此次房貸新政大幅降低了二套房的首付比例的門檻，這讓很多改善性需求的購房者歡欣雀躍，可以更早實現自己的二套房夢想。不過，政策雖然放開了，購房者是否能夠如愿拿到銀行或公積金中心的貸款，則是一大問題。 

    A

　　廣州“限購”會不會松綁？

　　一線城市有壓力，“穗六條”短期難放開

　　業內幾乎一致認為，國家房地產調控政策總體趨勢是繼續淡化或退出行政性的調控手段，轉向市場化的調控手段，調控正由過去嚴厲的去泡沫、去杠桿政策轉向尋求更加平衡的供求關系。但由此衍生的問題是，新政之后，下一步棋怎么走？鎖在廣州頭上的“限外”、“限購”緊箍咒何時解除？

　　參加昨日央行[微博]房貸新政會議的中央財經大學金融學院教授郭田勇[微博]對南方都市報記者表示，此次二套房首付下調是房貸政策由非常態向常態的回歸，有利于釋放自住性及改善性購房需求，以改善民生、穩定經濟。

　　郭田勇認為，從文件上看，“因地施策、分類指導”意味著政策不應一刀切，他表示，像北京、上海、深圳等購房需求旺盛甚至房地產持續過熱的城市可考慮不下調首付比例，同時，銀行亦可根據自身經營狀況靈活調整。

　　一家國有銀行廣東省分行個貸部負責人還表示，目前仍在等待總行具體實施細則，預計廣州以外的廣東其他地區一般跟隨國家政策進行調整。但廣州地區仍需要看，地方央行是否會出臺針對限貸政策的調整文件。

　　合富置業市場部市場經理梁燕明也認為，估計短期內一線城市放開限購的可能性不大。

　　2013年11月18日，廣州市出臺樓市“穗六條”，重申原有調控政策，提高外地人購房門檻，以及進一步提高二套房貸首付比例，由六成提至七成。按照規定，5年內在本市連續繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，才能限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。這一政策的出臺，剝奪了不少外地人的購房資格，也將部分改善型買家阻擋在購房門檻外。目前國內大部分城市限購都已松綁，只有北上廣深幾個大城市尚未解除。

    B

　　房貸利率會不會降？

　　商業銀行放貸資金緊，利率或穩中有升

　　南都記者采訪了解到，目前商業銀行存款吸收能力大幅下降，可以放貸的資金也因此受到掣肘。更重要的是，商業銀行受制于資金成本高的壓力，很難給予購房者較低的房貸利率。

　　在目前的房貸市場上，商業貸款占據絕對主體的地位，公積金貸款占比非常低。對于使用商業貸款的購房者而言，首付門檻降低了近一半，這意味著購房者對商業銀行的借款需求也將大幅增加。

　　對于商業銀行，房貸資金需求量的增加是一種壓力。目前商業銀行普遍出現存款下滑。在目前存貸比的限制下，存款下滑將會制約可以放貸的資金量。盡管監管部門對存貸比進行了調整，但商業銀行依然面臨這種壓力。

　　在可能出現的大幅增長的房貸資金需求面前，商業銀行的放貸資金額度并不寬松。一家國有銀行廣東省分行個貸部負責人在接受南都采訪時表示：“從春節后各家銀行的放款速度上看，額度并不像外界認為的那么寬松。”她表示，目前各家銀行的房貸，比前年要松，但比去年還是稍緊了。在放貸額度不寬松的情況下，商業銀行將會甄別客戶資質。優質客戶會得到優先照顧，而劣質客戶可能拿不到貸款。另一方面，購房者拿到貸款等待的時間可能比以往長不少。

　　如果你有幸能夠拿到房貸，那也別高興過早，因為你可能不得不面對一個較高的房貸利率。據悉，去年由于房貸額度相對寬松，部分銀行隨行就市下調了房貸利率，久違的房貸折扣重出江湖，以廣州為例，9.5折已經成為市場主流折扣。

