商品房過剩總庫存21億平方米，一線與三四線城市市場(chǎng)迥異
社科院：樓市進(jìn)入結(jié)構(gòu)性過剩時(shí)代
中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院3日發(fā)布《中國住房報(bào)告(2015-2016)》。報(bào)告指出，2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房形勢(shì)超出預(yù)期。一方面投資增速呈俯沖式下降，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)直接貢獻(xiàn)幾乎為零；另一方面，庫存高企，去化壓力增大，商品住房過剩總庫存高達(dá)21億平方米，僅現(xiàn)房庫存去化就需23至24個(gè)月。與此同時(shí)，住房市場(chǎng)步入“結(jié)構(gòu)性過剩”時(shí)代，內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡，“一線城市供求矛盾突出”與“三四線城市供過于求”并存。
報(bào)告稱，2016年中國樓市內(nèi)部條件與外部環(huán)境并不樂觀，在此背景下，房?jī)r(jià)存在較大幅度下跌的波動(dòng)運(yùn)行可能性，但由于宏觀政策進(jìn)一步寬松，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)硬著陸。
加劇 現(xiàn)房庫存去化周期高達(dá)24個(gè)月
報(bào)告指出，今年以來，雖然宏觀政策一再寬松，商品住房庫存去化卻難見好轉(zhuǎn)。作為代表開發(fā)商預(yù)期、潛在庫存以及市場(chǎng)需求的新開工面積、施工面積以及竣工面積三個(gè)典型指標(biāo)，雖然整體趨緩，供應(yīng)量減少，但待售庫存壓力卻沒有較大緩解。
具體來看，新開工方面，自年初以來同比持續(xù)下滑，2月到9月之間累計(jì)額的同比增長(zhǎng)率甚至為-13.5%到-20.9%。施工面積方面，自2004年10月8.8%的同比增幅逐步放緩至2015年8月的0.2%。竣工方面，則僅維持在-10%到-20%。
盡管投資、施工等數(shù)據(jù)大幅放緩，但新建商品住房待售量卻未減，截至10月底，新建商品住房待售面積為43654萬平方米，同比上升14%。
中國社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛表示，宏觀政策刺激力度加大，特別是信貸寬松，促使5月以來住房銷售速度顯著提升，但市場(chǎng)觀望情緒濃厚，仍未扭轉(zhuǎn)庫存高企的現(xiàn)實(shí)，也再次說明了庫存的嚴(yán)峻性。
“商品住房過剩總庫存量高達(dá)21億平方米。”倪鵬飛說。報(bào)告指出，目前現(xiàn)房方面，去化超過18個(gè)月以上的過剩1億平方米，期房方面，去化超過2年的過剩面積達(dá)19.96億平方米。
以2015年商品住房總庫存計(jì)算，總庫存預(yù)計(jì)達(dá)39.96億平方米，其中，期房庫存即在建房待售面積35.7億平方米，去化周期達(dá)4.5年，現(xiàn)房待售面積方面，庫存4.26億平方米，去化周期為23個(gè)月。值得注意的是，按照最大合理庫存存銷比例，商品住房合理總庫存僅為22億平方米，其中，現(xiàn)房庫存去化周期18個(gè)月，面積為3.21億平方米，期房去化24個(gè)月，涉及15.78億平方米。
去化周期方面，目前現(xiàn)房庫存高達(dá)23至24個(gè)月，遠(yuǎn)高于6至18個(gè)月的合理區(qū)間，較2012年的11個(gè)月左右更是大幅上漲。
失衡 住房市場(chǎng)步入“結(jié)構(gòu)性過剩”時(shí)代
報(bào)告指出，當(dāng)前我國住房市場(chǎng)一個(gè)很突出的問題是，住房市場(chǎng)發(fā)展嚴(yán)重失衡，結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存。一線城市住房供求矛盾突出，房?jī)r(jià)畸高；三四線城市及部分二線城市住房市場(chǎng)呈現(xiàn)階段性過剩，庫存高企，房?jī)r(jià)下跌。
社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院鄒琳華博士表示，過去十年，在快速城鎮(zhèn)化與工業(yè)化浪潮的推動(dòng)下，城鎮(zhèn)住房整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。但2014年以來，住房總量“供不應(yīng)求”時(shí)代淡出，“結(jié)構(gòu)性過剩”時(shí)代到來。
鄒琳華表示，雖然住房總量短缺時(shí)代已過去，三四線城市住房短期過剩明顯，但由于人口的凈流入及收入水平的提高，一線城市住房現(xiàn)階段仍存部分短缺。
同時(shí)，在部分大城市，住房面積狹小和職住不平衡等結(jié)構(gòu)性短缺問題嚴(yán)重。而許多二線城市如西安、青島等，都出現(xiàn)了大戶型優(yōu)質(zhì)住宅銷售狀況較好，而90平方米以下的小戶型銷售遇冷的局面。
