地產信托業(yè)務增速過快，地產商資金回籠風險加大 二三線小信托兌付難度增加

　　昨日，有消息稱，繼9月份銀監(jiān)會清查信托公司地產相關業(yè)務后，由于房地產信托業(yè)務增速過快、風險高漲，銀監(jiān)會日前叫停渤海信托、方正東亞信托、四川信托、五礦信托四家信托公司的房地產信托業(yè)務，為期3個月。不少分析師指出，隨著房地產調控的繼續(xù)推進，未來房地產商資金回籠風險加大，不少二三線小房產項目信托兌付難度或將增加，此前不規(guī)范的信托項目風險將隨之暴露。

　　叫停違規(guī)信托殺雞儆猴

　　據(jù)了解，四家公司中，方正東亞信托、四川信托、五礦信托為2010年完成重組開業(yè)，為了拼業(yè)績，在房地產信托業(yè)務上表現(xiàn)激進。而海航集團控股的渤海信托則因為與大量經(jīng)營不夠審慎的小開發(fā)商合作而被喊停。

　　根據(jù)渤海證券的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1—9月份，集合資金信托產品成立2905個，成立規(guī)模為5019.87億元，同比分別上漲104%和105%。從同比增速來看，無論是月度數(shù)據(jù)還是累計數(shù)據(jù)，都表明集合信托成立數(shù)據(jù)仍在快速增長。從1—9月份的成立數(shù)據(jù)來看，在各種信托資金投資領域中，成立規(guī)模占比最高的依然是房地產。房地產信托的成立規(guī)模為2215.95億元，占比為44%。

　　在銀行信貸壓縮的情況下，房地產信托業(yè)務呈爆發(fā)式增長，房地產信托流動性風險逐漸積聚，并由于房地產市場銷售不佳，部分產品不能如期兌付的風險加大。出于對風險控制的要求，監(jiān)管層要求各信托公司嚴格管控房地產信托的發(fā)展規(guī)模，控制發(fā)行速度，并要求信托公司所有涉及房地產相關業(yè)務，都要到監(jiān)管部門進行逐筆審批。從9月開始逐個監(jiān)測存量項目的兌付風險。現(xiàn)在直接叫停四家公司業(yè)務，監(jiān)管逐漸升級。

　　此前，綠城集團旗下房地產信托遭遇調查，不少分析人士認為銀監(jiān)會的摸查只是旨在了解信托公司的總體產品構成和風險情況，而不會叫停房地產開發(fā)企業(yè)的新信托產品銷售。但這一次升級行動，對行業(yè)形成了殺一儆百的震懾作用。

　　兌付風險加大 銀行開始關注風險

　　實際上，繼二季度房地產信托環(huán)比大幅增長24%之后，房地產信托產品增長有所減速，銀監(jiān)會為房地產信托產品設定的資本金要求為3%，2011年信托的快速增長已令許多大型信托公司趨近資本充足率要求下限。

　　中金公司分析師白宏煒認為，而與銀行貸款相比，目前房地產企業(yè)信托杠桿的披露可能不夠充分。今年二季度房地產信托總額為人民幣6050億元，環(huán)比增長24%、同比增長92%，房地產開發(fā)商的銀行貸款總額約為人民幣3.4萬億元。

　　此外，如果房地產信托項目出現(xiàn)違約，銀行可能蒙受一定的間接信貸損失，因為許多信托貸款都是項目母公司所擔保，而且許多銀行都可能因為分銷這些產品而面臨信譽風險。目前，有消息指四川信托最近開售的“川信·青島凱悅”房地產信托產品是“借新還舊”，目前已被工商銀行、建設銀行排除在可合作信托公司名單之外。

　　據(jù)了解，該項目與中融信托去年投資的是同一項目，多家信托公司風控部門都沒通過的項目卻在四川信托順利上馬。“像綠城這些信托，我們早就不敢跟他們合作了，碰都不敢碰，風險太高了。事實上，不少項目都存在資金收不回改頭換面再貸再募集的情況，杠桿也越來越高。”某股份制銀行負責理財產品開發(fā)的相關負責人告訴記者。“還有不少信托公司募集的信托資金只是幫開發(fā)商增加項目資本金，好再向銀行貸款，資金杠桿非常高。”

　　此外，中金分析師認為，如果當前緊縮立場繼續(xù)，那么開發(fā)商應會在2011年四季度和2012年上半年面臨更大的現(xiàn)金流難題。房地產開發(fā)商現(xiàn)金無法回籠，也將會導致房地產信托項目不能如期兌付。一旦信托資產違約將有可能給購買信托產品的投資者造成損失。

　　目前，監(jiān)管層的這些舉措使得信托公司開展房地產信托業(yè)務的道路受到嚴重阻礙。為規(guī)避風險，擴大新的盈利業(yè)務，不少信托公司紛紛轉向新的投資領域，這些領域主要有保障房、藝術品、礦產資源和基礎設施產業(yè)、工礦企業(yè)等領域。渤海證券分析師認為，投資領域的多元化有利于信托業(yè)規(guī)模的繼續(xù)壯大。具有融資資格和融資能力的信托公司，其凈資本補充速度較快，因此業(yè)務規(guī)模擴張的潛在空間較大。

　　●南方日報記者 黃倩蔚