全國主要城市房地產市場月度動態播報(2015年7月份)
7月樓市 股市資金來襲
文︱《小康·財智》記者
劉上
7月是樓市傳統的銷售淡季，不過，全國樓市成交環比雖有所下降，但同比卻出現大幅增長，成交依然火爆。據中國指數研究院[微博]統計數據顯示，本月其監測的主要城市中成交面積環比下降2.21%，城市環比下降的有23個，其中韶關降幅最大，為36.31%；環比上漲的城市中，福州漲幅最大，為155.55%。同比來看，32個城市上升，深圳漲幅居首，同比大漲214.23%，2個城市同比下降，分別為濟南(-15.17%)和福州(-1.52%)。
據業內人士分析，盡管前期政策的累積效應確實是助推樓市發展的重要因素，但還有一個關鍵因素不容忽視，即近兩個月以來中國股市調整引發的資金回流樓市現象。二季度末A股異常波動后，持股家庭的購房比例出現明顯增高，部分心生退意的投資者將資金抽回，轉戰樓市。
另外，在8月5日公布的十二屆全國人大常委會立法規劃中，明確提出了房地產稅立法的規劃，從房產稅改革正式上升為房地產稅體系建設，匿跡已久的房地產稅改革終于再度走進百姓視野，引發社會輿論的廣泛關注和討論。對此，多位專家分析認為，“此舉或將增加投機者養房成本，但對房價影響不大。”
北京 “惜售”之風再起
盛夏7月，北京樓市成交火爆，不僅新房成交再創新高，二手房成交也逼近限購前水平。鏈家地產[微博]最新數據顯示，7月北京純商品住宅成交7440套，環比上漲15.9%，比2014年、2013年同期分別上漲164.5%，23.7%，再次創下2013年10月以來新高。
二手房市場，7月，北京二手住宅網簽量為21473套，環比上升15.6%，同比上升166.4%。成交均價為35282元/平方米，環比上漲2%，同比上漲6.2%。7月單月網簽量直逼限購政策出臺前的2011年1月，達到限購政策出臺以來的最高水平。
成交升溫明顯，北京樓市“惜售”之風再起。有機構統計，7月初北京有37個項目計劃入市，但最終僅有不足30個樓盤入市。7月20日-27日，北京新開盤項目只有2個，遠低于前期水平。業內人士表示，市場低迷，房企庫存壓力大，低價推盤。市場回暖，房企則放緩推盤節奏，并相應提高利潤空間。這種推盤策略是市場競爭中房企正常的思維邏輯。市場成交火熱，漲價項目逐漸增多，預計整體房價將繼續有所上漲。
值得注意的是，受北京市政府即將落戶通州以及建設城市副中心的消息影響，通州樓市再度爆發，雖然通州區政府干預樓市的力度正在逐步加大，但目前通州樓市并未降溫。
深圳 量跌價漲 成交降溫
7月或許是今年深圳樓市轉折點。經歷了上半年瘋狂后，進入7月，深圳樓市開始變冷靜，推盤量和成交量雙雙下跌。據深圳規劃和國土資源委員會的數據顯示，深圳7月一手房成交6414套，環比下跌14.4%，與6月的本年度高峰值7494套相差1080套。成交面積為674327.91平方米，環比下跌12.3%。成交均價為34832元/平方米，環比上漲13.4%。
而據深圳中原地產監測顯示，二手房市場成交也在降溫。截至7月26日，深圳二手住宅成交面積為107萬平方米，較6月同期的117萬平方米下降了10%；成交套數12739套，環比下跌11%。
與此同時，連續加快推盤節奏后，開發商的存貨及處理存貨的態度有所轉變，7月以來，開發商開始放緩推盤節奏，全市每周都僅有一兩個項目入市。
業內人士分析稱，深圳上半年表現過于強勢、整體市場透支明顯、政府調控政策(包括首付和利率等上調)力度較大，打擊了部分投資客，調控了市場預期，在整體市場透支明顯的情況下，降溫在所難免。“受到消費者和政府調控兩方面制約，預計下半年深圳房價增速還會是以趨穩為主，上半年動輒漲價一成乃至兩成的情況難再出現。”
上海 連續5個月供不應求
7月，上海樓市延續了二季度的火熱行情，德佑鏈家數據顯示，2015年7月，上海市新建商品住宅成交量為134.6萬平方米，環比下滑8.9%，同比上漲92.0%，成交量次于5、6月份，為年內第三高，同時也是自2010年以來近六年的同期新高；成交均價為34639元/平方米，環比上漲0.9%，同比上漲31.5%，為近五年來漲幅最大的一個月。7月上海一手市場的供求比為0.7:1，已連續5個月呈現供小于求的態勢，上海商品住宅庫存進一步下降。
據業內人士分析，本月上海房價大漲，除了成交紅火外，主要是由于目前入市的樓盤普遍為高價樓盤所致。從7月上海成交量榜單前十項目來看，低于2萬元/平方米的項目已經絕跡，2萬～3萬元/平方米之間的項目也僅有3個，其余均為成交均價超過3萬元/平方米的改善型、中高端項目。而在去年同期，入市新盤還有相當一部分定價在2萬元以下。
對于上海樓市的后市走勢，德佑鏈家研究總監陸騎麟預計，開發企業在下半年的推盤力度應該會有所加強，特別是今年的金九銀十，將更值得期待。而作為這之間接續的8月份，預計成交量表現并不會大幅跌落，將呈現平穩銜接的態勢。
