如果像投資房產(chǎn)一樣投資股市
文/艾振強(qiáng)
投資房產(chǎn)的人，不僅會(huì)做扎實(shí)的調(diào)研，而且還有耐心并能夠等待。而在投資股票上，我們卻鮮能看到這樣有耐力的沉浮。
割肉出場(chǎng)，血流滿地的小散們欲哭無淚，等舔干凈了傷口，不免感慨，莫炒股，炒股必被割肉。一線城市的樓市火爆，開發(fā)商以及享受價(jià)格上漲好處的既得利益者（包括普通民眾）自然十分驕傲，幸虧我當(dāng)年英明神武，果斷入手，不然又是幾個(gè)億打水漂。經(jīng)歷長(zhǎng)達(dá)一年時(shí)間凄凄慘慘戚戚的三四線城市的樓市營銷人員也趕緊扯開大旗，鮮明地亮出：還是買房好，炒股可能褲衩都輸?shù)�，房�(jī)r(jià)再怎么跌，房子總歸還是在的??
長(zhǎng)久以來，中國股市被試圖一夜暴富卻巨虧者，從未入場(chǎng)實(shí)踐過的專家學(xué)者黑出了翔，硬生生地在全世界劃分出了“股市”和“中國股市”兩個(gè)版圖。A股真的爛到無可救藥了嗎？在中國買房一定比炒股（證券投資）的收益高嗎？房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，A股上市公司就是全國企業(yè)中的中堅(jiān)力量，畢竟上市是有門檻的，不是誰想上就能上的。
既然上市公司都是高大上的主，為什么現(xiàn)實(shí)中多數(shù)人從買房中賺了錢，卻在股市中虧損累累呢？到底是因?yàn)锳股爛透了，還是因?yàn)槿诵缘呢澙放c恐懼在作怪？如果人們能像炒房一樣去炒股，結(jié)果會(huì)怎樣？
房?jī)r(jià)確實(shí)漲了很多，但沒你想的多
2007年3月，劍橋大學(xué)商學(xué)院收到英國前首相布萊爾的一封抗議信，強(qiáng)烈要求商學(xué)院將MBA教程中有關(guān)其炒房失利的案例刪除。但商學(xué)院沒有被位高權(quán)重的首相嚇到，繼續(xù)使用這一素材。
事情緣起于布萊爾夫婦此前先后投資購買了5處房產(chǎn)，結(jié)果都沒有獲得利潤，反而為此背負(fù)了500萬英鎊的貸款。為了還房貸，布萊爾不得不到處去演講賺錢。更悲催的是，其“屢戰(zhàn)屢敗”的經(jīng)歷還被劍橋大學(xué)盯上，并將他的房產(chǎn)投資當(dāng)作典型的失敗案例寫入到大學(xué)的MBA教學(xué)案例中。
中國人看了，大多數(shù)會(huì)表示不屑——還英國首相呢，還治理大英帝國呢，中國跳廣場(chǎng)舞的大媽都比你會(huì)炒房！
確實(shí)，在中國北上廣深的黃金地段，過去二十年，房地產(chǎn)大多漲了幾十倍，不少炒房者因此賺的盆滿缽滿，獲得人人艷羨的財(cái)務(wù)自由。即便未能搶到一線城市核心地段的房產(chǎn)，只要在大城市買了房的，過去十余年里個(gè)人或家庭的總資產(chǎn)也水漲船高。因?yàn)樽?003年，房地產(chǎn)被提到國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位以后，全國——特別是一線城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的曲線瞬間變得陡峭起來，這種大的趨勢(shì)一直持續(xù)到2013年。
2003年~2010年，一線城市的平均房?jī)r(jià)約漲了4倍，而2010年~2013年，又漲了大約1.5倍，因此10年間，一線城市的房?jī)r(jià)整體大約漲了6倍。然而，將范圍擴(kuò)大一些，則又是另外一番景象。全國房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)曲線比北京、上海要平緩得多。2003年~2010年百城住宅平均價(jià)格走勢(shì)顯示，期間三線城市住宅平均價(jià)格只上漲了1.2倍左右，2014年的均價(jià)甚至回到了2010年的水平。
