長沙“百億地王”疑涉政企內部交易被迫押后出讓！

　　這條頗具爆炸性的消息，近日在當地業界悄悄流傳，也讓6月初以來越炒越熱的“長沙要拍出全國地王”的新聞峰回路轉，高潮迭起。

　　這座南方城市的盛夏七月實在悶熱難當，一場風雨似乎隨時隨地會鋪天蓋地來襲，而其逐漸火爆的房地產市場，也因為這一事件而隱隱然傳來風雷之聲。

　　“地王”拍賣前得主已“內定”？

　　“新河三角洲算是最靠近市中心的城北區域了”，出租車司機小陳習慣性地將距離換算成金額，“從長沙市中心五一大道到新河打車費大約13元，路修好了會更快一些。”

　　在他看來，新河三角洲以及隔瀏陽河相對的五合垸一帶，是長沙近郊環境最好的地方之一。“那里是湘江和瀏陽河交匯處，離商業旺區又不遠，將來肯定要開發很不錯的樓盤。”他說。雖然他不敢肯定光靠開出租掙的錢，自己能不能到那兒也買上一套房子。

　　長沙市政府同樣看重這塊好地方。在其發布的規劃中，新河三角洲有了一個時髦的名字：“文化曼哈頓”區。政府打算投入至少120億元，興建市級圖書館、博物館和音樂廳等。

　　正因為如此，6月初三角洲內一幅面積約1178畝地塊的出讓公告，更讓眾多開發商怦然心動。

　　然而，令大多數有意試一試的開發商困擾的是，政府只是發布一紙公告，卻遲遲沒有正式公開具體出讓條件和競拍資格等詳細資料。據準備參與競價的開發商透露，政府擬定的競拍資格“限制相當多”，除了要求先支付10億元競拍保證金外，還對有意參與企業的開發能力提出非常高的要求，例如必須曾經開發過總建筑面積在300萬平方米以上的單個房地產項目等。

　　“就算萬科這樣的行業老大也沒如此開發能力，這不是堵死了國內房企參與競爭的可能性嗎？”有開發商抱怨說。

　　即使沒有這些條件限制，這一巨無霸地塊46.38億元的驚人起拍價，也足以讓大多數房企知難而退了。有長沙地產界人士大膽推測，這幅地塊估計能賣到90億元以上，可望刷新中國土地單幅成交價的最高紀錄。

　　其實，長沙地產圈內早就流傳“新河三角洲地塊開發商早已由政府內定，拍賣只是走過場而已”的說法。甚至有傳言稱，該“內定”開發商事先已通過非招標程序，以代建形式簽下了地塊的各項配套工程合同。

　　從政府內部傳出的最新說法是，這家神秘的“內定”開發商是香港和黃地產。但直至本報截稿前，記者仍未能從第三方權威渠道證實該說法。長沙市官方也一直不愿就此作出任何正面回應。

　　就在該地塊原定公開出讓的7月6日前數天，長沙市國土局突然發出通知，稱此次拍賣延期至7月24日進行，通知中沒有解釋延期的具體原因。外界猜測，可能是因為受到各方尤其是一些開發商質疑的壓力。

　　政府也怕企業“炒地”？

　　7月4日，記者輾轉接觸到長沙市國土局某官員，他私下表示，新河三角洲地塊出讓絕不存在什么“內部交易”，政府的出發點是希望土地交給有實力的開發商，若不加限制，讓根本不夠格的普通開發商有機可乘，把項目搞砸了，結果很可能是破壞長沙市在該區域的整體建設規劃。

　　“我們現在就是擔心有人不計成本拿地，最終目的不是開發，而是囤積起來等待升值后再轉手，”他說，“何況地塊的競拍資格還沒有正式出臺，市場上一切說法都是流言。”

　　對此解釋，一位自稱有意參拍的開發商并不以為然：“要交10億元的保證金，怎么可能是兒戲？如果政府有顧慮可以用嚴格的付款方式來加以控制。”比如6月份廈門建發集團5.33億元拍下的長沙城內天心區一幅土地，國土局事前就開出相當“苛刻”的條件，競得人要在7天之內先付4億元，一個月內必須付清全部地價款。

