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上海整治群租房調查http://www.sina.com.cn 2007年09月12日 11:25 大洋網-廣州日報
北京的地下室,廣州深圳的城中村,上海的“群租房”,都是大城市居住體系中,外來低收入人員不多的選擇 開門上床,伸手碰墻,排隊如廁,窮人住上高檔房,這就是上海的“群租房”。 有人沒房住,有房沒人住,需求決定供給,租不到便宜的房,外來務工人員和新來大學生就成了“群租房”的主體房客。 一紙“禁租令”,令上海“群租房”全國聞名。“不能合租”,“不能男女同居”,禁令引發全國媒體大爭論。 治安、消防隱患,擾民,“群租房”成了小區的眾矢之的。 今年8月27日,上海市房地產局對2005年版的《業主公約》、《業主臨時公約》示范文本增補條款提出,居住房屋租賃必須符合本市規定的房屋出租條件和人均承租面積標準,即不得低于5平方米。不得擅自改變房屋原設計功能和布局,對房屋進行分割搭建,按間或按床位出租或轉租。 9月6日早上7時,在著名群租小區中遠兩灣城,開始了號稱上海有史以來最大的一次整治群租房行動。 上海的群租房和閣樓,北京的地下室,廣州和深圳的城中村,這些實際上都是高房價下的大城市居住體系中,外來低收入人員不多的選擇。 專家認為,大城市發展離不開外來人員,整治的同時,城市需要為外來低收入人員留塊空間。 文/圖 本報記者 杜安娜 方志輝 9月9日,一次規模浩大的整治行動過后3天,上海市普陀區中遠兩灣城來往的住戶都感覺到了微妙的變化:小區內每隔一段距離拉起的紅色橫幅,在綠樹白樓中顯得特別顯眼,“整治群租,還業主安寧”、“加大整治群租力度,締造和諧居住環境”的標語赫赫在目,每隔二三十米一個保安,站立在主道兩邊神情嚴肅,間或還有騎自行車巡邏的。 房屋改建重裝的裝修聲彌漫在整個小區。17號大樓門口人群熙熙攘攘,除了搬家的,就是中介和買家,他們與溫州投資客電話來去地砍價,不干群租房了,只能乘大勢拋盤。 租客:人均承租不能少于5平方 2006年8月至2007年8月22日,上海純商品住宅價格從8818元/平方米攀升至10280元/平方米。剛畢業到上海的張強,一個月只掙1300元,只住得起“群租房”。 “在上海,朋友、情侶合租都不行了。” 這不是冷幽默,“一間房只能出租給一個家庭或一個自然人居住”,白紙黑字,印在上海市去年12月出臺的《關于加強居住房屋租賃管理的若干規定(試行)》上。 9月6日凌晨7時,大多數人還在睡夢中時,著名群租小區中遠兩灣城,號稱上海有史以來最大的一次整治群租房行動打響了。普陀區宜川街道綜治辦、消保等多個部門組成的整治行動小組敲開了租戶大門,鍋碗瓢盆、書桌凳柜,強行搬走,鐵錘揮舞地砸爛分割房間的“墻”。這場閃電行動強行取締了11套群租房“釘子戶”。 租住在中遠兩灣城的小周成了驚弓之鳥,剛來上海工作不久的他一直和女友合租兩室一廳中的一間房。如果按這個說法,他也是整治的對象了。當天他急匆匆咨詢完整改辦后,心里的一塊石頭才落了下來,負責人告訴他:“這一次的整改主要有三個硬性標準:‘是否達到人均承租居住面積5平方米;是否分割房間違章裝修,搭建若干小間;是否違規從事社會旅館經營,按間或按床位出租從事社會旅館經營的。’朋友、情侶合租,只要符合以上三個標準,是允許的。” 9月9日,小區里進出的人依舊很多。 門口停著搬家的大貨車,拖走大包小包的行李。這種場景,小區居民看多了,但這次,未見搬進,只見搬出。普陀區宜川街道綜治辦一位負責人說,在行動前一周就下發了限期整改通知書,但未見動靜,只能強行取締了。9月6日先取締11套群租房,敲敲警鐘。預計11月底,965戶群租客將徹底告別。 