　　一家股份行廣州分行信貸部相關負責人告訴南都記者，如果新增房貸需求量很大，那么，在可貸資金有限的情況下，銀行自然會提高房貸利率。更重要的是，銀行的資金成本現在比較高。興業銀行首席經濟學家魯政委[微博]告訴南都記者，雖然房貸新政為購房者敞開了大門，但是是否能夠從銀行處獲得房貸，商業銀行也有自己基于商業利率的考量。魯政委說，在互聯網金融和金融脫媒的雙重影響下，現在銀行吸收資金成本比較高。比如，以銀行資金的一種資金來源——— 同業資金為例，同業資金一年期利率都達到5%左右。而目前央行最新的一年期基準利率只有5.35%。高企的資金成本決定了商業銀行對房貸利率不會下降，可能還會有所上升。在魯政委看來，目前高企的資金成本下，商業銀行房貸利率不上浮已經不錯了。

　　交通銀行金融研究中心研究員徐博也認為，取消折扣或者繼續下調的可能性都不大，銀行應該會保持現狀。

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　　公積金好不好貸？

　　若成交量上漲，資金或重陷緊張

　　昨日，廣州住房公積金管理中心相關人士表示，目前還沒收到上級部門下發的關于新政的正式文件，具體的細則以及實施時間還不能明確。

　　去年下半年，廣州公積金資金緊張，持續多月出現額度遭“秒殺”。廣州住房公積金管理中心目前正在研究以銀行放貸、公積金中心貼息的形式，緩解公積金貸款資金缺口的問題，但新政出臺的時間仍未能確定。據悉，根據初步的計劃，貼息資金可能會從公積金的增值收益里的城市廉租住房建設補充資金支付。

　　南都記者獲悉，春節前開始，由于廣州樓市成交量持續低迷，公積金貸款申請量已經較去年有所減少，目前提交申請基本就能審批，無需再輪候預受理，額度緊張的壓力已有所放緩。

　　但大源按揭公司經理鄭大源認為，昨日公布的新政或許會帶來樓市交易量的上漲，加上新政對公積金貸款首付比例有所放松，很可能會讓廣州公積金資金陷入新一輪緊張的局面。

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　　二手樓市會不會火？

　　若政策放松，二季度成交量或增四成

　　根據新政，二手樓(普通住宅)成交需要繳營業稅的門檻從5年降為2年，這對于二手市場上2-5年區間那些持盤待賣的業主未嘗不是一劑“雞血”。

　　以一套房子總價200萬元的買賣為例，房屋交易已滿2年的“免征營業稅”，即可減少11萬元的營業稅。

　　合富置業市場部經理梁燕明認為，營業稅降低門檻的新政必然會增加購房者入市的信心，之前一些區域的二手樓出現一二手樓價格倒掛的現象與營業稅負重相關，現在單價稅負減少將有望增加二手樓在市場上的吸引力。

　　滿堂紅市場研究部高級經理周峰表示，以他所在公司2014年全年促成的二手住宅買賣交易看，二手房成交之后不夠2年再賣的比例占50 .5%，滿2年但不足5年的比例占11.7%，滿5年的比例占37.8%。可見，如果新政實施，在成交中，至少有一成比例的物業可以得到免營業稅的優惠。

　　根據他掌握的數據，整個二手市場上起碼有超過35%是屬于滿2年但不足5年的，“因此可以預計，未來一個季度，會有更加多的這類滿2年不足5年的物業出現在二手市場上流通和成交”，他預計，第二季度廣州月均二手住宅成交量有望重返6000套的水平，會比第一季度月均成交量增加36%。第二季度的二手價格會比第一季度升高3%-4%，只要穗六條能放松，今年下半年的成交均價會比上半年上升8%-10%。

　　本版采寫：南都記者楊森 陳穎 張艷芬 羅苑尹 實習生 劉益 歐維維