王芳潔

　　然而，按照“12·1”大限的日期，即便是今年對遺留項目的疏導進展順利，這些存量土地真正進入土地供應市場還需要一段時間

　　日前，北京市國土資源局下發了《關于停止執行458號文件加快遺留項目處理有關問題的通知》(下稱“622號文件”)。所謂458號文件，指的是2004年，北京市國土資源局會同市政府相關委辦局研究印發的《關于對不符合繼續協議出讓條件的經營性項目用地進行招標拍賣掛牌出讓等有關問題的通知》(京國土出[2004]458號)。

　　三年來，458號文件一直被作為針對“8·31”遺留項目的過渡文件。622號文件在終結458號文件的同時，也表明北京市政府將向余下的遺留項目開刀。按照文件規定，458號文件最后的有效期為2007年12月1日。

　　大限之后的“大限”

　　2004年8月31日，常常被人們稱為“8·31大限”。所謂“大限”，指的是從那一天開始，北京市所有的土地交易都要進入招拍掛程序。所以在“8·31”之前，出現了很多闖關項目，當然，也有很多遺留項目。根據當時北京市國土局對外公布的資料，歷史遺留項目中已取得一個以上政府部門批文的項目數量達709個，其中有288個闖關成功。換句話說，真正遺留到“8·31”之后的項目超過了400個。

　　在458號文件中，對遺留項目進行了清楚的界定：首先，2004年1月9日前已經取得項目建議書批復或規劃批準文件，且到2004年8月31日至少有一個文件依然有效的用地；其次，2004年8月31日前已取得市危保辦或區政府核發規劃論證意見函的房改帶危改項目用地；第三，2004年8月31日前，符合綠化隔離帶相關政策并已進入實施階段的項目用地。

　　項目滿足以上其中一條，便可以被作為遺留項目寬大處理，繼續進行土地一級開發工作。然而，三年時間過去了，按照常理推算，這些土地的一級開發工作應該已經陸續完成，納入政府的土地儲備中，并進入二級市場掛牌出讓。

　　但實際情況遠非如此。顯而易見的是，近幾年來，北京市存量土地的消

化工作進展十分緩慢。這直接導致了二級市場可出讓的土地數量稀少，土地市場供應不足。

　　今年8月25日，在全國城市住房工作會議上，北京市副市長陳剛指出了最新的統計數據：“北京市對2002年~2006年已出讓未上市的463個、3373萬平方米住宅項目進行了調查清理，督促加快開發進度，增加有效供應。”

　　在此前提下，北京市國土局下發622號文件，再給遺留項目一個大限期限，這便是“12·1”大限。

　　按照622號文件規定，自2007年12月1日起，停止執行458號文件，市國土局不再辦理符合458號文件條件的各類遺留項目的土地一級開發授權手續。符合458號文件條件但尚未通過政府儲備土地和入市交易土地聯席會(下稱“聯席會”)審議項目和按照458號文件已取得的有關主管部門核發的告知單、項目核準備案或規劃批準等文件均已過期項目，原建設單位可按屬地原則自本通知印發之日起至2007年10月31日止向遺留項目所在地的區縣土地儲備機構進行申報。涉及中央、軍隊或市屬單位用地的，原建設單位也可以向市土地儲備機構直接申報。危改項目向市住房保障辦申報。

　　世邦魏理仕高級經理覃曉梅認為，這個申報的過程其實也是政府在摸底，待申報之后，真正的清理工作將正式開始。

　　如何清理？

　　622號文件也給遺留項目提出了處理方式，即對逾期不申報的遺留項目，市國土局不再受理土地一級開發授權申請，市住房保障辦不再辦理危改授權確定手續。對于符合城市總體規劃和土地利用總體規劃并具備開發條件的遺留項目，由土地儲備機構通過收購、收回、征收等方式納入政府土地儲備，或者通過公開招標等方式選擇有資質的

房地產開發企業實施土地一級開發。

　　但是無論“收購、收回、征收”都非易事。全國工商聯房地產商會會長聶梅生對本報記者指出，土地閑置的原因很復雜，有的是

開發商自身的原因，有的則是由于拆遷難、與政府合作的條件沒有談妥等原因。無論是什么原因，無論是有償還是無償收回，都將觸動原開發商的利益。開發商可能會找出各種理由來拒絕收地，也有可能及時地將項目轉讓套現。

　　換句話說，622號文件將帶來的是一個波及400多個項目的龐大博弈。既然稱之為博弈，結果就尚不能確定。過去，北京市場中真正實現的收地案例只有摩根中心一宗，但最終也不了了之，項目再次回到原開發商手中。

　　但聶梅生同時指出，對以往文件的廢止，是政府行為的進步。

　　一方面是可能十分艱難的收地博弈，另一方面則是北京市土地市場巨大的供地壓力。幾乎與622號文件同時，北京市國土局公布了今年的供地計劃。今年北京土地供應的總量控制在6300公頃以內，其中新增建設用地嚴格控制在3500公頃以內，鼓勵和引導存量建設用地2800公頃左右。

　　然而，按照“12·1”大限的日期，即便是今年對遺留項目的疏導進展順利，這些存量土地真正進入土地供應市場還需要一段時間。所以對于今年2800公頃的存量土地供應計劃應尚無作用。覃曉梅認為，622號文件的作用將于明年顯現。

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