早在8月20日,各樓管理處就貼出了業主委員會的公告,公布了8月12日至8月18日書面業主大會,對整治“群租”和“居改非”的投票結果,11559票支持,30票反對,3張棄權。絕大多少業主對這次整改千呼萬喚。 張強今年7月剛從吉林某高校畢業,來上海闖蕩的他,試用期就靠1300元的工資度日。他也與朋友合租在中遠兩灣城。“正式得到通知,七天大限,租客心慌意亂,一時間作鳥獸散,膽小的就馬上搬了,剩下的則提心吊膽。”像張強這樣“聞風喪膽”,逃也似離開的不在少數。“在外工作誰都不愿意惹上點事,聽到消息后,我們一屋全部走空了。” 張強給記者算了一筆經濟賬:中遠兩灣城一套面積80多平方米的裝修房,月租在4000塊左右。群租房便宜很多,不到3平方米的小隔間,價格700元。他的月收入是1300元,交通費每天是6元,吃飯每月350元,已經是最低標準。加上水電費、通訊費,基本上分文不剩。 張強說,租房都困難,買房對他來說簡直是天方夜譚。從2006年8月至2007年8月22日約一年時間內,上海市全市純商品住宅價格從8818元/平方米攀升至10280元/平方米。上海的高房價直接影響了租房市場的價格。“等到一年的試用期滿,每月3000多元的時候再去租一間大一點的。就現在這樣,不吃不喝,一年才能掙一平方米。” “三室一廳的房子,臥房隔墻全部打通,用三角板隔成二十來個小房間。大的10平方米左右,小的就二三平方米。連廚房都被隔成兩間房用來住人。我租的隔間除了容下一張單人床,再沒有多余的地方。打開門就直接在床上活動,行李物品則放在床底下。”碩大個子的他,用“坐豬籠”來形容群租。 “靠窗的房間還有點光,其他隔間整天都是黑糊糊的。電線從地下沿著三夾板“墻壁”牽上來,每間房都是這樣取電。沒有廚房,不能做飯,喝水就自己買礦泉水。”現在說起來,張強已不覺驚奇。“最可怕的是每天早上四點就要起床排隊上廁所、洗漱。廁所也不分男女,誰進去誰用。” “如果有錢的話,誰愿意住那種地方。”但僅這點空間都那么脆弱。“我隔壁的一個中年婦女竟然在里面開了一個婚介公司,每天電話不斷,沒有白天黑夜。本來用水就緊張,她卻常常帶衣服過來洗,電瓶車的電瓶拿到我們那里充。”被這些事情煩著,他每天上班都精神恍惚。 群租:電線短路造成6人死亡 群租存在的隱患,造成的社會危害,是要加強法律管理的原因。群租房往往存在著三大隱患:治安隱患、人身安全隱患以及對相鄰方的影響 和張強一起主動撤離的,還有同屋的幾個室友。有的轉移到親戚朋友家暫住,有的像他一樣到處尋找便宜的公寓。在網上找了好多地方,價格便宜的白領公寓,幾乎都是居民房改建的群租房,幾經轉輾,才找到一家位于徐家匯的職達求職旅舍。 職達求職旅舍市場部經理彭莉告訴記者:“在這間旅舍住的兩百多人中,大部分人都和張強一樣有過群租經歷。自從政府開始整頓群租之后,電話咨詢的人很多,現在房間基本上都是滿的,入住需提前預訂。像這樣經營的集體旅舍,在上海目前只有我們一家。” “當初走得匆匆忙忙,連押金都沒有拿回。”張強說,上海租房是付三押一,剛好住了三個月。“不過也很難討得回來。”向二房東討回押金,他沒有信心。 他說,“我們租房的只是和二房東聯系。二房東從房主那里租來一套房子,然后將房屋改造成一個個的隔間,再轉租出去,賺取其中的差價。我住的那個小區,幾乎有一半的房子都改建成群租房。曾經有一次,整棟樓的二房東聯合起來要價,提高租金。后來,我們也組織起來和他們協商,吵得很厲害。” 2006年12月12日,某群租房里煤氣泄漏,5個房客中毒被送醫院。2007年7月26日,電線短路,引燃一個群租房,造成6人死亡。 “群租存在的隱患,造成的社會危害,是要加強法律管制的原因。群租房往往存在著三大隱患:治安隱患、人身安全隱患以及對相鄰方的影響。” 武漢大學社會系教授周運清說:“群租本身作為一種交易行為,同時滿足了供應和需求兩方,這兩方可以說是皆大歡喜。