報(bào)告指出，在內(nèi)部結(jié)構(gòu)性過剩嚴(yán)重、外部環(huán)境趨于惡化的條件下，如果仍繼續(xù)原有的“經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化”導(dǎo)向，刺激住房消費(fèi)以維系高房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)，將加重住房結(jié)構(gòu)性過剩。
倪鵬飛表示，過去十年，雖然住房市場(chǎng)促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，但被作為宏觀經(jīng)濟(jì)支柱與地方政府財(cái)源，也承載了過多的壓力。“房?jī)r(jià)被認(rèn)為可漲不可跌，也使城鎮(zhèn)居民家庭負(fù)擔(dān)過重，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)內(nèi)需不足，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型乏力。”
預(yù)警 明年房?jī)r(jià)或較大程度下跌波動(dòng)
倪鵬飛表示，2015年6月后，房地產(chǎn)銷售面積一改同比下降趨勢(shì)，出現(xiàn)明顯的回暖趨向，升中企穩(wěn)。但在宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力、結(jié)構(gòu)調(diào)整與短期增長(zhǎng)有沖突的背景下，不能保證2016年房?jī)r(jià)穩(wěn)定的可持續(xù)性。考慮到宏觀政策影響與自我調(diào)整程度，2016年房?jī)r(jià)或存在較大程度下跌波動(dòng)的可能。
此外，倪鵬飛指出，在政策激勵(lì)下，2015年商品房銷售量接近2013年峰值水平，改善性需求大幅釋放。但從目前來看，銷售增長(zhǎng)卻顯乏力，庫存壓力緩解有限。因此，2016年住房市場(chǎng)回暖基礎(chǔ)不穩(wěn)，波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大，分化或趨于嚴(yán)重。但他同時(shí)表示，由于金融環(huán)境寬松，購房信貸成本處于歷史低點(diǎn)，因此，房?jī)r(jià)并不會(huì)出現(xiàn)硬著陸，仍以相對(duì)穩(wěn)定為主。
報(bào)告建議，住房市場(chǎng)發(fā)展應(yīng)與轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式相結(jié)合，通過適度藏富于民，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。如出臺(tái)按揭貸款利息抵扣個(gè)人所得稅政策，降低購房還款負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)居者有其屋和藏富于民雙重目標(biāo)。對(duì)居民家庭購買首套普通商品住房提供購房補(bǔ)貼和利息補(bǔ)貼。
“應(yīng)減免普通商品住房交易稅費(fèi)，促進(jìn)自由遷徙和居住條件改善。”倪鵬飛表示，應(yīng)擴(kuò)大契稅優(yōu)惠，所有普通商品住房契稅均按1%的優(yōu)惠稅率收取；取消2年限制，所有普通商品住房交易免征營(yíng)業(yè)稅；取消自用5年及唯一生活用房限制，所有出售普通商品住房的所得均免征個(gè)人所得稅；對(duì)于賣一買一的換房需求除給予稅費(fèi)減免外，還可給予適度財(cái)政補(bǔ)貼。
對(duì)于供給端，倪鵬飛表示，應(yīng)減少開工，扶持開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。例如主業(yè)不是房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型時(shí)，在土地用途調(diào)整、行政審批、稅費(fèi)方面給予部分扶持。并鼓勵(lì)企業(yè)并購重組，以減少爛尾風(fēng)險(xiǎn)。
而對(duì)于房?jī)r(jià)畸高、住房供需矛盾突出的熱點(diǎn)城市，倪鵬飛表示，應(yīng)加大普通住房土地供應(yīng)，加快住房用地入市節(jié)奏，對(duì)未完成供地任務(wù)的城市將調(diào)減整體供地指標(biāo)作為懲罰。同時(shí)在補(bǔ)交土地出讓金和科學(xué)規(guī)劃的前提下，支持商改住、工改住。
倪鵬飛表示，未來三大政策目標(biāo)包括去庫存、防風(fēng)險(xiǎn)、促投資。具體來看，加快對(duì)未來5年總供給的88.2億平方米庫存的消化，并保持價(jià)格平穩(wěn)，防止大起大落，帶來違約風(fēng)險(xiǎn)。投資負(fù)面，促進(jìn)投資維持10%左右的增速，恢復(fù)正常水平。