　　政府對此的擔心，也許并非全無道理。去年10月，在新河三角洲對面、有“中南第一地”之稱的五合垸地塊拍賣，由湖南投資集團子公司湘水雅境房地產公司以10.25億元競得，但不到兩個月，后者就把地塊權益全部轉讓給了黃如論的世紀金源集團。據知情者透露，湖南投資集團由此坐收至少2.7億元利潤。

　　湖南投資集團是湖南省第一家上市企業，官方背景極濃，主要從事收費路橋投資及經營。有分析認為，湖南投資與世紀金源可能早在拍地之前就已達成合作計劃，前者利用其當地根深葉繁的關系拿地，世紀金源則支付相應“勞務費”。但到目前為止，這一猜測未得到更多可靠渠道證實。

　　“土地是國家的，增值收益也應該是政府所有。政府之所以要在新河三角洲地塊的出讓上十分慎重，就是提防諸如此類的情況發生。”上述國土局官員稱。

　　誰不按牌理出牌？

　　與國內不少大中城市一樣，長沙市政府早年也有一整套屢試不爽的招商引資手段。比如城市建設需要大筆資金投入，而政府又難獨力承擔，就會引進一些資金實力雄厚的大型企業協助投資開發，并相應地以相當優惠的條件和地價出讓一幅或數幅土地作為回報。

　　但自從2004年“8·31土地出讓大限”之后，經營性土地出讓一律走公開“招拍掛”渠道，這類權宜之計便越來越難以為繼。

　　據長沙地產界人士透露，今年6月讓廈門建發集團奪得的那幅天心區地塊，原來是香港地產大鱷恒基兆業集團相中的，恒基集團營業部總經理謝偉銓曾公開表示“非常看好該地塊”，拍賣前夕，謝數度親赴長沙疏通政府關系，恒基的開發實力也得到政府官員們一致認同。

　　“政府要求競得人必須在7天內支付4億元，并在一個月內繳清全部地價，這種規定此前很少見，不排除就是為了助恒基一臂之力。”這位人士說。

　　現場情況顯然超出了恒基和政府官員的預料。當地塊報價從底價2.4億元飆升至5億元時，現場督戰的謝偉銓已有些無奈。最終廈門建發集團以5.33億元投得地塊后，據說謝偉銓曾一度長嘆：“現在到內地拿地真不容易！”業界人士分析，這一地價水平已超出恒基擬訂的出價上限，香港房企在內地出手通常較為保守，一旦超出預算就不會再作現場調整。

　　但恒基失之交臂的這塊地，無論從規模還是資金投入量，都難以望新河三角洲地王項背。假如真如傳聞中那樣，政府與財大氣粗的和黃已達成默契，那恐怕沒有誰能阻止這一“交易”成為現實。讓政府官員和相關企業費盡思量的是，事情怎么才能做得漂漂亮亮，不授人以話柄。

　　“一切按游戲規則運作，輸贏大家都沒話說，如果不按牌理出牌，那就不好交代了。”一位曾準備參與新河三角洲拍賣的全國性開發商高管的一席話，或許可謂一針見血。

　　資料鏈接

　　長沙新河三角洲“百億地王”

　　新河三角洲片區地處長沙市中心城區北側，西臨湘江，北依瀏陽河，南抵319國道，東靠芙蓉北路，總用地面積約200公頃(3000畝)，規劃面積約147公頃(2205畝)。按照市政府規劃，該片區為“文化曼哈頓”區，計劃投入120億元，興建市級圖書館、博物館和音樂廳等。

　　7月24日，長沙國土部門將公開整體拍賣其中的785200平方米(約合1178畝)經營性用地。該地塊競價保證金10億元，起始價46.38億元，據預測最終成交價可能逼近100億元，有望刷新中國土地單幅成交價最高紀錄。該幅土地包含商業用途面積152390平方米(約228畝)，住宅用途面積632800平方米(約950畝)。(中國經營報記者：龍飛)