用“焦灼”形容地王不過分

　　文/《財經國家周刊》記者 蘭亞紅 

　　一線城市抗風險最強，但開發商要想進入或留守一線樓市，除了高價拿地別無它途。

　　前一刻在火焰上跳舞，下一刻愁容爬上了額頭。近期在北京瘋狂拿地的開發商，正經歷著有史以來的最嚴峻考驗。

　　11月19日，彭博報道稱，“由于土地的最終價格超過了預算”，華潤置地和招商局置地決定退出聯合華僑城拿下的北京史上總價第三貴的地塊。

　　實際上，在當天拿地后1小時內，就已經傳出華潤和招商有可能退地的消息。但這并沒有改變此后北京土地市場逢拍必出地王的火爆。

　　據北京市國土局官網發布的土地交易結果統計，自10月20日起的一個月時間內，北京共成交25宗土地，成交樓面價全部刷新了區域最高價。

　　一個越來越明顯的事實是，隨著地王頻繁出現，“北京新上市商品房將全面豪宅化”，成了輿論關注的焦點，開發商的豪宅產品去化競爭也日益激烈起來。萬科集團原執行副總裁、優客工場創始人毛大慶感嘆：“實在不知道，這么多頂豪將會賣給誰？”

　　風險不僅僅考驗著開發商。接受《財經國家周刊》采訪的多位業內專家認為，隱性的風險也正在考驗地方政府。

　　目標客戶群你在哪？

　　11月18日下午，時隔6年之后，綠城拿下區域地王，重返北京市場。綠城與中交和平安組建聯合體，以總價57億元拿下北京門頭溝一宗土地，扣除公租房配建，樓面價達3.32萬元/平方米。

　　綠城執行董事李青岸對媒體表示，最終成交的樓面價已經超過拿地前一晚三家達成的3萬元心理價位，達到三方的心理極限。但是，這塊地三家勢在必得。拿地前，綠城、中交、平安已經做了近2個月的準備，股權分割、誰來操盤都已討論明確。

　　李青岸說，按照拿地前預估的3萬元/平方米樓面價，加上建安、稅費等成本，項目最終成本價是4萬元多一點，如果周邊房價能賣到4.5萬元/平方米以上，盈利空間還是很大的。

　　而在最終以3.32萬元/平方米的樓面價拿地后，綠城負責此次拿地事宜的總經理李駿則表示，“壓力還是大，未來項目房價會引領門頭溝”。

　　問題來了：目標客戶群在哪？

　　綠城一位高管表示，過去在北京北部做豪宅項目看得見客戶，但如今在門頭溝做豪宅，什么人會來買還沒有完全想好。李駿說，“這個項目拖不得”，因為土地溢價(升值)可能連資金成本都覆蓋不了，到明年11月，項目一定要產生貨值來支撐銷售。

　　《財經國家周刊》記者了解到，為規避出現如華潤、招商、華僑城聯合體拿地后“解體”的風險，拿地前，綠城、中交、平安三方設置了防火墻，不能毀約。

　　一邊高價拿地王、一邊殫精竭慮的開發商，不止綠城一家。

　　10月30日，天恒、中糧、首創聯合體以總價85.95億元拿下北京豐臺區南苑地塊，扣除5.6萬平方米公租房配建，樓面地價超5萬元/平方米，是北京史上總價第二高地塊。

　　接受《財經國家周刊》采訪的北京天恒置業集團有限公司地產事業部總經理周興表示，“樓面價與其預期地價差不多”，但同樣要規避風險�！暗貕K不會做成超豪，要合理安排開發周期，精細化經營�！�

　　“大家可能對預期有期盼，但現在誰家日子怎么過心里都有數，拿完之后也暈。你期待下一個企業拍出更高的地價救你，但是他不來你就得等著。”華遠地產總經理孫懷杰對《財經國家周刊》說。

　　未來就是靠豪賭？

　　開發商大手筆拿地的理由被概括為三點：一是在全國房地產整體供過于求的現狀下，一線城市抗風險最強、最具市場活力、最有增長預期；二是開發商要想進入或留守北京樓市，除了高價拿地沒有別的選擇；三是拿地主角是國企尤其是央企，他們的融資相對容易，成本較低。

　　李青岸表示，在拍賣槌敲響后，接到了至少三家銀行的電話，有的提供開發貸，有的提供按揭貸，有的說一攬子統籌，有的還說可提供低至5%的開發貸利率。

　　過去綠城資金成本至少超過10%，加上7%-8%的稅費，3%-4%的管理費用，倒推計算樓面價，綠城將面臨虧本，但中交控股綠城之后，降低的融資成本讓他們膽子更大。

　　如李駿所言，明年土地溢價是否能夠覆蓋資金成本并沒有多大把握。同策咨詢研究部總監張宏偉也認為，豪宅產品運作周期長，如房企擴張的非理性與市場調整期相遇時，拿地王的企業就有可能陷入資金鏈斷裂的風險。

　　一位深諳北京樓市現狀的專家告訴《財經國家周刊》記者，今年前3季度，北京住宅投資增長為1%，施工面積同比增長為-4.1%，新開工同比增長-3.3%，這與市場銷售當中的熱鬧景象形成了鮮明反差。

　　問題又來了：開發企業投資意愿、拿地意愿是與消費側的需求相吻合，還是“賭”明天？據中原地產研究部統計，疊加部分老項目，今后幾年北京售價預計超10萬元/平方米的豪宅項目將有50個、超過3000套的供應。他們認為，北京樓市豪宅去化競爭壓力巨大。

　　周興也對《財經國家周刊》記者坦言，聯合體拿地資金風險分擔并不是決定性的，現在市場競爭白熱化，要求開發商把項目做到極致，全鏈條線上都需要優勢，不能在任何一個環節上出現短板，這才是決定性的。

　　對于地方政府來說，表面看土地出讓金進賬越多越好，但面臨的隱性風險同樣不容小覷。

　　上述北京樓市專家指出，北京住宅售價正將中等及中等偏下收入家庭驅離新房市場，轉而淪為新的“夾心層”或被政策保障的對象，這與政府設定的住房保障政策初衷不盡一致，“拉抱怨”的信號很可能讓政府兜底壓力增加。

　　一位國土系統專家對《財經國家周刊》記者表示，北京高地價與過去一些年來北京城鄉建設過度依賴土地財政有關。商品住宅地價過高，勢必會帶動其他行業地價或用地成本的上升，對產業發展、社會事業等各方面建設都會帶來不利影響。這或許是眼前拿到高額土地出讓金“喜事”之外，應該想到的“愁事”。

　　“居住成本的上升會帶來所有產業成本的水漲船高，導致應該保留的產業也外遷，最后降低的是整個城市的競爭力。”廈門市規劃委原主任趙燕菁對《財經國家周刊》記者說。