炒股的收益率，其實(shí)并不比買房低
海南有著全中國最豐富的海景資源，大大小小的別墅、洋房、海景公寓也遍布在蔚藍(lán)色的海岸線上。這些旅游度假物業(yè)的持有者都是社會(huì)上相對(duì)富有的階層。然而，由于業(yè)主基本上都是島外居民，多數(shù)只有在冬季避寒時(shí)才會(huì)去居住，因此一年中大部分的時(shí)間都是空置的。物業(yè)空置不僅損失收益，而且在海島潮濕的環(huán)境下，長(zhǎng)時(shí)間無人居住，家俬還容易因上潮而變壞。
為了幫助業(yè)主解決空置的問題，開發(fā)商們通過與一呆、途家之類的平臺(tái)合作，與業(yè)主簽訂協(xié)議，在業(yè)主離開期間將物業(yè)出租給游客，每年可以為業(yè)主帶去5%左右的收益（收益率=年租金收入/購置物業(yè)的總價(jià)）。
多數(shù)的住宅物業(yè)不同于海南的旅游地產(chǎn)，但是一個(gè)人買了住宅物業(yè)，要么自己住，要么在賣出之前租給別人住，空置坐等升值的當(dāng)然也有，但如果買的套數(shù)多，而且持有的時(shí)間又比較長(zhǎng)，多數(shù)會(huì)出租。相較之下，這些業(yè)主出租房子獲得的回報(bào)率比旅游地產(chǎn)可要差遠(yuǎn)了。北上廣深是全中國房?jī)r(jià)最高的地方，大城市，年輕人追夢(mèng)的地方，人口扎堆??深圳、廣州一個(gè)小小的城中村能容納十余萬人。除了度假區(qū)，這些城市的商品住宅租金一定是最高的，這一點(diǎn)僅僅從年輕白領(lǐng)們“每個(gè)月都在給房東打工”的抱怨聲中即可窺見。
可是，中原地產(chǎn)最近7年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年以來，傳統(tǒng)4大一線城市的二手住宅租金回報(bào)率整體呈逐年下滑的態(tài)勢(shì)。如果業(yè)主買了房只是用于出租賺取收益，那可以說這項(xiàng)投資越來越不劃算了。
那么，投資股票又該當(dāng)如何呢？A股各板塊的股息回報(bào)率波動(dòng)較大，但是在2013年的時(shí)候，上證A股的股息率已經(jīng)逼平上海與北京的二手住宅租金回報(bào)率。如果換成是工商銀行這樣分紅給力的標(biāo)的，最近數(shù)年都可以輕松秒殺全體一線城市的二手住宅的租金回報(bào)率。
正是因?yàn)榭吹搅诉@點(diǎn)，筆者在2012年三季度以來持續(xù)地買入工商銀行的股票（與筆者的那位同學(xué)恰好相反），作為保守性投資的一部分，兩年多以來，不僅每年有不錯(cuò)的分紅，而且還獲得不小的資本利得。
如果能用投資房子的精神去炒股
采用租金回報(bào)率分析法計(jì)算，租金回報(bào)率=（稅后月租金－每月物業(yè)管理費(fèi)）× 12/購買房屋總價(jià)。一線城市的租金漲勢(shì)讓年輕白領(lǐng)苦不堪言，而租金回報(bào)率還在逐年下降，那只能是分母（購買房屋額總價(jià)）比分子（租金）漲得更快。
如果結(jié)合同期中國廣義貨幣（M2）的增長(zhǎng)速度來看的話，這一點(diǎn)也不讓人奇怪。2003年初到2013年末，11年間，中國M2增長(zhǎng)了5.98倍（110.65/18.50），與同期一線城市的平均房?jī)r(jià)漲幅相當(dāng)。貨幣超發(fā)引發(fā)通貨膨脹，購置以房產(chǎn)為代表的不動(dòng)產(chǎn)自然成為資產(chǎn)保值增值的主要手段。
