本報(bào)記者 張延龍實(shí)習(xí)記者 王小萱 南京、上海報(bào)道

　　8月27日的國(guó)務(wù)院住房保障工作會(huì)議明確將經(jīng)濟(jì)適用房定性為 “有限產(chǎn)權(quán)”。按照《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》規(guī)定，出售經(jīng)濟(jì)適用住房年應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府繳納土地收益等價(jià)款，政府可優(yōu)先回購(gòu)。

　　而在這之前，江蘇已經(jīng)開始了經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買者與政府“共有產(chǎn)權(quán)”的試驗(yàn)。

　　試點(diǎn)

　　泰州人劉遠(yuǎn)清(化名)擁有的60余平方米的房子中，45平方米是自己出資購(gòu)買，其余20多平方米產(chǎn)權(quán)歸當(dāng)?shù)卣�府所有，而這部分不歸自己所有的房子，他什么時(shí)候有錢都可以買回來(lái)，“今天有錢買5平方米也可以，什么時(shí)候有足夠的錢，一下子全買回來(lái)也可以。”劉遠(yuǎn)清說(shuō)。

　　從今年起，400余戶泰州貧困人群可住上與政府“產(chǎn)權(quán)共有”的經(jīng)濟(jì)適用房。泰州政府希望以這種方式來(lái)解決當(dāng)?shù)啬切?“不符合

　　按照規(guī)定，當(dāng)?shù)夭疬w戶的拆遷房屋補(bǔ)償金額低于七萬(wàn)元,享受低保或特困家庭，可實(shí)行“共有產(chǎn)權(quán)、租售并舉”的新拆遷安置政策。

　　劉遠(yuǎn)清現(xiàn)在每月需要向政府上繳20多元的租金，政府把租金的標(biāo)準(zhǔn)定得很低，一平方米一塊錢。而當(dāng)劉遠(yuǎn)清希望購(gòu)回那部分不屬于自己的產(chǎn)權(quán)時(shí)，交易價(jià)也將按照他當(dāng)初購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格，房子的升值不會(huì)給劉遠(yuǎn)清帶來(lái)更多的負(fù)擔(dān)。

　　當(dāng)?shù)卣�府承諾說(shuō)，購(gòu)買 “剩余產(chǎn)權(quán)”時(shí)間無(wú)限定，價(jià)格不變，拿到產(chǎn)權(quán)5年后可以上市交易，但增值部分的50%要上繳政府。泰州官員解釋，該市將每年建成500套“共有產(chǎn)權(quán)”經(jīng)濟(jì)適用住房，重點(diǎn)解決人均收入700元以下的符合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房條件的住房困難家庭。今后，該市建造的“共有產(chǎn)權(quán)”經(jīng)濟(jì)適用住房將占經(jīng)濟(jì)適用住房總數(shù)的12%。

　　包括泰州在內(nèi)，江蘇省建設(shè)部門已在無(wú)錫、連云港、高郵、蘇州等5個(gè)城市進(jìn)行“共有產(chǎn)權(quán)”經(jīng)濟(jì)適用房的試點(diǎn)，共安排了近1000戶住房困難家庭。目前除已經(jīng)確認(rèn)的5個(gè)城市，陸續(xù)還有其他試點(diǎn)城市納入其中。

　　此前，在建設(shè)部提交給國(guó)務(wù)院的有關(guān)報(bào)告中曾提出，未來(lái)新建的經(jīng)濟(jì)適用房，“應(yīng)以政府在開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的土地、財(cái)政等綜合投入為標(biāo)準(zhǔn)，劃定相應(yīng)比例，由政府和購(gòu)房者共享產(chǎn)權(quán)。”

　　共有產(chǎn)權(quán)

　　南京市建委研究室主任陸玉龍是“產(chǎn)權(quán)共有”經(jīng)濟(jì)適用房模式的最早提出者。去年5月，中國(guó)社科院研究員劉維新正式向江蘇省領(lǐng)導(dǎo)提出了在江蘇率先試點(diǎn)的建議。