但是這種交易卻產生了很大的負面的外在性,成為了一種有害的社會行為。對于社區內的其他居民而言的,花錢購買房屋要購買的并不僅僅是這些平方米,還包括這個社區的環境,社區設置的使用,同時買房也隱含著購房者對于社區的合理使用的承諾。由于群租現象,導致單個單元內居住人數急劇增加,對社區公共資源的消耗也大規模增加。” 無論承租人的個人修養多好,素質多高,這些危害都是必然的。另外還有一些因為承租人素質問題產生的危害。此外,消防隱患很難避免。 二房東:因整治遭受致命一擊 2003年、2004年,上海房價飆升,溫州投資客闊步邁入兩灣城,房價大幅上升。2005年房價滯漲,不愿“割肉出倉”的投資客分割房屋出租,這個點子很快被復制 這一次的整治,對二房東來說,也是一個致命一擊。但9月6日整治后,他們只剩下僥幸的一搏。就在7日上午,小劉大著膽子在網上發布了有房出租的信息:中遠兩灣城中潭路100弄,4室1廳0廚1衛,合租650元/月。電話聯系隨時可以看房。 中潭路100弄66號,門口掛著文明樓的牌匾,在9月6日的整治中,它“幸免于難”。 這套房曾經人聲鼎沸。20個人曾同時在這120平方米的房子里共同生活過。15平方米的大房有六張上下鋪床,而9平方米小房則放有四張,共四間房。就這幾天,房子一下冷清了。有一個大房間已經全部搬空,除了幾件行李還散落在那里外。剩下的人也在準備慢慢撤離。 雖然小劉看起來像學生模樣,但已經是熟手,他“操盤”著中遠兩灣城的四套房子。“這些天管得比較嚴,其他三套是分割的房間,暫時不敢出租。剩下這套上下鋪床位的,比較安全,到現在都沒出什么事。” “大房間價格每個月420元,小房間520元,交200元押金。登記學生證和身份證,隨時就可以住進來了。剩下的三套房子都是分成8間,一個月毛利2500元左右,扣除維修費、人工費,一套房一年能賺兩萬多。房屋做隔間的成本在15000元左右,差不多一年就能收回。”他本指望著今年大賺一把,沒料到碰到整改。 盡管小劉一再保證房屋的“安全性”,在言語中仍然透出底氣不足。他沒有想到,在群租“股市”大潮中,自己成了最后一個接盤人。有資料顯示,上海閘北、浦東、閔行、普陀、嘉定等區,三分之一以上的小區都存在“群租”現象。它分布面廣,既有位于市中心區新建小區和中高檔小區內的,又有城郊接合部及農村周邊地區的,村民將大量閑置的私房分隔后出租給外來務工人員。還有商鋪、飯店、娛樂場所、工廠、工業園區周邊的,多以打工人員的集體宿舍為主。 9月6日之前,紅火的群租市場沒有一絲衰退跡象。中遠兩灣城共有“群租”房520多套,分割成3500多間,居住有3800多人,比例最高,大概有1/3。 這一次整改行動發生在中遠兩灣城,絕非偶然。有業內人士認為,大規模的群租現象出現在2005年前后,中遠兩灣城可謂是上海第一“群租”小區。 中遠兩灣城原本屬于普陀舊區改造項目,是上海著名的窮街。它的第一批居民是拆遷回遷的居民,很長一段時間,房價一直低迷不振。 2003年、2004年間,上海房價飆升,溫州投資客闊步邁入兩灣城,房價大幅上升。2005年房價滯漲,銀行利率不斷上升,租金難以償還貸款。不愿“割肉出倉”的投資客想出分割房屋出租,這個點子很快被復制,兩灣城里便大規模出現群租。另外,它靠近火車站,處于較中心的位置,有大量的低價租房的需求,這里成了了大規模群租的第一站。 2006年5月開始的新一輪調控,尤其是營業稅征收時限延至五年和重征個調稅,進一步使大部分投資房進入租賃市場。投資客單獨應對如此多的房客是一件費力的事情,二房東適時而生,低成本接手部分房源,通過制造大量“鳥籠”和薄利多銷獲得高于租賃市場的平均利潤,2006年開始大規模發展。 爭議:法律依據是否充分 群租的確存在問題,但是需要的是規范,并不是取締跟扼殺。把老百姓合理的房地產出租行為扼殺住了,不利于房屋租賃市場的健康發展 但整治的同時,卻引起了整治活動的法律爭議。