價格相當(dāng)了,是一個很危險的現(xiàn)象。

　　黃認(rèn)為目前廣州市場已經(jīng)出現(xiàn)風(fēng)險,而開發(fā)商在投資方面還存在著盲目樂觀。

　　他建議開發(fā)商四個方面來考慮風(fēng)險問題,并強調(diào)"我們企業(yè)不要懷疑政府在執(zhí)行政策上的力度"。

　　第一個是未可預(yù)見的政策風(fēng)險。國家對房地產(chǎn)的調(diào)控會越來越深入、越來越深化。比如說就廣州市而言,很快就會推出限價商品房的政策。目前宏觀調(diào)控在市場供給這一塊是下了很大的功夫,比如說加大經(jīng)營性用地的供應(yīng)等等,但是在抑制需求這一塊還是比較欠缺的,特別是在稅收金融這一塊做得不夠,但是很有可能國家會出臺這方面的政策。

　　第二個是調(diào)控風(fēng)險。限價房和政府加大經(jīng)營性居住用地的供應(yīng)都會緩解中低收入人群的住房問題。

　　第三個是管理風(fēng)險。廣州政府對土地的出讓和后續(xù)管理是越來越嚴(yán)格的,不要再抱什么幻想將來和過去一樣,廣州市在收地這一塊應(yīng)該說在國內(nèi)是做得最前列的城市之一了。

　　第四,確實存在一定的市場風(fēng)險。

　　珠三角房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡

　　廣東省房協(xié)會長蔡穗生,從珠三角的購買結(jié)構(gòu)來具體分析了房地產(chǎn)存在的風(fēng)險。

　　珠三角地區(qū)(簡稱珠三角)今年上半年的市場特點有幾個方面。

　　從總體狀況來說,廣東房地產(chǎn)的集中度很高,珠三角地區(qū)九個市完成開發(fā)投資占全省比例是89.5%,接近90%。而整個投資量接近900億元,排前三名的是廣州26.63%,深圳16.61%,佛山13.82%。

　　從經(jīng)濟來源,廣州418億元,深圳401億元,占全省資金來源總額分別是25.59%和24.55%;佛山228億元,占13.94%,就是14%左右。

　　商品房建設(shè)施工面積占全省面積比例最多的也是廣州、深圳、佛山,分別為:廣州27.16%,深圳17.66%,佛山10.28。竣工面積占全省比例的前三位是廣州、深圳、東莞,廣州19.84%、深圳15.39%,東莞14.23。竣工面積就這三個市已經(jīng)占了全省竣工面積的接近一半。商品房實際銷售額占全省的比例排前位的是深圳、廣州、佛山,深圳33.07%,廣州27.64%,佛山11.33%,實際銷售面積占全省前三位的是廣州、佛山、深圳,廣州21.01%,佛山15.66%,深圳14.77%。

　　總體來說,珠三角房地產(chǎn)開發(fā)主要集中于廣州、深圳、佛山。

　　第二個特點發(fā)展不平衡。珠三角九個市分為三個梯隊,第一梯隊廣州、深圳、佛山,其中佛山是后起之秀,佛山按兩年以前數(shù)字比相對來說并不太高,跟其他的沒有什么特殊之處。

　　第二梯隊的是珠海、中山、惠州、佛山、東莞。珠海商品房是均價5616元。其他城市在3000~4000元。

　　第三梯隊是江門和肇慶,江門的均價是2859元,肇慶的均價是2725元。江門和肇慶在全國的中等城市來看恐怕也是中等的水平。

　　第三個特點是價格上漲比較快。上半年全省商品房均價是5887元/平方米,同比增長18.09%。全省商品房上半年的同比均價是增長18.09%,其中商品住宅均價是5557元,同比增長20.17%。

　　深圳上半年商品房的均價13178元,同比上漲42.3%,其中商品住宅12295元,同比增長44.04%。廣州商品房上半年均價8356元,同比增長28.63%,其中商品住宅7953元,同比增長30.93%。廣州深圳同比增長30%-40%多,應(yīng)該說增長是過快的。

　　最高的深圳和最低的肇慶,房價有5倍的差距,價差明顯拉大。

　　第四個特點是供需缺口擴大。蔡穗生拿出2個指標(biāo)——商品房的竣工量和銷售面積。這兩個面積比,廣東省上半年商品房供和需一個竣工單位有1.69個單位的銷售,就是說需求量大過竣工量的69%。如果看商品住宅那就更大1:1.89,商品住宅的銷售大于竣工89%。一個單位的竣工有1.89個單位的銷售。

　　很明顯,跟去年同期相比,樓市的供需缺口擴大了。佛山是1:5.46,那是5倍多了,中山1:2.6,惠州1:2.46,廣州1:1.19,深圳1:1.62,江門基本持平。低過1的有兩個城市,一個珠海,一個東莞。珠海是1:0.89,一個竣工量的單位有0.89個單位在銷售。東莞1:0.91,也接近持平,銷售略低一點。

　　第五個特點,異地置業(yè)增多。

　　實際上,如蔡穗生那樣開始質(zhì)疑珠三角地區(qū)房價是否理性的業(yè)內(nèi)人士,正越來越多。