　　江蘇省委書記李源潮在6月10日的批示中說(shuō)：“我贊成經(jīng)濟(jì)適用房制度要不斷創(chuàng)新，以更有效、更合理地解決城市低收入群體的居住問(wèn)題。經(jīng)濟(jì)適用房共有產(chǎn)權(quán)制度的設(shè)計(jì)似更加合理，建議可找有條件的地方試點(diǎn)。”

　　陸玉龍希望以這種模式破解整個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房領(lǐng)域的“保障目標(biāo)錯(cuò)位、居住不經(jīng)濟(jì)、破壞房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)一性、滋生腐敗”等問(wèn)題。

　　陸玉龍說(shuō)：“政府建造經(jīng)濟(jì)適用房成為永久性支出，其建造積極性下降，導(dǎo)致嚴(yán)重供應(yīng)短缺，此外，各地建造經(jīng)濟(jì)適用房80%用于拆遷安置，這違背了保障困難家庭的初衷。”

　　在陸看來(lái)，“人不可能一輩子窮下去，因此圍繞這部分人群建立的保障制度也應(yīng)該是動(dòng)態(tài)的。”

　　在“產(chǎn)權(quán)共有”經(jīng)適房模式下，政府投資獲得住房的另一部分產(chǎn)權(quán)，但應(yīng)向受助購(gòu)房者無(wú)償讓渡占用權(quán)和使用權(quán)，并放棄收益權(quán)，不計(jì)利息，不收租金。當(dāng)受助家庭步入中高收入階段，政府依法行使收益權(quán)和處分權(quán)，或向?qū)Ψ睫D(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)收回投資；或按市場(chǎng)價(jià)格向?qū)Ψ绞杖∽饨穑换蚴召?gòu)對(duì)方產(chǎn)權(quán)，收回房屋的全部占用權(quán)和使用權(quán)；或在市場(chǎng)公開出售，雙方按產(chǎn)權(quán)比例分配收益。

　　“出售時(shí)，和政府按比例分享售房差價(jià)，可以有效遏制富裕人群的投資積極性。”陸玉龍說(shuō)。

　　陸玉龍說(shuō)：“‘產(chǎn)權(quán)共有’模式的本質(zhì)是政府和個(gè)人共同解決個(gè)人保障問(wèn)題。而政府可以把高

　　爭(zhēng)議

　　對(duì)于“產(chǎn)權(quán)共有”經(jīng)適房模式，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心華偉認(rèn)為，“弱勢(shì)群體居住的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于投資的需求，使用權(quán)而不是產(chǎn)權(quán)的獲得是第一位的。對(duì)此，政府需要在土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)方面，進(jìn)行優(yōu)惠。但是，畢竟公共財(cái)政有限，這時(shí)政府擁有一部分產(chǎn)權(quán)，一方面隨房屋的升值得到回報(bào)，另一方面對(duì)于負(fù)擔(dān)不起買房成本的人來(lái)說(shuō)，政府的投入更是降低了他們買房的成本”。

　　復(fù)旦大學(xué)法學(xué)院副教授段厚省認(rèn)為，“產(chǎn)權(quán)共有”屬于法律上的一個(gè)特例，可能是非典型的一種政策。而在《物權(quán)法》中，也并沒(méi)有涉及政府與個(gè)人產(chǎn)權(quán)共有的專門規(guī)定。

　　復(fù)旦大學(xué)民法學(xué)教授劉士國(guó)認(rèn)為，我國(guó)的房產(chǎn)改革基本是朝住房私有化的方向發(fā)展。產(chǎn)權(quán)共有這種想法基本屬于一種特例，也屬于國(guó)家照顧困難群體實(shí)行救濟(jì)的一種方式。“產(chǎn)權(quán)共有也是一種獨(dú)立的方案，但不是長(zhǎng)期，也不是基本的一種方法。”

　　來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)網(wǎng)