房子看得見摸得著，是個(gè)正常的人都很容易有感性認(rèn)識(shí)，并認(rèn)可其價(jià)值。尤其是看到房子本身精致的裝修，以及周邊優(yōu)雅的環(huán)境，人很容易產(chǎn)生購買沖動(dòng)。即便僅停留在每個(gè)月收租的模式，穩(wěn)定的現(xiàn)金流也能給人帶來安全感。而且，房子的流動(dòng)性很差，出售的交易成本較高，耗時(shí)還比較長(zhǎng)，因此即便短期內(nèi)有一定的漲幅，大多數(shù)人也不會(huì)迅速拋售，而是會(huì)選擇長(zhǎng)期持有，最終積累豐厚的回報(bào)。更重要的是，購房只需要30%的首付，相當(dāng)于放了3.33倍的財(cái)務(wù)杠桿，再加上限購政策抑制了需求，核心區(qū)域有限的房子成為一種稀有的籌碼，導(dǎo)致房子的租金和升值的收益率都被放大。
如果在這期間用購置房產(chǎn)的錢投資A股是否能夠達(dá)到同等保值增值的效果呢？很多人都會(huì)不假思索地給出否定的答案，因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)生活中，環(huán)顧四周，靠投資股票發(fā)大財(cái)?shù)娜肆攘葻o幾，包括在大家眼中戰(zhàn)無不勝的中國大媽也不例外。要怎么破？
在《股票大作手回憶錄中》第十節(jié)中，杰西·利弗莫爾認(rèn)為完成交易最重要的是耐心與等待。投資房產(chǎn)的人，不僅會(huì)做扎實(shí)的調(diào)研，而且還有耐心并能夠等待。而在投資股票上，我們卻鮮能看到這樣閃閃發(fā)光的品質(zhì)。多數(shù)時(shí)候，小散即便對(duì)買入股票的公司提供的產(chǎn)品、盈利模式、市占率等一無所知，只要看看K線圖、拍拍腦門、打探幾個(gè)小道消息，分分鐘就決定買入，然后天天盯著屏幕，漲則沾沾自喜，跌則如坐針氈，整天幻想追漲停板??心態(tài)完全不一樣，拿得住的是極少數(shù)。
如果說交清首付買入房子相當(dāng)于融資買入股票，那么每個(gè)月還房貸就相當(dāng)于不斷地追加保證金，當(dāng)房貸還清時(shí)，杠桿降為1。因此，雖然“棄房斷供”的事情時(shí)有發(fā)生，但占比終究還是較小，且多數(shù)時(shí)候“棄房斷供”以炒客為主。
根據(jù)《證券市場(chǎng)周刊》的一項(xiàng)研究，在剔除了數(shù)據(jù)缺失的公司之后，選取1990年~2010年期間的2035家公司作為樣本，其中主板市場(chǎng)上市公司1351家，中小板上市公司531家，創(chuàng)業(yè)板上市公司153家。20年里，A股主板市場(chǎng)上市公司整體平均每年可為股東帶來14.3%的回報(bào)。這意味著，1995年~2010年期間總計(jì)可帶來7.42倍的回報(bào)，遠(yuǎn)高于北京、上海同期平均房?jī)r(jià)的漲幅。
2012年底至2015年6月，創(chuàng)業(yè)板綜合指數(shù)飆漲了7.548倍，即便2010年6月~2015年6月期間，5年時(shí)間創(chuàng)業(yè)板綜合指數(shù)也凈漲了3.4倍，絲毫不比一線城市的房?jī)r(jià)表現(xiàn)遜色。
更重要的是，投資A股沒有地域的限制，證券賬戶開戶免費(fèi)，只要在能上網(wǎng)的地方，下個(gè)交易軟件就能獨(dú)立進(jìn)行交易。而房地產(chǎn)卻是一個(gè)十分本土化的投資，不僅交易費(fèi)用高、時(shí)間長(zhǎng)，而且真正有高增值潛力的標(biāo)的相對(duì)稀有，最具升值潛力的一線城市還有限購措施，并非誰都想買就能買。（作者為明源地產(chǎn)研究院副主編、瞭望智庫土地與房地產(chǎn)研究中心特約研究員）