不少人都質疑行動是否有法律依據。 北京首信律師事務所律師孫勇認為:群租這個問題是房門內的問題,應該是私法調整。既然是私法調整,那么作為公法調整的公權力,也就是我們常說的行政權力是不是應該在私法范圍之外呢? 我們有物權法,我們有物業管理條例,我們有城市房地產管理法,這都是保證公民權利或者賦予政府行政職權的法律法規。那么在這次整治群租行動中,只有一個上海市政府的地方規定,一個規定,就直接把群租戶、“二房東”陷于了不法之列;一個規定,就讓他們成為了執法對象。 上海聯業律師事務所的王展律師認為:“房屋產權人的合法權益,對房子的自由處置,是受到法律保護的,不應該進行限制。群租的確存在問題,但是需要的是規范,并不是取締跟扼殺。把老百姓合理的房地產出租行為扼殺住了,不利于房屋租賃市場的健康發展。” 事實上,8月23日,上海消防總隊調研組曾就群租房問題與盧灣區五里橋街道辦事處街道、“群租房”問題比較突出的盧灣都市花園物業交換了意見,建議采取“以疏為主,疏堵結合”的方法。政府也感到現在執法法律依據不足。 思考:為外來低收入者“留塊地” “群租房”在上海風行,反映出上海居住體系中留給外來低收入人員的位置不多。北京的地下室,廣州和深圳的城中村,這些都是外來低收入人員的住宿場所 群租禁令一出,房客四處流散。 不光是房客,禁令也給遍布上海的服務行業帶來了難題。支撐大城市發展的一大支柱是服務業。而服務行業提供集體宿舍是“慣例”,這通常也是“群租”。 作為老板,西餐廳的陶玖寧很想為員工解決住宿問題,“這樣容易招到人,員工的歸屬感也強些,而且我們有不少是從浙江、武漢等學校招來的中專生,一下子從外地過來,租房自己哪里找得到。”但是上海整治群租房的新規一出臺,陶玖寧放棄了這個想法。按新規給員工租房,陶玖寧坦承吃不消,成本太高。 在浦西的老市中心區的中餐館,面臨的問題更突出。人數多,基本上都是外來人員,房租高,不解決住宿基本上招不到人。 服務行業收入低,大都又位于城市中心位置,如遍布市中心的超市、餐廳等服務部門。新規讓許多服務行業陷入困境,禁止群租,又沒有合適的宿舍選擇,給上海服務行業帶來了嚴峻的考驗,最終受影響的是上海市民。 “城市的管理和城市建設要有長遠性、人性化,不能為了維護一個秩序,影響另一個秩序。”周運清說。 “外來人員在上海打工不容易,他們的成果基本上都留在了上海,自己剩余的并不多,城市應對他們寬容些。”面對群租禁令,餐廳老板陶玖寧很是感慨。 北京的地下室,上海的閣樓,廣州和深圳的城中村,這些都是著名的外來低收入人員的住宿場所。 “群租房”在上海風行,其實反映的是在上海居住體系中留給外來低收入人員的位置不多。廣州近幾年也出現了“房中房”,但遠不如上海那么突出。這要歸因廣州在全國大都市中的一大特色——星羅棋布各區的城中村。有人統計,現在廣州城中村容納著300萬人口,約占廣州總人口數的1/3~1/4,其中相當大一部分是外來人口。 廣州深圳的城中村、北京的地下室,其實是城市居住體系中留給外來人口的一塊地。沒有這些地方,外來人口的居住問題如何解決也是一大難題。 “治理群租房對城市來說是需要的,但不能治理得讓這些人沒有房子住。” 武漢大學社會學系教授周運清說。 上海現在和許多大城市一樣,也有政府提供的廉租房,但申請條件之一是“申請家庭的成員具有本市非農業常住戶口且實際居住”,這把最需要廉租房的外來人員排除在外。 “解決外來低收入人群住宿問題,還是得依靠政府”。周運清教授說。他認為,政府可以通過政策來抑制房價的上漲,利用政策、投資、特殊的經濟杠桿來提供廉租房,如果市場不能提供,就應建一批白領公寓、打工者公寓,這樣來解決城市住房的結構化問題。
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